สวัสดีค่ะ เราเคยสัญญาว่าจะมา ให้รายละเอียดข้อมูลสำหรับคนที่ทำงานต่างประเทศ แต่อยากกู้ซื้อบ้านที่ไทย โดยที่ไม่ผ่านเอเจนท์ หรือหน่วยงานใด ๆ นะคะ เป็นการติดต่อกับเจ้าหน้าที่แบงค์โดยตรง สื่บเนื่องมาจากกระทู้นี้
https://pantip.com/topic/37997788
ขั้นตอนแรกคือการมองหาบ้านที่เราต้องการจะซื้อ
โดยเราให้ลูกชายตะเวณดูประมาณ 8-10 โครงการโดยการปักมุด และเดินทางไปดูจริง และเราให้เขาคัดเลือกโครงการที่ชอบ อันดับ 1, 2, 3 และ 4 และอันที่ตัดออกไม่ชอบ ให้บอกสาเหตุด้วยว่าทำไมถึงตัดออก คัดเหลือสี่โครงการ เราใส่ฐานข้อมูลตารางตามรายละเอียดด้านล่างนี้ค่ะ
1. ขนาดที่ดิน กี่ตารางวา
2. พื้นที่ใช้สอย กี่ตารางเมตร
3. ราคาที่โครงการต้องการขาย หลังหักส่วนลด ยื่นเรื่องกู้และส่งให้สำนักงานกรมที่ดิน ต้องเป็นราคาเดียวกัน
4. รายละเอียดบ้าน
a. ความสูงจากพื้นจรดเพดาน
b. ขนาดหน้ากว้าง
c. ความกว้างของหลังบ้าน จากตัวบ้านจนถึงรั้ว เราใช้เพื่อการตัดสินใจกรณีที่จะต่อเติมครัวไทย เพราะต้องต่อเติมให้ได้ระยะตามกฎหมายกำหนด
d. ความสูงของรั้วด้านข้าง และลักษณะของรั้วด้านหน้า เช่น โปร่ง ทึบ สูงกี่เมตร มีความเป็นส่วนตัวหรือไม่
e. กันสาด โรงรถ มีมาให้หรือไม่ ถ้าไม่มีและต้องติดตั้งเอง จำเป็นต้องขออนุญาตโครงการเพื่อต่อเติมเป็นแบบเดียวกันหรือไม่
f. ลักษณะห้องน้ำชั้นล่าง เป็นแบบ powder room (no shower) หรือเป็นแบบมีฝักบัวอาบน้ำได้ด้วย และที่ตั้งของห้องน้ำอยู่ตรงไหน กลางบ้าน หน้าบ้าน เดินเข้ามาเจอเลย หรืออยู่กลางบ้านใต้กระไดทางขึ้น หรืออยู่ติดกับครัว
h. ทางขึ้นกระได ตำแหน่งของกระไดขึ้นชั้นสอง ว่าอยู่ตำแหน่งไหน เช่น หน้าบ้าน หรือกลางบ้าน
i. ครัวทำอาหารในบ้าน มีมาให้หรือไม่มี
j. ลักษณะครัวว่าเป็นครัว ปิด หรือครัวเปิด
k. ห้องนอนใหญ่ master bedroom อยู่ชั้นไหน เช่น ชั้นสอง หรือชั้นสาม
l. ลักษณะของห้องน้ำ master bedroom คุณภาพ เช่น ดีมาก, ห่วย, ค่อนข้างดี หรือโอเค
m. ห้องน้ำมีกี่ห้องน้ำ
n. ต้องแชร์ห้องน้ำไหม
o. กี่ห้องนอน ขนาดแตกต่างกันมากไหมของแต่ละห้องนอน
p. งบประมาณติดตั้งครัวในกรณีที่ไม่ได้มีมาให้
q. งบประมาณติดตั้งกันสาดโรงรถในกรณีที่ไม่ได้มีมาให้
5. การเดินทางเข้าหมู่บ้าน ใกล้สถานีรถไฟฟ้าอะไรบ้าง มีรถเมล์โดยสารประจำทางผ่านไหม
6. ตลาดที่ใกล้หมู่บ้าน, ห้างสรรพสินค้า, โรงพยาบาล, สถานที่ท่องเที่ยว
7. ตำแหน่งของบ้าน ทิศทางลม และลักษณะแวดล้อมรอบโครงการ
เมื่อกรอกลงตาราง จะทำให้เราตัดสินเลือกบ้านได้ง่ายขึ้น เราเป็นคนตัดสินใจสุดท้ายว่าจะเอาบ้านหลังไหน โดยตั้งบนพื้นฐานของ Value for money เราให้ลูกชายหาข้อมูลราคาประเมินที่ดินต่อตาราวาง ราคาที่ดินเขตระแวกเดียวกันใช้ข้อมูลเดียวกันได้ เพื่อที่เราจะนำมาหักราคาที่ดินออก ให้เป็นราคาบ้านเท่านั้น และนำราคาบ้านมาหารต่อพื้นที่ใช้สอย จะทำให้เราเห็นภาพรวมว่า ราคาเราซื้อบ้านนั้น เราจ่ายเหมาะสมกับตัวบ้านหรือไม่ ในด้านอุปกรณ์ก่อสร้าง และวัสดุที่ให้มา อันนี้ช่วยให้เราเห็นว่า บางทีราคาที่ซื้อขายแพง แต่พอหารราคาบ้านอย่างเดียวต่อพื้นที่ใช้สอยต่อตารางเมตรกลับเป็นราคาถูกกว่าบ้านที่ตั้งราคาขายถูกกว่าเสียอีก
