รู้ทันกลโกง...ควรรู้จัก 'เอกสารสิทธิที่ดิน'
โดย คุณชัยชาญ สิทธิวิรัชธรรม
กรรมการ บรรษัทตลาดรองสินเชื่อที่อยู่อาศัย (บตท.) / ที่ปรึกษาด้านประสิทธิภาพ กรมที่ดิน
▶ เอกสารสิทธิที่ดินที่ควรรู้จักมีอะไรบ้าง?
เอกสารตามประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งที่กรมที่ดินออกให้ประชาชนใช้แสดงสิทธิ์ ใช้จดทะเบียนสิทธิที่สำนักงานที่ดินหลักๆ มีอยู่ 3 รูปแบบ คือ น.ส.3 / น.ส.3ก. / น.ส.3ข.
▶ เอกสารสิทธิแต่ละรูปแบบแตกต่างกันอย่างไรบ้าง?
◎ น.ส.3 และ น.ส.3ข. ที่เราจะเรียกง่ายๆ คือเอกสารที่เป็น
‘ครุฑสีดำ’ โดยทั้ง 2 แบบจะมีลักษณะเหมือนกัน โดยจะต่างกันที่คนเซ็นลงนาม โดย น.ส.3 จะเป็นนายอำเภอลงนาม ถ้า น.ส.3ข. เป็นพื้นที่ยกเลิกนายอำเภอ ซึ่งปัจจุบันยกเลิกหมดแล้ว เพียงแต่ ‘ครุฑสีดำ’ อาจจะมีปัญหาในการทำนิติกรรม เนื่องจากเป็น น.ส.3 ที่ออกมารุ่นแรกๆ ฉะนั้นตำแหน่งในระวางไม่มี ดังนั้นการที่จะรู้ตำแหน่งว่าที่ดินนั้นๆ อยู่ตรงไหน ก็ต้องดูจากเอกสารว่าทิศต่างๆ นั้น สิ้นสุดลงที่ใดบ้าง และถ้าจะทำนิติกรรมต้องมีการประกาศ 30 วัน เพื่อหาคนคัดค้าน หากไม่มีคนค้านภายในกำหนดถึงจะจดทะเบียนได้
◎ ส่วน น.ส. 3 ก. หรือ
‘ครุฑสีเขียว’ ซึ่งเป็นสิทธิครอบครองเหมือนกัน เป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ แต่ประเภทนี้เริ่มวิวัฒนาการมาจาก น.ส. 3 ธรรมดา ตรงที่มีการระบุตำแหน่งในระวาง ฉะนั้น น.ส. 3 ประเภทนี้ ในการทำนิติกรรมทั่วไป ที่ไม่ใช่มรดก ‘ไม่ต้องประกาศ’ แต่ว่าสิทธิครอบครองระหว่าง ‘ครุฑสีดำ’ และ ‘ครุฑสีเขียว’ ต่างกันไหมตามกฎหมายนั้น ก็จะต้องขอเรียนว่าทั้งสองประเภทนี้ เป็นแค่ ‘สิทธิครอบครอง’ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ดังนั้นจึง ‘อาจ’ ถูกแย่งการครอบครองได้
▶ สาเหตุที่ทำให้อาจถูกแย่งสิทธิการครอบครองที่ดินมีอะไรบ้าง?
