ลงทุนเปิดร้านขายเสื้อผ้าควรเริ่มต้นยังไงบ้างคะ

เราเป็นพนักงานประจำคะ ต้องการเปิดร้านเสื้อผ้า+กิ๊ปช็อป (ไม่เคยขายที่ไหนมาก่อน)
คือตอนนี้สำรวจพื้นที่หลายๆที่แล้ว แล้วชอบทำเลแถวหน้ามหาลัย ซึ่งแถวนี้มีหลายโรงเรียนผ่านไปมา
แต่บางครั้งค่อนข้างเงียบๆ แถวนี้ไม่มีร้านเสื้อผ้าหรือกิ๊ปช็อปเลย มีแต่ร้านหาอาหาเยอะมากๆ
เป็นตึกแถว 4 ชั้น โทรมมากไม่มีคนมาเช่าหลายปีแล้ว ต้องรีโนเวทใหม่ทั้งตึก ค่าเช่า 35,000 บาท
ไม่รวมค่ารีโนเวท+ค่าประกัน+ค่าเช่าล่วงหน้า
ตึกแถวต้องเปลี่ยนทั้งกระเบื้อง แผงประตูใหม่ ทำห้องน้ำ ง่ายๆคือทำใหม่ทุกอย่าง
ควรเช่าดีไหมคะ หรือถ้าเช่า ต้องลงทุนเท่าไหร่ ขายต่อวันให้ได้เท่าไหร่ดีคะ หรือขอซื้อตึกไปเลยดีใหม
แบบไหนจะคุมกว่ากัน เบื่อสังคมงานประจำคะ