ขึ้นตอนที่สองเรื่องกู้ธนาคาร
เมื่อเราได้บ้านที่เราต้องการแล้ว ขึ้นตอนต่อไปคือการดำเนินการวางเงินจับจองบ้าน โดยขึ้นอยู่เงื่อนไขของแต่ละโครงการว่า วางเงินจองเท่าไหร่ จ่ายยอดที่เหลือภายในกี่วัน โดยเซลล์ขายบ้านจะให้เราติดต่อแบงค์ ขอพรีแอพพรูบให้ผ่านเสียก่อนจึงวางเงินมัดจำได้ เพราะทางโครงไม่คืนเงินจองในกรณีกู้ไม่ผ่าน โดยโครงการจะแนะนำแบงค์มาให้เราตัดสินใจว่ามีกี่ธนาคาร เราติดต่อพูดคุยกับแบงค์เอง และด้วยเงื่อนไขคือ ผู้กู้ทำงานอยู่ต่างประเทศ จึงมีทางเลือกไม่มากคือธนาคาร CIMB UOB กสิกรไทย
ธนาคารแรกคือกสิกรไทย ลูกชายไปติดต่อ เขาบอกว่ารับเรื่อง แต่เอกสารต้องรับรองโดยสถานทูตไทย ณ ประเทศนั้น ๆ จึงจะสามารถรับเอกสารได้ เราตัดใจคัดธนาคารกสิกรไทยออก เพราะส่วนเอกสารไม่มีบรรทัดฐานมาให้เราว่าจะให้สถานทูตรับรองอะไร และเราต้องลาหยุด เสียเวลา เกรงว่าไม่คุ้มค่า และประกอบกับเรามีเพื่อนที่กำลังยื่นกู้เรื่องกับแบงค์กสิกรไทย มาปรึกษาเรื่องดอกเบี้ยเงินกู้ ทำให้เราเห็นเรทดอกเบี้ยที่เขานำเสนอสูงกว่าธนาคารอื่น จึงทำให้เราตัดแบงค์นี้ออกเป็นอันดับแรก
ธนาคารที่สองคือ ธนาคาร CIMB ธนาคารนี้ได้ข่าวว่าดอกเบี้ยเงินกู้ไม่สูง ให้โปรโมชั่นดี แต่เงื่อนไขคือ เราต้องทำงานที่ทำงานปัจจุบุนอย่างน้อยไม่ต่ำกว่า 2 ปี เราเพิ่งได้งานที่ปัจจุบัน และทำงานได้เพียงแค่ 6 เดือน ผ่าน probation 3 เดือน เรียบร้อย แต่ไม่ถึงสองปี ธนาคารนี้ทำเรื่องกู้ไม่ได้จึงต้องตัดออกอีก
ทีนี้มาเหลือธนาคารสุดท้ายที่เหลือให้เราติดต่อกู้ได้ก็คือ UOB อันนี้ลูกชายเราเดินเข้าไปติดต่อสำนักงานใหญ่เอง ได้รายละเอียดเจ้าหน้าที่สินเชื่อบ้านมาให้เรา ซึ่งแบงค์นี้มีเงื่อนไขว่าต้องทำงานที่ปัจจุบันไม่ได้กว่า 1 ปี หรือถ้าเพิ่งเปลี่ยนงาน สามารถนำจำนวนปีที่ทำงานมาคำนวณได้ พอเราได้ฟังก็ยิ้ม แต่ช้าก่อนเจ้าหน้าที่บอกว่า เพราะเรามี break ไป 8 เดือน (เราลาออกจากงานมาลงเรียนและสอบเก็บตัวสุดท้ายหยุด 2 เดือน ไปพักร้อนเมืองไทยอีก 5 เดือน กลับมาลอนดอนใช้เวลาหางานอีก 1 เดือน) จึงทำให้ไม่สามารถนำเวลาทำงานที่เก่า 8 ปี มาคิดได้ จึงขอให้เรารอทำงานครบหนึ่งปีเสียก่อน ค่อยติดต่อทำเรื่องกู้
เราได้ฟังแล้วก็ทำอะไรไม่ได้ต้องรอครบปีเท่านั้น ถ้าบ้านหลังนี้จะเป็นของเรา คงไม่มีใครมาจับจองซื้อแน่นอน บ้านก็คงเลือกเจ้าของเหมือนกัน เราจึงหยุดเรื่องการซื้อบ้านจากเดือนกันยายน 2561 มาดำเนินเดือนมีนาคม 2562 แทน เมื่อใกล้ครบกำหนดทำงานครบปีก็ได้ให้ลูกชายเข้าไปติดต่อปลายเดือนกุมภาพันธ์ เหมือนถูกหวยเลยค่ะ บ้านที่เราตั้งใจจะซื้อ ยังไม่มีใครมาจับจอง และลดราคาลงไปให้เราอีก 2 แสนบาท จาก 5 ล้านบาทถ้วน เหลือ 4.8 ล้านบาท ทำให้เรามีงบเหลือมาตกแต่งซื้อเครื่องใช้ไฟฟ้าจำเป็นเข้าบ้านได้ ดีใจมากที่ไม่ทำเรื่องซื้อเมื่อปีที่ก่อน