◎ สมมุติว่าท่านปล่อยให้ใครเข้ามาครอบครองที่ดินของท่านที่ถือหนังสือซึ่งเป็น ‘ครุฑสีดำ’ หรือ ‘ครุฑสีเขียว’ เกิน 1 ปี หากท่านไปฟ้องศาลฟ้องขับไล่ออกจากที่ดิน มีโอกาสที่ศาลจะยกฟ้องได้ และเจ้าของที่ดินผู้ถือหนังสือซึ่งเป็น ‘ครุฑสีดำ’ หรือ ‘ครุฑสีเขียว’ อาจจะเสียสิทธิ์ได้ในกรณีทอดทิ้งไม่ทำประโยชน์บนที่ดินนั้นๆ ติดต่อกันเกิน 5 ปี ทางหน่วยงานของรัฐจะมีการแจ้งเตือนให้ทราบว่าให้รีบทำประโยชน์ และหากยังนิ่งเฉยรัฐจะฟ้องเพื่อให้ตกเป็นที่ดินของรัฐ และรัฐจะนำมาจัดให้ประชาชน ฉะนั้นแล้วการที่ท่านถือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ซึ่งเป็นแค่สิทธิครอบครองอยู่นี้ ถ้าเป็นไปได้ขอแนะนำให้ท่านนำไปเปลี่ยนเป็นโฉนดที่ดินครับ
◎ ต่อมาเอกสารสิทธิอีกประเภท คือ โฉนดที่ดินซึ่งเป็น ‘ครุฑสีแดง’ ซึ่งเป็นประเภทกรรมสิทธิ์ตามกฎหมาย มีตำแหน่ง มีข้อมูลระวาง สามารถทำนิติกรรมได้ ‘ไม่ต้องประกาศ’ สามารถจดทะเบียนได้เสร็จภายในวันเดียว และการแย่งการครอบครอง จะต้องใช้เวลา 10 ปี ต่างกับ ‘ครุฑเขียว’ หรือ ‘ครุฑดำ’ ที่ใช้เวลาการการแย่งครอบครองแค่ 1 ปี เท่านั้น ส่วนกรณีการเสียสิทธิ์โดยที่ทอดทิ้งที่ดิน ไม่ทำประโยชน์ โฉนดทอดทิ้ง ‘ครุฑสีแดง’ ใช้เวลา 10 ปี
▶ วิธีการตรวจสอบโฉนดที่ดินว่าเป็นของจริง ดูอย่างไร?
เอกสารสิทธิประเภท ‘ครุฑแดง’ นี้นะครับ การดูว่าอะไรคือเอกสารจริงหรือปลอมในเบื้องต้น
◎ ข้อแรกก็คือแบบพิมพ์โฉนด ซึ่งเป็นแบบพิมพ์กระดาษพิเศษ ที่กรมที่ดินสั่งพิมพ์จากต่างประเทศ เนื้อกระดาษจะมีเส้นเล็กๆ เรียกว่า ลายไหม (ไม่ใช่สี) ต่อมาคือ ตัวเนื้อกระดาษ ถ้ายกขึ้นส่องกับแสงหรือออกไปก็ได้จะมีลายน้ำรูปครุฑอยู่ในวงกลมแล้วพิมพ์คำว่า กรมที่ดิน กระทรวงมหาดไทย อันนี้คือแบบพิมพ์เนื้อกระดาษที่แท้จริง แต่ถ้ายกของท่านดูจากที่บ้านแล้วไม่เจอลายน้ำเลย ก็อาจเป็นไปได้ว่าโฉนดที่ดินที่ท่านถืออยู่ น่าจะไม่ใช่โฉนดที่แท้จริงครับ ดังนั้นเพื่อให้แน่ใจสามารถติดต่อไปที่ สำนักงานที่ดิน เพื่อให้เจ้าหน้าที่ตรวจสอบ
◎ ต่อมาที่อยากจะแนะนำให้ดู คือ ด้านล่างของแบบพิมพ์จะมีเลขไทยอยู่ 2 ตัว โดยเป็นตัวเลขของ ปี พ.ศ. ที่พิมพ์ หากท่านเจอแบบพิมพ์โฉนดครุฑแดง แล้วตรงนี้พิมพ์เป็นตัวเลขอารบิค แม้เนื้อกระดาษจะถูกต้องแต่การพิมพ์ตรงนี้ผิด ก็มีแนวโน้มจะเป็นโฉนดปลอมได้เช่นกัน
