เรื่องมันซับซ้อนนิดนึงครับ อาจจะอธิบายตกหล่นบ้าง
ขอเรียก A B C นะครับ แบบย่อ คือ
A คือ ผู้ให้เช่า (ผมเอง) เจ้าของอาคารเช่า ให้ B เช่า
[Spoil] คลิกเพื่อดูข้อความที่ซ่อนไว้อัตราค่าเช่าเดือนละ 20,000 บาท เงินประกัน 40,000 บาท
ก่อนหน้านี้ ผู้เช่าทุกรายขอเช่าทำร้านอาหาร
ทำเลตรงนี้ค่อนข้างดี ที่บอกว่าทำเลค่อนข้างดี ก็เนื่องมาจาก เวลาเปลี่ยนผู้เช่า A จะขึ้นป้ายประกาศ "ให้เช่า" ก็จะมีคนรีบโทรมาขอเช่าค่อนข้างหลายราย
ทำให้ A มีสิทธิ์เลือกว่าจะให้ใครเช่า คนไหนดูอัธยาศัยดี นอบน้อม มีประสบการณ์ทำร้านมาก่อน ดูมีฐานะ หน้าที่การงานดี ก็เลือกเอาคนนั้นแหละครับเป็นผู้เช่า ส่วนใหญ่พวกนี้จะปัญหาน้อย อยู่นาน
แต่ถ้าประเภท กวนๆ แว๊นๆ หยิ่งๆ พูดไม่ค่อยมีหางเสียง หรือพวกใจรักอยากทำตามความฝันแต่ไม่มีประสบการณ์ทำร้านมาก่อน A ไม่เอาเลย เพราะส่วนใหญ่พวกนี้อยู่ได้ไม่นาน หรือไม่ก็จะก่อเรื่องและมีปัญหาในภายหลัง (A ก็ต้องทนเซ็งให้เช่าไปจนกว่าจะครบสัญญา ระหว่างเช่าก็จะมีปัญหามาให้ A แก้ไข ซึ่งมันน่าปวดหัวครับ เสียสุขภาพจิต)
B คือ ผู้เช่าของ A ต่อมาขายกิจการร้านอาหารให้ C (เซ้งกิจการ+สิทธิ์เช่าในสัญญาเช่าฉบับเก่า+สิทธิ์เช่าในสัญญาเช่าฉบับใหม่)
C คือ คนที่ซื้อกิจการร้านอาหารจาก B มีหลายคนบอกว่า C ทำธุรกิจสีเทาด้วย
เรื่องของเรื่อง คือ
A ให้ B เช่าอาคารเปิดร้านอาหาร
ต่อมาร้านของ B อยู่ในช่วงขาลง ร้านไม่ค่อยมีคนเข้า
ถ้า B อยู่ไม่ครบสัญญาเช่า ก็จะโดนหักเงินประกันทั้งหมด
ถ้าหมดสัญญาเช่าแล้วไม่ต่อสัญญาเช่า B จะโดนหักเงินประกันทั้งหมด 40,000 บาท เพราะ A ต้องนำเงินมารื้อถอนในส่วนที่ B ต่อเติม (เงินประกันยังไม่พอจ่ายเลยครับ ยังไงก็เข้าเนื้อ) หรือถ้า A ไม่หักเงินประกันก็ได้ครับ แต่ B ต้องรื้อออกแล้วซ่อมแซมให้เหมือนเดิม แต่จากประสบการณ์ที่เคยเจอคือ หลายรายก็รื้อเป็นพิธี รื้อไม่เรียบร้อย แล้วก็ทิ้งซากไว้ แล้วก็บอกให้หักเงินประกันไป ยังไง A ก็ต้องเอาช่างมาเก็บงานอีกอยู่ดี (ยังไงก็เสียเงิน)
อย่างแย่ที่ A เคยเจอ คือ โดนค่าไฟฟ้า กับค่าประปา ที่ผู้เช่าไม่ยอมจ่าย (A เคยโดนเป็นหมื่นเลยครับ)
ต่อมา ช่วงก่อนหมดสัญญาเช่า ก็หลายเดือนอยู่ครับ
มีใครก็ไม่รู้โทรมาหา A หลายราย
คนที่โทรมาหา A รู้กันทุกคนว่า B กำลังจะหมดสัญญาเช่าแล้ว