เราขอติดต่อพูดคุยกับเจ้าหน้าที่แบงค์เอง ไม่ผ่านลูก เพราะเราทำงานบัญชี เราจะเข้าใจเอกสารมากกว่าลูกชายซึ่งทำงานสาย web developer ตอนยื่นเรื่องกู้ ลูกชายเราเพิ่งเรียนจบอายุ 24 ปี ทำงานได้ปีครึ่ง เปลี่ยนงานมาแล้วครั้งหนึ่ง ทำงานที่ใหม่ผ่านโปรพอดี ฐานเงินเดือนตอนผ่านโปรอยู่ที่ 42,000 บาท ของเขา ไม่มีผ่อนรถหรือบัตรเครดิตใด ๆ ทั้งสิ้น เขามีทัศนคตดิการเงินที่ดี เขาจึงไม่มีค่านิยมเรื่องการซื้อรถก่อนซื้อบ้าน ในส่วนเครดิตบูโรของเขาผ่าน ในส่วนของเราจะยุ่งยากกว่า เพราะทำงานต่างประเทศ เราไม่มีเครดิตบูโรที่ไทยเลย เอกสารที่ขอจึงเยอะมากกว่าลูก
1. ข้อมูลที่ธนาคารต้องการคือ ข้อมูลด้านนายจ้าง ชื่อบริษัทที่เราทำงาน ข้อมูลคราว ๆ website, email ฝ่าย HR ซึ่งเราให้เจ้าหน้าที่แบงค์ติดต่อ HR ได้รับข้อมูลโดยตรง ซึ่งจะทำให้ข้อมูลที่แบงค์ได้รับมีความน่าเชื่อถือกว่าข้อมูลที่เราเอาให้ เราให้รายละเอียดเกียวกับที่ทำงานเรา เราทำงานเป็นลูกจ้างให้กับสำนักงานบัญชีที่รับรองโดย ACA และ ACCA ซึ่งเปิดมานานกว่า 30 ปี ในลอนดอน บริษัทมีหุ้นส่วน 2 คนพ่อลูกกัน (family practice) ลูกจ้างประมาณ 28 คน ไม่รวมเจ้านาย 2 คน เงินเดือนเราไม่ขี้เหร่ ได้พอสมควร ถึงแม้งานหนักบ้างในช่วงปลายปี และต้นปี แต่เขาจ่ายโอทีให้เราคุ้มค่าค่ะ
2. เอกสารที่เราจัดส่งให้กับเจ้าหน้าที่แบงค์ก็คือ ใบเงินเดือน (payslips) หนังสือสัญญาจ้างงาน (ปกติที่อังกฤษจะออกหนังสือสัญญาจ้างงานให้ลูกจ้างทุกครั้งมีการจ้างงานเกิดขึ้น), สำเนาบัญชีธนาคาร ทางธนาคารรับได้ไม่เกิน 5 บัญชี เราส่งบัญชีที่เงินเดือนเข้า 1 บัญชี, บัญชีเงินฝากประจำ 3 บัญชี ซึ่งต้องมีข้อมูลว่าเราได้รับดอกเบี้ยจากการฝากประจำเท่าไหร่ด้วย, บัญชีบัตรเครดิต 1 หนึ่งบัญชี และบัญชี current account ที่เราหักจ่ายค่าใช้จ่ายต่าง ๆ เช่นค่าเช่าบ้าน ค่าน้ำ ค่าไฟ อีกหนึ่งบัญชี, เอกสารรายได้รายปีและการเสียภาษีย้อนหลัง 3 ปี (P60), สำเนาพาสปอตไทย และอังกฤษ เราถือสองสัญชาติ
ธนาคาร UOB คิดโอทีให้ด้วย เพราะโอทีเราก็เสียภาษี และคิดคำนวนรายได้ทั้งหมดให้ที่ 70% เท่านั้นค่ะ ณ จุดนี้เราถือว่าสมเหตุสมผล เพราะรายได้หลังหักภาษีอยู่ที่ 75% การที่แบงค์คิดให้ 70% เรานับว่าสูงพอสมควรแล้ว ใครที่ทำงานต่างประเทศให้เผื่อลดรายได้ตรงนี้ในการมาคำนวณยอดเงินกู้กันด้วยนะ
3. ฟอร์มคำร้องขอยื่นเรื่องกู้ของธนาคารนั้น ส่วนระยะเวลาที่ธนาคารทำเรื่อง พรีแอพพรูบใช้เวลาประมาณ 2 อาทิตย์ เจ้าหน้าแจ้งว่าฐานเงินเดือนของเราและลูกรวมกันจะยื่นกู้ได้ที่ 95% ของราคาซื้อขายและไม่สูงกว่าราคาประเมินบ้าน พูดง่าย ๆ คือเลขไหนต่ำกว่า เอาเลขนั้นเป็นยอดเงินกู้ (ระหว่าง 4.56 ล้านบาท กับราคาประเมิน 4.7 ล้านบาท) ซึ่งเราจะต้องมีเงินมา ปิดส่วนต่างระหว่างเงินที่แบงค์จะให้กู้และราคาซื้อขายจริง คือ 240,000 บาท (4.8 - 4.56 = 0.24ล้านบาท) หลังผลพรีแอพพรูบออกแล้ว จะอยู่ได้ 90 วัน คือไม่เกิน 3 เดือน ถ้าบ้านเราไม่โอน จะต้องทำเรื่องกู้ใหม่ ตรวจเครดิตใหม่ทั้งหมด ทั้งของเราและลูก