◎ ถัดมาบริเวณด้านหลังตัวเลขของปี พ.ศ. จะเป็นหมายเลขเรียงลำดับ (Running Number) ซึ่งตรงนี้อาจจะเป็นเลขอารบิคได้ โดยฉบับที่ถืออยู่นี้ซึ่งเป็นตัวอย่างซึ่งพิมพ์ขึ้นในปี ๔๙ ย่อมแสดงว่าโฉนดแปลงนี้เอาไปใช้ในราชการของประชาชนเร็วที่สุด คือ ปีที่พิมพ์ ก็คือปี ๔๙ นั่นเอง ฉะนั้นเมื่อมาดูตรงด้านล่างนี้ หากเขียนว่าออกให้ ปี ๓๙ / ปี ๔๐ ดูแค่นี้ก็สามารถฟันธงได้เลยนะครับว่าต่อให้เป็นแบบพิมพ์จริงก็เป็นโฉนดปลอม เพราะเป็นไปไม่ได้ที่จะออกก่อนที่แบบจริงจะเกิด
นอกจากนั้นยังมีเอกสารสิทธิอีกประเภทที่ก็จะใช้ ‘ครุฑแดง’ คือ หนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ห้องชุด โดยจะใช้กระดาษเช่นเดียวกับของโฉนด ทั้งเนื้อกระดาษรวมทั้งเลขแบบพิมพ์ด้วย
❝ ที่ดินเป็นทรัพยากรที่มีจำนวนจำกัดและประชากรของประเทศเราเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ ดังนั้นความต้องการที่ดินจึงมีสูงฉะนั้นอย่าแปลกใจว่าทำไมกฎหมายยอมให้มีการแย่งการครอบครอง โดยกฎหมายมีอำนาจที่จะเอาที่ดินกลับมาเป็นของรัฐและนำไปจัดคืนใหม่ เป็นมาตรการที่จะกระตุ้นให้ประชาชนได้เข้าทำประโยชน์ในที่ดินจริงๆ โดยเฉพาะในเดือนมกราคม 2563 เป็นต้นไป กฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะออกใช้บังคับ ซึ่งเป็นกฎหมายใหม่ แต่ก็มีหลักการเหมือนกฎหมายเดิม คือ มีการเสียภาษีที่ดินในประเภทต่างๆในอัตราที่ไม่เหมือนกัน แต่ที่อัตราภาษีที่ดินที่มากที่สุด คือ ‘ที่ดินรกร้างว่างเปล่า’ ซึ่งเป็นมาตรการการบีบให้เข้าไปทำประโยชน์หรือให้โอนเปลี่ยนมือไปให้คนอื่น เพื่อที่ดินของประเทศไทยที่มีอยู่น้อยจะได้มีคนใช้ประโยชน์ได้เต็มที่ไม่ปล่อยเป็นที่รกร้างว่างเปล่าต่อไป❞
⎔ คลิปสัมภาษณ์เต็มรูปแบบที่
https://www.youtube.com/watch?v=w1ZE0y1wqY4&t=15s
⎔ บรรษัทตลาดรองสินเชื่อที่อยู่อาศัย (บตท.)
⎔ รัฐวิสาหกิจ สังกัดกระทรวงการคลัง
รู้ทันกลโกง ┇ ควรรู้จัก ❝เอกสารสิทธิที่ดิน❞
โดย คุณชัยชาญ สิทธิวิรัชธรรม
กรรมการ บรรษัทตลาดรองสินเชื่อที่อยู่อาศัย (บตท.) / ที่ปรึกษาด้านประสิทธิภาพ กรมที่ดิน
เอกสารตามประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งที่กรมที่ดินออกให้ประชาชนใช้แสดงสิทธิ์ ใช้จดทะเบียนสิทธิที่สำนักงานที่ดินหลักๆ มีอยู่ 3 รูปแบบ คือ น.ส.3 / น.ส.3ก. / น.ส.3ข.