ณ ตอนนี้ A ก็แปลกใจเหมือนกันครับว่า พวกเค้ารู้ได้ยังไงว่า B กำลังจะหมดสัญญาเช่า
ทุกคนที่โทรหา A บอก A เหมือนกันหมดทุกคนว่า B ประกาศขายกิจการ+สิทธิ์เช่า+สิทธิ์เช่าต่อ 400,000 - 500,000 บาท (ราคานี้รวมทุกอย่างในร้านด้วย) แต่ผมเดาว่า 400,000 บาทครับ
ทุกคนที่โทรมาหา A ถามทำนองว่า มีเซ้งสิทธิ์เช่าได้ด้วยเหรอ หลังจากหมดสัญญาเช่าแล้วเขาจะขอเช่าได้ไหม หรือว่าไม่ได้แล้ว
บางคนรู้ด้วยว่า B ขายกิจการให้ C ไปแล้วและรู้ด้วยว่า C เป็นพวกทำธุรกิจสีเทา (ซึ่ง A ในตอนนี้ก็ยังไม่รู้ว่า C คนที่ว่านี้คือใคร)
ณ ตอนนี้ A เริ่มเข้าใจแล้วว่าทำไมหลายคนถึงรู้ว่ากำลังจะหมดสัญญาเช่า
แต่ A ก็ตอบคนที่โทรมาบอกไปว่า "ปกติในสัญญาเช่าจะบอกว่าห้ามเช่าช่วง และห้ามเซ้งสิทธิ์การเช่าครับ เซ้งสิทธิ์การเช่าทำไม่ได้นะครับ ผมก็ไม่ทราบว่า B เซ้งกิจการให้ใครครับ ตอนนี้สิทธิ์เช่าเป็นของ B อยู่ครับ ตอนนี้ยังไม่หมดสัญญาเช่า ผมก็ไม่รู้ว่า B จะต่อสัญญาเช่าใหม่หรือเปล่า ผมก็ให้สิทธิ์ B ก่อนว่าเขาจะต่อสัญญาไหม รอให้หมดสัญญาเช่าก่อนค่อยติดต่อมาใหม่นะครับ "
ช่วงนี้ A ก็แค่แปลกใจครับ ยังไม่ได้เอะใจมากครับ เพราะยังไม่หมดสัญญาเช่า (ยังเหลืออีกหลายเดือน) ประกอบกับช่วงนั้น A ติดเรื่องอื่นที่สำคัญกว่าครับเลยไปมีสมาธิกับเรื่องอื่นก่อน
ต่อมา ซักช่วงนึงไม่กี่เดือนถัดมา
ร้านอาหารของ B เปลี่ยนชื่อร้านครับ ซึ่ง A ก็ไม่ได้คิดอะไรมาก เพราะก็แค่เปลี่ยนชื่อร้าน
และต่อมา ช่วงก่อนวันหมดสัญญาเช่าซักช่วงนึง
A ไปทำธุระแถวตรงอาคารให้เช่าเกือบทั้งวัน (ช่างวงจรปิดมาซ่อมกล้องครับ A เลยต้องอยู่ดู)
ปรากฎว่า ช่วงเย็น B ขับรถมาจากข้างนอก จอดรถเสร็จเดินเข้าร้านไป
ซักพัก B เดินมาหา A คุยนู่นคุยนี่เรื่อยเปื่อย
จากนั้น B จึงเข้าประเด็นบอก A จะขอต่อสัญญาเช่า
โดย B บอก A ว่าจะมี C ซึ่งเป็นหุ้นส่วนร้านคนใหม่ ถือหุ้นใหญ่ จะเป็นคนเซ็นต์สัญญาเช่าฉบับใหม่แทน B
แล้ว B ก็ไปตาม C ที่ร้าน แล้ว C ก็เดินออกจากร้านมาหา A
ซึ่ง A เห็นบุคลิคของ C เลยครับว่า เป็นสไตล์กวนๆ หยิ่งๆ ดูไม่ค่อยเกรงใจ พูดห้วนๆ ไม่ค่อยมีหางเสียง
A นึกถึงคนที่โทรมาบอกเรื่องที่ B ขายกิจการให้ C ก่อนหน้านี้ (หลังจากที่ลืมไปแล้ว)