4. ส่วนดอกเบี้ยเงินกู้ เราพอใจกับเรทที่ได้ เพราะหลังจากที่ทำเรื่องโอนบ้าน ทางแบงค์ชาติก็ประกาศลดอัตรดอกเบี้ยเงินกู้อีก ทำให้ดอกเบี้ยบ้านเราได้ปรับลดอีกทอดหนึ่ง ซึ่งตรงนี้เราพอใจกับเรทดอกเบี้ยเงินกู้ซื้อบ้านของ UOB มาก แต่ เราซื้อประกันเพิ่มเพื่อได้โปรดอกเบี้ยและซื้อประกันความเสี่ยง แต่ซื้อเฉพาะของลูก เพราะเขาขับมอเตอร์ไซค์ ประกันความเสี่ยงเรื่องอุบัติเหตุ จะได้ไม่ต้องกังวลเรื่องการผ่อนบ้านถ้ามีอุบัติเหตุ ในส่วนของเขา ส่วนของเราไม่มีประกัน แต่เรามีเงินเก็บมอบให้เขาเขาสามารถโปะบ้านได้บางส่วน และบ้านก็เป็นของเขาทั้งหมด แต่เราตั้งใจจะผ่อนบ้านไม่เกิน 8-10 ปี ขึ้นกับค่าเงินบาทด้วย ถึงแม้ว่าเรายังทำงานได้อีก 23 ปี จนกว่าจะถึงเกณฑ์เกษียณ แต่เราอยากตัดภาระตรงนี้โดยเร็ว เพราะชีวิตไม่แน่นอน มีขึ้นมีลง และแพลนว่าจะเปลี่ยนแบงค์เมื่อครบสามปี เพราะน่าจะได้โปรดอกเบี้ยถูกกว่าอยู่ที่เดิมแน่นอน
ขั้นตอนสุดท้ายในการซื้อบ้านก็คือ การตรวจรับและโอนบ้านจากโครงการ
เราได้จ้างคนวิศวกรผู้เชี่ยวชาญมาตรวจบ้านให้เรา ค่าใช้จ่ายในการตรวจครั้งแรก 7,500 บาท ส่วนครั้งต่อไปอยู่ที่ 2,500 บาท เราตรวจบ้านสามครั้งค่ะ อันนี้เราแนะนำให้ใช้บริการ เพราะเขาจะชำนาญกว่าเรา และคุ้มค่ากับเงินที่เสียไป เราโดนเรื่องปูกระเบื้องร่อนหลายจุด ทั้งตรงระเบียง, ห้องน้ำ และพื้นด้านล่าง ประกอบกับแอร์ในห้องนอนเราไม่เย็น ช่างต้องรื้อออกมาและติดตั้งใหม่ เพราะเรายืนกรานเด็ดขาดว่า ถ้าแอร์ไม่เย็น เราไม่โอน เพราะเราชินกับอากาศเย็นมากกว่าอากาศร้อน ไม่มีแอร์เราอยู่ไม่ได้
เราลาไปไทยได้แค่สามอาทิตย์ ทางโครงการแก้ เก็บบ้านเราไม่ทัน เรากลับมาลอนดอนก่อน แต่เราเซ็นเอกสารกับธนาคารไว้แล้ว เหลือแต่เซ็นรับบ้าน มอบอำนาจให้ลูกเซ็นโอนแทนเราได้เลย และเราปรับโครงการตามหนังสือสัญญาซื้อขาย เพราะเขาเก็บบ้านให้เราโอนไม่ทันตามกำหนดภายใน 60 หลังจากวันซื้อขาย ตอนแรกโครงการจะมาหักปรับเราด้วย เนื่องจากเราไม่โอน แต่เราขอดู timeline ว่าช่างได้เข้าทำงานบ้านของเราวันไหนบ้าง ทำจุดไหน ใช้เวลาทำงานกี่วันวันละกี่ชั่วโมงมีลายเซ็นต์กำกับด้วย ถ้าทางโครงการหารายงานในจุดนี้มาให้เราได้ เราจะยอมให้ปรับ เพราะเราเข้าไปดูบ้านแทบเกือบทุก 3-5 วัน ไม่มีความคืบหน้าในการแก้งาน ฉะนั้นเขาจึงมาปรับเราไม่ได้ค่ะ
หากเราให้ข้อมูลขาดตกบกพร่องประการใด ขออภัยมา ณ ทีนี้ด้วย และขอให้ทุกคนผ่านพ้นวิกฤต ขอให้ไม่ติดโควิด รักษาชีวิตไว้ก่อน ส่วนเงินทองเรายังมีโอกาสหาใหม่ได้ค่ะ ชีวิตถ้ามันถึงจุดแย่สุด มันก็พร้อมที่จะดีขึ้นเสมอ ขอให้คิดบวกนะคะ เพราะในจุดที่แย่ก็ต้องมีข้อดีอยู่บ้างเหมือนกัน
