ขายอสังหาริมทรัพย์แบบไหน ไม่จำเป็นต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ?

การขายอสังหาริมทรัพย์ถือเป็นการแลกเปลี่ยนทางการค้าอย่างหนึ่ง ซึ่งตามกฎหมายกำหนดให้มีการเสียภาษีที่เรียกว่า “ภาษีธุรกิเฉพาะ” โดยผู้ขายที่ครอบครองอสังหาริมทรัพย์เป็นระยะเวลาน้อยกว่า 5 ปี จะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ในอัตราร้อยละ 3.3 จากราคาประเมินหรือราคาตลาดขึ้นอยู่กับว่าราคาใดสูงกว่า

อย่างไรก็ตาม ทางกฎหมายได้มีการกำหนดกรณียกเว้นอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจไว้ด้วย เพื่อไม่ให้เกิดความเข้าใจผิด ไปดูกันว่า อสังหาริมทรัพย์ประเภทไหนบ้างที่มีข้อยกเว้นสำหรับภาษีธุรกิจเฉพาะ


- ที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ที่มีการถือครองมาเกินระยะเวลา 5 ปี

ทั้งนี้การนับเวลาอสังหาริมทรัพย์ที่ถือครองกรรมสิทธ์จะเริ่มนับแบบวันชนวันตั้งแต่วันที่จดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ ในกรณีที่ที่ดินหรืออาคารหรือสิ่งปลูกสร้างได้มาไม่พร้อมกัน กำหนดเวลา 5 ปีให้ถือตามระยะเวลาการได้มาของอสังหาริมทรัพย์ภายหลัง เช่น หากครอบครองที่ดินมาตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม พ.ศ.2559 แต่มีการปลูกบ้านหรืออาคารลงไปภายหลังและจดทะเบียนเป็นชื่อเจ้าของตั้งแต่วันที่ 5 กรกฎาคม พ.ศ.2559 ก็ให้เริ่มนับตั้งแต่วันที่ 5 กรกฎาคม พ.ศ. 2559 เป็นต้นไป

 
- การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาจากการรับมรดก

กรณีของการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาทางการรับมรดกนั้นก็อยู่ในกรณีการยกเว้นการเสียธุรกิจเฉพาะ ซึ่งตรงนี้ต้องทำความเข้าใจเป็นกรณีๆ ยกตัวอย่างเช่น คำว่า “มรดก” ส่วนใหญ่นั้นจะถือว่าเป็นทรัพยสินของผู้ที่เสียชีวิตไปแล้ว แต่ส่วนใหญ่การขายอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นมรดก เช่น บ้าน หรืออาคาร มักมีการขายก่อนเวลาอันควร หรือเรียกว่าไม่ได้รับมรดกมาโดยตรง เพราะผู้ถือครองส่วนใหญ่ก็ยังมีชีวิตอยู่ ดังนั้นวิธีที่จะการที่ผู้ขายจะได้รับทรัพย์สินตอนที่พ่อหรือแม่ซึ่งเป็นเจ้าของยังมีชีวิต สามารถทำได้โดยการโอนอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ ให้โดยสเน่หา ซึ่งไม่จำเป็นต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ รวมไปถึงภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายก็ไม่จำเป็นต้องเสีย แต่จะเสียอากรแสตมป์แทน 0.5 % จากราคาประเมินกับค่าธรรมเนียมการโอน 0.5 % จากราคาประเมินเช่นกัน 

***นอกเหนือจากทรัพย์สินที่ได้ตามชอบธรรมจากพ่อแม่แล้ว ก็ยังมีกรณีการขายอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นสินสมรสของผู้ตาย ในส่วนนี้ สินสมรสส่วนของผู้ตายถือเป็นมรดก ไม่จำเป็นต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะหากมีการขาย ในขณะที่สินสมรสอีกครึ่งหนึ่ง หากมีการขายจำเป็นต้องเสียภาษีครึ่งหนึ่ง***

 
- บ้านที่มีชื่อเป็นเจ้าบ้านเกินระยะเวลา 1 ปี นับตั้งแต่วันที่โอนกรรมสิทธิ์

ตามกฎหมาย ข้อนี้ได้ระบุไว้ว่า “การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ใช้เป็นสถานที่อยู่อาศัยอันเป็นแหล่งสำคัญที่ผู้ขายมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านตามกฎหมายว่าด้วยการทะเบียนราษฎร เป็นเวลาไม่น้อยกว่าหนึ่งปีนับแต่วันที่ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์นั้น” ดังนั้น คำว่า อสังหาริมทรัพย์ในส่วนนี้ จึงคลอบคลุมไปถึงบ้าน หรือคอนโดมิเนียมฟรีโฮลด์ที่มีโฉนดเป็นชื่อเจ้าของด้วย โดยอสังหาฯ ที่มีผู้ถือครองหรือเจ้าของร่วม จะจำแนกภาษีธุรกิจเฉพาะแยกเป็นรายบุคคลไป โดยบุคคลที่มีหน้าที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะต้องมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านที่ใช้เป็นสถานที่อยู่อาศัยอันเป็นแหล่งสำคัญเป็นเวลาไม่น้อยกว่า 1 ปี เพราะทางกฎหมายถือบุคคลที่มีชื่อร่วมในฐานะห้างหุ้นส่วนสามัญหรือคณะบุคคลที่มิใช่นิติบุคคล

***แต่ในกรณีของการขายอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นทรัพย์สินของคู่สมรสมีชื่อร่วมกัน หากฝ่ายใดยกกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นสินสมรสในส่วนของตนให้แก่คู่สมรสอีกฝ่ายหนึ่ง และถ้าหากคู่สมรสฝ่ายที่ยกให้มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านที่ใช้เป็นสถานที่อยู่อาศัยอันเป็นแหล่งสำคัญเป็นเวลาไม่น้อยกว่า 1 ปี ในกรณีนี้ก็ไม่จำเป็นต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ เมื่อมีการขายอสังหาริมทรัพย์ส่วนนี้***

จาก 3 กรณีข้างต้น ถือเป็นกรณีหลักๆ ที่พบเห็นได้ทั่วไปในปัจจุบันเท่านั้น ทั้งนี้ **กรณีที่ถูกเวนคืนบ้านหรือที่ดิน** โดยที่ได้ค่าตอบแทนจากรัฐ ก็ไม่จำเป็นต้องเสียภาษีเช่นกัน

ที่มา: ddproperty.com/คู่มือซื้อขาย/ขายอสังหาริมทรัพย์แบบไหนที่ไม่จำเป็นต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ-5573