A เลยเริ่มปะติดปะต่อเรื่องได้ ทำให้เข้าใจกระจ่าง ซึ่งถ้าเป็นไปตามนี้ น่าจะสรุปได้ว่า
ก) B กับ C สมคบคิดกันหลอก A ว่า C เป็นหุ้นส่วนคนใหม่ ซึ่งในความจริงแล้วคือ B ขายกิจการให้ C ไปแล้ว แต่ A ก็พิสูจน์ไม่ได้ว่าโดนหลอก (เพราะเค้าเตี๊ยมกันไว้แล้วว่าเป็นหุ้นส่วนกัน) winwin ทั้งคู่
ข) B ได้เงิน 400,000 บาท จาก C ระหว่างที่ยังไม่หมดสัญญาเช่า B เป็นคนจ่ายค่าเช่า (B คงรับเงินค่าเช่าจาก C มาจ่าย A อีกที)
ค) C ยอมจ่าย 400,000 บาท ให้ B เพราะต้องการสิทธิ์เช่าในสัญญาเช่าฉบับเก่าที่ B เซ็นสัญญาเช่าไว้ (ก่อนหมดสัญญาเช่า) และต้องการสิทธิ์เซ็นสัญญาเช่าฉบับใหม่โดย C เป็นคนเซ็นสัญญาเช่าเอง ทำให้ C ไม่ต้องไปแย่งสิทธิ์เช่ากับใคร เนื่องจากทำเลนี้มีหลายคนอยากเช่า
ง) B ไม่ต้องเสียเงินประกัน 40,000 บาท ให้ A เพราะจะถือเป็นการเช่าต่อ
จ) C ไม่ต้องจ่ายเงินประกัน 40,000 บาท ให้ A เพราะจะถือเป็นการเช่าต่อ
ฉ) A ไม่มีสิทธิ์เลือกผู้เช่าเอง ไม่ได้คัดกรองเอง ทำให้มีความเสี่ยงที่จะเจอผู้เช่าประเภทมีปัญหา (C มีข่าวว่าทำธุรกิจสีเทา)
ช) A ไม่รู้ว่า B กับ C เขาตกลงกันอะไรเอาไว้บ้าง และ A ไม่รู้ว่า C ได้เห็นสัญญาเช่าไหมว่า มีเงื่อนไข ข้อห้ามอะไรบ้าง
ทำไมผมรู้สึกว่ามันดูแปลกๆ ครับ
รู้สึกเหมือน A เสียเปรียบ เสียประโยชน์ยังไงก็ไม่รู้ครับ หรือว่า A คิดมากไปเองครับ
รบกวนถามความเห็นครับทั้งในมุมบริหารจัดการ และในมุมกฎหมาย
A เสียประโยชน์ใช่ไหมครับ
กรณีทำนองนี้ควรทำอย่างไรต่อดีครับ
ตอนนี้ A ยังไม่ได้ต่อสัญญาเช่านะครับ อยู่ในช่วงเจรจา
ขอบคุณครับ
ถามในมุมบริหารจัดการ และในมุมกฎหมาย เกี่ยวกับการเก็บเงินประกันจากการเช่าอาคาร+สิทธิ์เช่าจากการขายกิจการ
ขอเรียก A B C นะครับ แบบย่อ คือ
A คือ ผู้ให้เช่า (ผมเอง) เจ้าของอาคารเช่า ให้ B เช่า
[Spoil] คลิกเพื่อดูข้อความที่ซ่อนไว้
B คือ ผู้เช่าของ A ต่อมาขายกิจการร้านอาหารให้ C (เซ้งกิจการ+สิทธิ์เช่าในสัญญาเช่าฉบับเก่า+สิทธิ์เช่าในสัญญาเช่าฉบับใหม่)
C คือ คนที่ซื้อกิจการร้านอาหารจาก B มีหลายคนบอกว่า C ทำธุรกิจสีเทาด้วย
เรื่องของเรื่อง คือ
A ให้ B เช่าอาคารเปิดร้านอาหาร
ต่อมาร้านของ B อยู่ในช่วงขาลง ร้านไม่ค่อยมีคนเข้า
ถ้า B อยู่ไม่ครบสัญญาเช่า ก็จะโดนหักเงินประกันทั้งหมด