บุญรักษา
สนามหญ้ารอบบ้าน
ทำงานต่างประเทศ กู้เงินซื้อบ้านกับธนาคารในประเทศไทย
https://pantip.com/topic/37997788
ขั้นตอนแรกคือการมองหาบ้านที่เราต้องการจะซื้อ
โดยเราให้ลูกชายตะเวณดูประมาณ 8-10 โครงการโดยการปักมุด และเดินทางไปดูจริง และเราให้เขาคัดเลือกโครงการที่ชอบ อันดับ 1, 2, 3 และ 4 และอันที่ตัดออกไม่ชอบ ให้บอกสาเหตุด้วยว่าทำไมถึงตัดออก คัดเหลือสี่โครงการ เราใส่ฐานข้อมูลตารางตามรายละเอียดด้านล่างนี้ค่ะ
1. ขนาดที่ดิน กี่ตารางวา
2. พื้นที่ใช้สอย กี่ตารางเมตร
3. ราคาที่โครงการต้องการขาย หลังหักส่วนลด ยื่นเรื่องกู้และส่งให้สำนักงานกรมที่ดิน ต้องเป็นราคาเดียวกัน
4. รายละเอียดบ้าน
a. ความสูงจากพื้นจรดเพดาน
b. ขนาดหน้ากว้าง
c. ความกว้างของหลังบ้าน จากตัวบ้านจนถึงรั้ว เราใช้เพื่อการตัดสินใจกรณีที่จะต่อเติมครัวไทย เพราะต้องต่อเติมให้ได้ระยะตามกฎหมายกำหนด
d. ความสูงของรั้วด้านข้าง และลักษณะของรั้วด้านหน้า เช่น โปร่ง ทึบ สูงกี่เมตร มีความเป็นส่วนตัวหรือไม่
e. กันสาด โรงรถ มีมาให้หรือไม่ ถ้าไม่มีและต้องติดตั้งเอง จำเป็นต้องขออนุญาตโครงการเพื่อต่อเติมเป็นแบบเดียวกันหรือไม่
f. ลักษณะห้องน้ำชั้นล่าง เป็นแบบ powder room (no shower) หรือเป็นแบบมีฝักบัวอาบน้ำได้ด้วย และที่ตั้งของห้องน้ำอยู่ตรงไหน กลางบ้าน หน้าบ้าน เดินเข้ามาเจอเลย หรืออยู่กลางบ้านใต้กระไดทางขึ้น หรืออยู่ติดกับครัว
h. ทางขึ้นกระได ตำแหน่งของกระไดขึ้นชั้นสอง ว่าอยู่ตำแหน่งไหน เช่น หน้าบ้าน หรือกลางบ้าน
i. ครัวทำอาหารในบ้าน มีมาให้หรือไม่มี
j. ลักษณะครัวว่าเป็นครัว ปิด หรือครัวเปิด
k. ห้องนอนใหญ่ master bedroom อยู่ชั้นไหน เช่น ชั้นสอง หรือชั้นสาม
l. ลักษณะของห้องน้ำ master bedroom คุณภาพ เช่น ดีมาก, ห่วย, ค่อนข้างดี หรือโอเค
m. ห้องน้ำมีกี่ห้องน้ำ
n. ต้องแชร์ห้องน้ำไหม
o. กี่ห้องนอน ขนาดแตกต่างกันมากไหมของแต่ละห้องนอน
p. งบประมาณติดตั้งครัวในกรณีที่ไม่ได้มีมาให้
q. งบประมาณติดตั้งกันสาดโรงรถในกรณีที่ไม่ได้มีมาให้
5. การเดินทางเข้าหมู่บ้าน ใกล้สถานีรถไฟฟ้าอะไรบ้าง มีรถเมล์โดยสารประจำทางผ่านไหม
6. ตลาดที่ใกล้หมู่บ้าน, ห้างสรรพสินค้า, โรงพยาบาล, สถานที่ท่องเที่ยว
7. ตำแหน่งของบ้าน ทิศทางลม และลักษณะแวดล้อมรอบโครงการ
เมื่อกรอกลงตาราง จะทำให้เราตัดสินเลือกบ้านได้ง่ายขึ้น เราเป็นคนตัดสินใจสุดท้ายว่าจะเอาบ้านหลังไหน โดยตั้งบนพื้นฐานของ Value for money เราให้ลูกชายหาข้อมูลราคาประเมินที่ดินต่อตาราวาง ราคาที่ดินเขตระแวกเดียวกันใช้ข้อมูลเดียวกันได้ เพื่อที่เราจะนำมาหักราคาที่ดินออก ให้เป็นราคาบ้านเท่านั้น และนำราคาบ้านมาหารต่อพื้นที่ใช้สอย จะทำให้เราเห็นภาพรวมว่า ราคาเราซื้อบ้านนั้น เราจ่ายเหมาะสมกับตัวบ้านหรือไม่ ในด้านอุปกรณ์ก่อสร้าง และวัสดุที่ให้มา อันนี้ช่วยให้เราเห็นว่า บางทีราคาที่ซื้อขายแพง แต่พอหารราคาบ้านอย่างเดียวต่อพื้นที่ใช้สอยต่อตารางเมตรกลับเป็นราคาถูกกว่าบ้านที่ตั้งราคาขายถูกกว่าเสียอีก