◎ น.ส.3 และ น.ส.3ข. ที่เราจะเรียกง่ายๆ คือเอกสารที่เป็น ‘ครุฑสีดำ’ โดยทั้ง 2 แบบจะมีลักษณะเหมือนกัน โดยจะต่างกันที่คนเซ็นลงนาม โดย น.ส.3 จะเป็นนายอำเภอลงนาม ถ้า น.ส.3ข. เป็นพื้นที่ยกเลิกนายอำเภอ ซึ่งปัจจุบันยกเลิกหมดแล้ว เพียงแต่ ‘ครุฑสีดำ’ อาจจะมีปัญหาในการทำนิติกรรม เนื่องจากเป็น น.ส.3 ที่ออกมารุ่นแรกๆ ฉะนั้นตำแหน่งในระวางไม่มี ดังนั้นการที่จะรู้ตำแหน่งว่าที่ดินนั้นๆ อยู่ตรงไหน ก็ต้องดูจากเอกสารว่าทิศต่างๆ นั้น สิ้นสุดลงที่ใดบ้าง และถ้าจะทำนิติกรรมต้องมีการประกาศ 30 วัน เพื่อหาคนคัดค้าน หากไม่มีคนค้านภายในกำหนดถึงจะจดทะเบียนได้
◎ ส่วน น.ส. 3 ก. หรือ ‘ครุฑสีเขียว’ ซึ่งเป็นสิทธิครอบครองเหมือนกัน เป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ แต่ประเภทนี้เริ่มวิวัฒนาการมาจาก น.ส. 3 ธรรมดา ตรงที่มีการระบุตำแหน่งในระวาง ฉะนั้น น.ส. 3 ประเภทนี้ ในการทำนิติกรรมทั่วไป ที่ไม่ใช่มรดก ‘ไม่ต้องประกาศ’ แต่ว่าสิทธิครอบครองระหว่าง ‘ครุฑสีดำ’ และ ‘ครุฑสีเขียว’ ต่างกันไหมตามกฎหมายนั้น ก็จะต้องขอเรียนว่าทั้งสองประเภทนี้ เป็นแค่ ‘สิทธิครอบครอง’ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ดังนั้นจึง ‘อาจ’ ถูกแย่งการครอบครองได้
▶ สาเหตุที่ทำให้อาจถูกแย่งสิทธิการครอบครองที่ดินมีอะไรบ้าง?
◎ สมมุติว่าท่านปล่อยให้ใครเข้ามาครอบครองที่ดินของท่านที่ถือหนังสือซึ่งเป็น ‘ครุฑสีดำ’ หรือ ‘ครุฑสีเขียว’ เกิน 1 ปี หากท่านไปฟ้องศาลฟ้องขับไล่ออกจากที่ดิน มีโอกาสที่ศาลจะยกฟ้องได้ และเจ้าของที่ดินผู้ถือหนังสือซึ่งเป็น ‘ครุฑสีดำ’ หรือ ‘ครุฑสีเขียว’ อาจจะเสียสิทธิ์ได้ในกรณีทอดทิ้งไม่ทำประโยชน์บนที่ดินนั้นๆ ติดต่อกันเกิน 5 ปี ทางหน่วยงานของรัฐจะมีการแจ้งเตือนให้ทราบว่าให้รีบทำประโยชน์ และหากยังนิ่งเฉยรัฐจะฟ้องเพื่อให้ตกเป็นที่ดินของรัฐ และรัฐจะนำมาจัดให้ประชาชน ฉะนั้นแล้วการที่ท่านถือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ซึ่งเป็นแค่สิทธิครอบครองอยู่นี้ ถ้าเป็นไปได้ขอแนะนำให้ท่านนำไปเปลี่ยนเป็นโฉนดที่ดินครับ
◎ ต่อมาเอกสารสิทธิอีกประเภท คือ โฉนดที่ดินซึ่งเป็น ‘ครุฑสีแดง’ ซึ่งเป็นประเภทกรรมสิทธิ์ตามกฎหมาย มีตำแหน่ง มีข้อมูลระวาง สามารถทำนิติกรรมได้ ‘ไม่ต้องประกาศ’ สามารถจดทะเบียนได้เสร็จภายในวันเดียว และการแย่งการครอบครอง จะต้องใช้เวลา 10 ปี ต่างกับ ‘ครุฑเขียว’ หรือ ‘ครุฑดำ’ ที่ใช้เวลาการการแย่งครอบครองแค่ 1 ปี เท่านั้น ส่วนกรณีการเสียสิทธิ์โดยที่ทอดทิ้งที่ดิน ไม่ทำประโยชน์ โฉนดทอดทิ้ง ‘ครุฑสีแดง’ ใช้เวลา 10 ปี
▶ วิธีการตรวจสอบโฉนดที่ดินว่าเป็นของจริง ดูอย่างไร?