ถ้าหมดสัญญาเช่าแล้วไม่ต่อสัญญาเช่า B จะโดนหักเงินประกันทั้งหมด 40,000 บาท เพราะ A ต้องนำเงินมารื้อถอนในส่วนที่ B ต่อเติม (เงินประกันยังไม่พอจ่ายเลยครับ ยังไงก็เข้าเนื้อ) หรือถ้า A ไม่หักเงินประกันก็ได้ครับ แต่ B ต้องรื้อออกแล้วซ่อมแซมให้เหมือนเดิม แต่จากประสบการณ์ที่เคยเจอคือ หลายรายก็รื้อเป็นพิธี รื้อไม่เรียบร้อย แล้วก็ทิ้งซากไว้ แล้วก็บอกให้หักเงินประกันไป ยังไง A ก็ต้องเอาช่างมาเก็บงานอีกอยู่ดี (ยังไงก็เสียเงิน)
อย่างแย่ที่ A เคยเจอ คือ โดนค่าไฟฟ้า กับค่าประปา ที่ผู้เช่าไม่ยอมจ่าย (A เคยโดนเป็นหมื่นเลยครับ)
ต่อมา ช่วงก่อนหมดสัญญาเช่า ก็หลายเดือนอยู่ครับ
มีใครก็ไม่รู้โทรมาหา A หลายราย
คนที่โทรมาหา A รู้กันทุกคนว่า B กำลังจะหมดสัญญาเช่าแล้ว
ณ ตอนนี้ A ก็แปลกใจเหมือนกันครับว่า พวกเค้ารู้ได้ยังไงว่า B กำลังจะหมดสัญญาเช่า
ทุกคนที่โทรหา A บอก A เหมือนกันหมดทุกคนว่า B ประกาศขายกิจการ+สิทธิ์เช่า+สิทธิ์เช่าต่อ 400,000 - 500,000 บาท (ราคานี้รวมทุกอย่างในร้านด้วย) แต่ผมเดาว่า 400,000 บาทครับ
ทุกคนที่โทรมาหา A ถามทำนองว่า มีเซ้งสิทธิ์เช่าได้ด้วยเหรอ หลังจากหมดสัญญาเช่าแล้วเขาจะขอเช่าได้ไหม หรือว่าไม่ได้แล้ว
บางคนรู้ด้วยว่า B ขายกิจการให้ C ไปแล้วและรู้ด้วยว่า C เป็นพวกทำธุรกิจสีเทา (ซึ่ง A ในตอนนี้ก็ยังไม่รู้ว่า C คนที่ว่านี้คือใคร)
ณ ตอนนี้ A เริ่มเข้าใจแล้วว่าทำไมหลายคนถึงรู้ว่ากำลังจะหมดสัญญาเช่า
แต่ A ก็ตอบคนที่โทรมาบอกไปว่า "ปกติในสัญญาเช่าจะบอกว่าห้ามเช่าช่วง และห้ามเซ้งสิทธิ์การเช่าครับ เซ้งสิทธิ์การเช่าทำไม่ได้นะครับ ผมก็ไม่ทราบว่า B เซ้งกิจการให้ใครครับ ตอนนี้สิทธิ์เช่าเป็นของ B อยู่ครับ ตอนนี้ยังไม่หมดสัญญาเช่า ผมก็ไม่รู้ว่า B จะต่อสัญญาเช่าใหม่หรือเปล่า ผมก็ให้สิทธิ์ B ก่อนว่าเขาจะต่อสัญญาไหม รอให้หมดสัญญาเช่าก่อนค่อยติดต่อมาใหม่นะครับ "
ช่วงนี้ A ก็แค่แปลกใจครับ ยังไม่ได้เอะใจมากครับ เพราะยังไม่หมดสัญญาเช่า (ยังเหลืออีกหลายเดือน) ประกอบกับช่วงนั้น A ติดเรื่องอื่นที่สำคัญกว่าครับเลยไปมีสมาธิกับเรื่องอื่นก่อน
ต่อมา ซักช่วงนึงไม่กี่เดือนถัดมา
ร้านอาหารของ B เปลี่ยนชื่อร้านครับ ซึ่ง A ก็ไม่ได้คิดอะไรมาก เพราะก็แค่เปลี่ยนชื่อร้าน
และต่อมา ช่วงก่อนวันหมดสัญญาเช่าซักช่วงนึง