ขึ้นตอนที่สองเรื่องกู้ธนาคาร
เมื่อเราได้บ้านที่เราต้องการแล้ว ขึ้นตอนต่อไปคือการดำเนินการวางเงินจับจองบ้าน โดยขึ้นอยู่เงื่อนไขของแต่ละโครงการว่า วางเงินจองเท่าไหร่ จ่ายยอดที่เหลือภายในกี่วัน โดยเซลล์ขายบ้านจะให้เราติดต่อแบงค์ ขอพรีแอพพรูบให้ผ่านเสียก่อนจึงวางเงินมัดจำได้ เพราะทางโครงไม่คืนเงินจองในกรณีกู้ไม่ผ่าน โดยโครงการจะแนะนำแบงค์มาให้เราตัดสินใจว่ามีกี่ธนาคาร เราติดต่อพูดคุยกับแบงค์เอง และด้วยเงื่อนไขคือ ผู้กู้ทำงานอยู่ต่างประเทศ จึงมีทางเลือกไม่มากคือธนาคาร CIMB UOB กสิกรไทย
ธนาคารแรกคือกสิกรไทย ลูกชายไปติดต่อ เขาบอกว่ารับเรื่อง แต่เอกสารต้องรับรองโดยสถานทูตไทย ณ ประเทศนั้น ๆ จึงจะสามารถรับเอกสารได้ เราตัดใจคัดธนาคารกสิกรไทยออก เพราะส่วนเอกสารไม่มีบรรทัดฐานมาให้เราว่าจะให้สถานทูตรับรองอะไร และเราต้องลาหยุด เสียเวลา เกรงว่าไม่คุ้มค่า และประกอบกับเรามีเพื่อนที่กำลังยื่นกู้เรื่องกับแบงค์กสิกรไทย มาปรึกษาเรื่องดอกเบี้ยเงินกู้ ทำให้เราเห็นเรทดอกเบี้ยที่เขานำเสนอสูงกว่าธนาคารอื่น จึงทำให้เราตัดแบงค์นี้ออกเป็นอันดับแรก
ธนาคารที่สองคือ ธนาคาร CIMB ธนาคารนี้ได้ข่าวว่าดอกเบี้ยเงินกู้ไม่สูง ให้โปรโมชั่นดี แต่เงื่อนไขคือ เราต้องทำงานที่ทำงานปัจจุบุนอย่างน้อยไม่ต่ำกว่า 2 ปี เราเพิ่งได้งานที่ปัจจุบัน และทำงานได้เพียงแค่ 6 เดือน ผ่าน probation 3 เดือน เรียบร้อย แต่ไม่ถึงสองปี ธนาคารนี้ทำเรื่องกู้ไม่ได้จึงต้องตัดออกอีก
ทีนี้มาเหลือธนาคารสุดท้ายที่เหลือให้เราติดต่อกู้ได้ก็คือ UOB อันนี้ลูกชายเราเดินเข้าไปติดต่อสำนักงานใหญ่เอง ได้รายละเอียดเจ้าหน้าที่สินเชื่อบ้านมาให้เรา ซึ่งแบงค์นี้มีเงื่อนไขว่าต้องทำงานที่ปัจจุบันไม่ได้กว่า 1 ปี หรือถ้าเพิ่งเปลี่ยนงาน สามารถนำจำนวนปีที่ทำงานมาคำนวณได้ พอเราได้ฟังก็ยิ้ม แต่ช้าก่อนเจ้าหน้าที่บอกว่า เพราะเรามี break ไป 8 เดือน (เราลาออกจากงานมาลงเรียนและสอบเก็บตัวสุดท้ายหยุด 2 เดือน ไปพักร้อนเมืองไทยอีก 5 เดือน กลับมาลอนดอนใช้เวลาหางานอีก 1 เดือน) จึงทำให้ไม่สามารถนำเวลาทำงานที่เก่า 8 ปี มาคิดได้ จึงขอให้เรารอทำงานครบหนึ่งปีเสียก่อน ค่อยติดต่อทำเรื่องกู้
เราได้ฟังแล้วก็ทำอะไรไม่ได้ต้องรอครบปีเท่านั้น ถ้าบ้านหลังนี้จะเป็นของเรา คงไม่มีใครมาจับจองซื้อแน่นอน บ้านก็คงเลือกเจ้าของเหมือนกัน เราจึงหยุดเรื่องการซื้อบ้านจากเดือนกันยายน 2561 มาดำเนินเดือนมีนาคม 2562 แทน เมื่อใกล้ครบกำหนดทำงานครบปีก็ได้ให้ลูกชายเข้าไปติดต่อปลายเดือนกุมภาพันธ์ เหมือนถูกหวยเลยค่ะ บ้านที่เราตั้งใจจะซื้อ ยังไม่มีใครมาจับจอง และลดราคาลงไปให้เราอีก 2 แสนบาท จาก 5 ล้านบาทถ้วน เหลือ 4.8 ล้านบาท ทำให้เรามีงบเหลือมาตกแต่งซื้อเครื่องใช้ไฟฟ้าจำเป็นเข้าบ้านได้ ดีใจมากที่ไม่ทำเรื่องซื้อเมื่อปีที่ก่อน