เอกสารสิทธิประเภท ‘ครุฑแดง’ นี้นะครับ การดูว่าอะไรคือเอกสารจริงหรือปลอมในเบื้องต้น
◎ ข้อแรกก็คือแบบพิมพ์โฉนด ซึ่งเป็นแบบพิมพ์กระดาษพิเศษ ที่กรมที่ดินสั่งพิมพ์จากต่างประเทศ เนื้อกระดาษจะมีเส้นเล็กๆ เรียกว่า ลายไหม (ไม่ใช่สี) ต่อมาคือ ตัวเนื้อกระดาษ ถ้ายกขึ้นส่องกับแสงหรือออกไปก็ได้จะมีลายน้ำรูปครุฑอยู่ในวงกลมแล้วพิมพ์คำว่า กรมที่ดิน กระทรวงมหาดไทย อันนี้คือแบบพิมพ์เนื้อกระดาษที่แท้จริง แต่ถ้ายกของท่านดูจากที่บ้านแล้วไม่เจอลายน้ำเลย ก็อาจเป็นไปได้ว่าโฉนดที่ดินที่ท่านถืออยู่ น่าจะไม่ใช่โฉนดที่แท้จริงครับ ดังนั้นเพื่อให้แน่ใจสามารถติดต่อไปที่ สำนักงานที่ดิน เพื่อให้เจ้าหน้าที่ตรวจสอบ
◎ ต่อมาที่อยากจะแนะนำให้ดู คือ ด้านล่างของแบบพิมพ์จะมีเลขไทยอยู่ 2 ตัว โดยเป็นตัวเลขของ ปี พ.ศ. ที่พิมพ์ หากท่านเจอแบบพิมพ์โฉนดครุฑแดง แล้วตรงนี้พิมพ์เป็นตัวเลขอารบิค แม้เนื้อกระดาษจะถูกต้องแต่การพิมพ์ตรงนี้ผิด ก็มีแนวโน้มจะเป็นโฉนดปลอมได้เช่นกัน
◎ ถัดมาบริเวณด้านหลังตัวเลขของปี พ.ศ. จะเป็นหมายเลขเรียงลำดับ (Running Number) ซึ่งตรงนี้อาจจะเป็นเลขอารบิคได้ โดยฉบับที่ถืออยู่นี้ซึ่งเป็นตัวอย่างซึ่งพิมพ์ขึ้นในปี ๔๙ ย่อมแสดงว่าโฉนดแปลงนี้เอาไปใช้ในราชการของประชาชนเร็วที่สุด คือ ปีที่พิมพ์ ก็คือปี ๔๙ นั่นเอง ฉะนั้นเมื่อมาดูตรงด้านล่างนี้ หากเขียนว่าออกให้ ปี ๓๙ / ปี ๔๐ ดูแค่นี้ก็สามารถฟันธงได้เลยนะครับว่าต่อให้เป็นแบบพิมพ์จริงก็เป็นโฉนดปลอม เพราะเป็นไปไม่ได้ที่จะออกก่อนที่แบบจริงจะเกิด
❝ ที่ดินเป็นทรัพยากรที่มีจำนวนจำกัดและประชากรของประเทศเราเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ ดังนั้นความต้องการที่ดินจึงมีสูงฉะนั้นอย่าแปลกใจว่าทำไมกฎหมายยอมให้มีการแย่งการครอบครอง โดยกฎหมายมีอำนาจที่จะเอาที่ดินกลับมาเป็นของรัฐและนำไปจัดคืนใหม่ เป็นมาตรการที่จะกระตุ้นให้ประชาชนได้เข้าทำประโยชน์ในที่ดินจริงๆ โดยเฉพาะในเดือนมกราคม 2563 เป็นต้นไป กฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะออกใช้บังคับ ซึ่งเป็นกฎหมายใหม่ แต่ก็มีหลักการเหมือนกฎหมายเดิม คือ มีการเสียภาษีที่ดินในประเภทต่างๆในอัตราที่ไม่เหมือนกัน แต่ที่อัตราภาษีที่ดินที่มากที่สุด คือ ‘ที่ดินรกร้างว่างเปล่า’ ซึ่งเป็นมาตรการการบีบให้เข้าไปทำประโยชน์หรือให้โอนเปลี่ยนมือไปให้คนอื่น เพื่อที่ดินของประเทศไทยที่มีอยู่น้อยจะได้มีคนใช้ประโยชน์ได้เต็มที่ไม่ปล่อยเป็นที่รกร้างว่างเปล่าต่อไป❞
⎔ คลิปสัมภาษณ์เต็มรูปแบบที่ https://www.youtube.com/watch?v=w1ZE0y1wqY4&t=15s
⎔ บรรษัทตลาดรองสินเชื่อที่อยู่อาศัย (บตท.)
⎔ รัฐวิสาหกิจ สังกัดกระทรวงการคลัง