A ไปทำธุระแถวตรงอาคารให้เช่าเกือบทั้งวัน (ช่างวงจรปิดมาซ่อมกล้องครับ A เลยต้องอยู่ดู)
ปรากฎว่า ช่วงเย็น B ขับรถมาจากข้างนอก จอดรถเสร็จเดินเข้าร้านไป
ซักพัก B เดินมาหา A คุยนู่นคุยนี่เรื่อยเปื่อย
จากนั้น B จึงเข้าประเด็นบอก A จะขอต่อสัญญาเช่า
โดย B บอก A ว่าจะมี C ซึ่งเป็นหุ้นส่วนร้านคนใหม่ ถือหุ้นใหญ่ จะเป็นคนเซ็นต์สัญญาเช่าฉบับใหม่แทน B
แล้ว B ก็ไปตาม C ที่ร้าน แล้ว C ก็เดินออกจากร้านมาหา A
ซึ่ง A เห็นบุคลิคของ C เลยครับว่า เป็นสไตล์กวนๆ หยิ่งๆ ดูไม่ค่อยเกรงใจ พูดห้วนๆ ไม่ค่อยมีหางเสียง
A นึกถึงคนที่โทรมาบอกเรื่องที่ B ขายกิจการให้ C ก่อนหน้านี้ (หลังจากที่ลืมไปแล้ว)
A เลยเริ่มปะติดปะต่อเรื่องได้ ทำให้เข้าใจกระจ่าง ซึ่งถ้าเป็นไปตามนี้ น่าจะสรุปได้ว่า
ก) B กับ C สมคบคิดกันหลอก A ว่า C เป็นหุ้นส่วนคนใหม่ ซึ่งในความจริงแล้วคือ B ขายกิจการให้ C ไปแล้ว แต่ A ก็พิสูจน์ไม่ได้ว่าโดนหลอก (เพราะเค้าเตี๊ยมกันไว้แล้วว่าเป็นหุ้นส่วนกัน) winwin ทั้งคู่
ข) B ได้เงิน 400,000 บาท จาก C ระหว่างที่ยังไม่หมดสัญญาเช่า B เป็นคนจ่ายค่าเช่า (B คงรับเงินค่าเช่าจาก C มาจ่าย A อีกที)
ค) C ยอมจ่าย 400,000 บาท ให้ B เพราะต้องการสิทธิ์เช่าในสัญญาเช่าฉบับเก่าที่ B เซ็นสัญญาเช่าไว้ (ก่อนหมดสัญญาเช่า) และต้องการสิทธิ์เซ็นสัญญาเช่าฉบับใหม่โดย C เป็นคนเซ็นสัญญาเช่าเอง ทำให้ C ไม่ต้องไปแย่งสิทธิ์เช่ากับใคร เนื่องจากทำเลนี้มีหลายคนอยากเช่า
ง) B ไม่ต้องเสียเงินประกัน 40,000 บาท ให้ A เพราะจะถือเป็นการเช่าต่อ
จ) C ไม่ต้องจ่ายเงินประกัน 40,000 บาท ให้ A เพราะจะถือเป็นการเช่าต่อ
ฉ) A ไม่มีสิทธิ์เลือกผู้เช่าเอง ไม่ได้คัดกรองเอง ทำให้มีความเสี่ยงที่จะเจอผู้เช่าประเภทมีปัญหา (C มีข่าวว่าทำธุรกิจสีเทา)
ช) A ไม่รู้ว่า B กับ C เขาตกลงกันอะไรเอาไว้บ้าง และ A ไม่รู้ว่า C ได้เห็นสัญญาเช่าไหมว่า มีเงื่อนไข ข้อห้ามอะไรบ้าง
ทำไมผมรู้สึกว่ามันดูแปลกๆ ครับ
รู้สึกเหมือน A เสียเปรียบ เสียประโยชน์ยังไงก็ไม่รู้ครับ หรือว่า A คิดมากไปเองครับ
รบกวนถามความเห็นครับทั้งในมุมบริหารจัดการ และในมุมกฎหมาย
A เสียประโยชน์ใช่ไหมครับ
กรณีทำนองนี้ควรทำอย่างไรต่อดีครับ
ตอนนี้ A ยังไม่ได้ต่อสัญญาเช่านะครับ อยู่ในช่วงเจรจา
ขอบคุณครับ