เราขอติดต่อพูดคุยกับเจ้าหน้าที่แบงค์เอง ไม่ผ่านลูก เพราะเราทำงานบัญชี เราจะเข้าใจเอกสารมากกว่าลูกชายซึ่งทำงานสาย web developer ตอนยื่นเรื่องกู้ ลูกชายเราเพิ่งเรียนจบอายุ 24 ปี ทำงานได้ปีครึ่ง เปลี่ยนงานมาแล้วครั้งหนึ่ง ทำงานที่ใหม่ผ่านโปรพอดี ฐานเงินเดือนตอนผ่านโปรอยู่ที่ 42,000 บาท ของเขา ไม่มีผ่อนรถหรือบัตรเครดิตใด ๆ ทั้งสิ้น เขามีทัศนคตดิการเงินที่ดี เขาจึงไม่มีค่านิยมเรื่องการซื้อรถก่อนซื้อบ้าน ในส่วนเครดิตบูโรของเขาผ่าน ในส่วนของเราจะยุ่งยากกว่า เพราะทำงานต่างประเทศ เราไม่มีเครดิตบูโรที่ไทยเลย เอกสารที่ขอจึงเยอะมากกว่าลูก
1. ข้อมูลที่ธนาคารต้องการคือ ข้อมูลด้านนายจ้าง ชื่อบริษัทที่เราทำงาน ข้อมูลคราว ๆ website, email ฝ่าย HR ซึ่งเราให้เจ้าหน้าที่แบงค์ติดต่อ HR ได้รับข้อมูลโดยตรง ซึ่งจะทำให้ข้อมูลที่แบงค์ได้รับมีความน่าเชื่อถือกว่าข้อมูลที่เราเอาให้ เราให้รายละเอียดเกียวกับที่ทำงานเรา เราทำงานเป็นลูกจ้างให้กับสำนักงานบัญชีที่รับรองโดย ACA และ ACCA ซึ่งเปิดมานานกว่า 30 ปี ในลอนดอน บริษัทมีหุ้นส่วน 2 คนพ่อลูกกัน (family practice) ลูกจ้างประมาณ 28 คน ไม่รวมเจ้านาย 2 คน เงินเดือนเราไม่ขี้เหร่ ได้พอสมควร ถึงแม้งานหนักบ้างในช่วงปลายปี และต้นปี แต่เขาจ่ายโอทีให้เราคุ้มค่าค่ะ
2. เอกสารที่เราจัดส่งให้กับเจ้าหน้าที่แบงค์ก็คือ ใบเงินเดือน (payslips) หนังสือสัญญาจ้างงาน (ปกติที่อังกฤษจะออกหนังสือสัญญาจ้างงานให้ลูกจ้างทุกครั้งมีการจ้างงานเกิดขึ้น), สำเนาบัญชีธนาคาร ทางธนาคารรับได้ไม่เกิน 5 บัญชี เราส่งบัญชีที่เงินเดือนเข้า 1 บัญชี, บัญชีเงินฝากประจำ 3 บัญชี ซึ่งต้องมีข้อมูลว่าเราได้รับดอกเบี้ยจากการฝากประจำเท่าไหร่ด้วย, บัญชีบัตรเครดิต 1 หนึ่งบัญชี และบัญชี current account ที่เราหักจ่ายค่าใช้จ่ายต่าง ๆ เช่นค่าเช่าบ้าน ค่าน้ำ ค่าไฟ อีกหนึ่งบัญชี, เอกสารรายได้รายปีและการเสียภาษีย้อนหลัง 3 ปี (P60), สำเนาพาสปอตไทย และอังกฤษ เราถือสองสัญชาติ
ธนาคาร UOB คิดโอทีให้ด้วย เพราะโอทีเราก็เสียภาษี และคิดคำนวนรายได้ทั้งหมดให้ที่ 70% เท่านั้นค่ะ ณ จุดนี้เราถือว่าสมเหตุสมผล เพราะรายได้หลังหักภาษีอยู่ที่ 75% การที่แบงค์คิดให้ 70% เรานับว่าสูงพอสมควรแล้ว ใครที่ทำงานต่างประเทศให้เผื่อลดรายได้ตรงนี้ในการมาคำนวณยอดเงินกู้กันด้วยนะ
3. ฟอร์มคำร้องขอยื่นเรื่องกู้ของธนาคารนั้น ส่วนระยะเวลาที่ธนาคารทำเรื่อง พรีแอพพรูบใช้เวลาประมาณ 2 อาทิตย์ เจ้าหน้าแจ้งว่าฐานเงินเดือนของเราและลูกรวมกันจะยื่นกู้ได้ที่ 95% ของราคาซื้อขายและไม่สูงกว่าราคาประเมินบ้าน พูดง่าย ๆ คือเลขไหนต่ำกว่า เอาเลขนั้นเป็นยอดเงินกู้ (ระหว่าง 4.56 ล้านบาท กับราคาประเมิน 4.7 ล้านบาท) ซึ่งเราจะต้องมีเงินมา ปิดส่วนต่างระหว่างเงินที่แบงค์จะให้กู้และราคาซื้อขายจริง คือ 240,000 บาท (4.8 - 4.56 = 0.24ล้านบาท) หลังผลพรีแอพพรูบออกแล้ว จะอยู่ได้ 90 วัน คือไม่เกิน 3 เดือน ถ้าบ้านเราไม่โอน จะต้องทำเรื่องกู้ใหม่ ตรวจเครดิตใหม่ทั้งหมด ทั้งของเราและลูก
4. ส่วนดอกเบี้ยเงินกู้ เราพอใจกับเรทที่ได้ เพราะหลังจากที่ทำเรื่องโอนบ้าน ทางแบงค์ชาติก็ประกาศลดอัตรดอกเบี้ยเงินกู้อีก ทำให้ดอกเบี้ยบ้านเราได้ปรับลดอีกทอดหนึ่ง ซึ่งตรงนี้เราพอใจกับเรทดอกเบี้ยเงินกู้ซื้อบ้านของ UOB มาก แต่ เราซื้อประกันเพิ่มเพื่อได้โปรดอกเบี้ยและซื้อประกันความเสี่ยง แต่ซื้อเฉพาะของลูก เพราะเขาขับมอเตอร์ไซค์ ประกันความเสี่ยงเรื่องอุบัติเหตุ จะได้ไม่ต้องกังวลเรื่องการผ่อนบ้านถ้ามีอุบัติเหตุ ในส่วนของเขา ส่วนของเราไม่มีประกัน แต่เรามีเงินเก็บมอบให้เขาเขาสามารถโปะบ้านได้บางส่วน และบ้านก็เป็นของเขาทั้งหมด แต่เราตั้งใจจะผ่อนบ้านไม่เกิน 8-10 ปี ขึ้นกับค่าเงินบาทด้วย ถึงแม้ว่าเรายังทำงานได้อีก 23 ปี จนกว่าจะถึงเกณฑ์เกษียณ แต่เราอยากตัดภาระตรงนี้โดยเร็ว เพราะชีวิตไม่แน่นอน มีขึ้นมีลง และแพลนว่าจะเปลี่ยนแบงค์เมื่อครบสามปี เพราะน่าจะได้โปรดอกเบี้ยถูกกว่าอยู่ที่เดิมแน่นอน
ขั้นตอนสุดท้ายในการซื้อบ้านก็คือ การตรวจรับและโอนบ้านจากโครงการ
เราได้จ้างคนวิศวกรผู้เชี่ยวชาญมาตรวจบ้านให้เรา ค่าใช้จ่ายในการตรวจครั้งแรก 7,500 บาท ส่วนครั้งต่อไปอยู่ที่ 2,500 บาท เราตรวจบ้านสามครั้งค่ะ อันนี้เราแนะนำให้ใช้บริการ เพราะเขาจะชำนาญกว่าเรา และคุ้มค่ากับเงินที่เสียไป เราโดนเรื่องปูกระเบื้องร่อนหลายจุด ทั้งตรงระเบียง, ห้องน้ำ และพื้นด้านล่าง ประกอบกับแอร์ในห้องนอนเราไม่เย็น ช่างต้องรื้อออกมาและติดตั้งใหม่ เพราะเรายืนกรานเด็ดขาดว่า ถ้าแอร์ไม่เย็น เราไม่โอน เพราะเราชินกับอากาศเย็นมากกว่าอากาศร้อน ไม่มีแอร์เราอยู่ไม่ได้
เราลาไปไทยได้แค่สามอาทิตย์ ทางโครงการแก้ เก็บบ้านเราไม่ทัน เรากลับมาลอนดอนก่อน แต่เราเซ็นเอกสารกับธนาคารไว้แล้ว เหลือแต่เซ็นรับบ้าน มอบอำนาจให้ลูกเซ็นโอนแทนเราได้เลย และเราปรับโครงการตามหนังสือสัญญาซื้อขาย เพราะเขาเก็บบ้านให้เราโอนไม่ทันตามกำหนดภายใน 60 หลังจากวันซื้อขาย ตอนแรกโครงการจะมาหักปรับเราด้วย เนื่องจากเราไม่โอน แต่เราขอดู timeline ว่าช่างได้เข้าทำงานบ้านของเราวันไหนบ้าง ทำจุดไหน ใช้เวลาทำงานกี่วันวันละกี่ชั่วโมงมีลายเซ็นต์กำกับด้วย ถ้าทางโครงการหารายงานในจุดนี้มาให้เราได้ เราจะยอมให้ปรับ เพราะเราเข้าไปดูบ้านแทบเกือบทุก 3-5 วัน ไม่มีความคืบหน้าในการแก้งาน ฉะนั้นเขาจึงมาปรับเราไม่ได้ค่ะ
หากเราให้ข้อมูลขาดตกบกพร่องประการใด ขออภัยมา ณ ทีนี้ด้วย และขอให้ทุกคนผ่านพ้นวิกฤต ขอให้ไม่ติดโควิด รักษาชีวิตไว้ก่อน ส่วนเงินทองเรายังมีโอกาสหาใหม่ได้ค่ะ ชีวิตถ้ามันถึงจุดแย่สุด มันก็พร้อมที่จะดีขึ้นเสมอ ขอให้คิดบวกนะคะ เพราะในจุดที่แย่ก็ต้องมีข้อดีอยู่บ้างเหมือนกัน
บุญรักษา
สนามหญ้ารอบบ้าน