อันนี้เป็นโพสต์แรกของเรา อยากแชร์ประสบการณ์ซื้อคอนโดครั้งแรก และเจอปัญหาต่างๆ ให้คนที่จะซื้อให้ระวัง และใช้กรณีของเราเป็นตัวช่วยตัดสินใจส่วนหนึ่งของการซื้อและโอนมอบกรรมสิทธิ์ต่างๆ ที่มักจะมีกระทู้ที่เจอปัญหาเรื่องนี้มากมาย ว่ามันมีทั้งข้อดีและข้อเสีย และหากจะโอนก่อนถ้าเกิดเหตุการณ์ไม่เป็นไปตามแพลนแบบเรา โอเคและยอมรับได้ในส่วนไหนบ้าง อาจจะเจออะไรบ้างที่มันยุ่งยาก เสียเวลาจัดการ ตามเรื่อง และผิดแพลนตารางชีวิตไปพอสมควรเกิดขึ้นได้ รวมทั้งอยากได้ข้อมูลปัญหาแบบเรา และการแก้ปัญหาอีกมุมที่เราอาจไม่ได้มองในส่วนนี้แนะนำเราด้วยค่ะ จะได้เป็นข้อมูลสำหรับหลายคนในวันข้างหน้า เรื่องของเราก็โหดมันฮาพอสมควรค่ะ >< ตอนนี้สิ่งที่เราเจอคือ กำหนดการแล้วเสร็จไม่เป็นไปตามตกลง เราต้องเสียดอกเบี้ยให้ธนาคารทุกวัน โดยที่เราไม่ได้รู้สึกว่าโครงการให้ความช่วยเหลือ รับผิดชอบ และรีบดำเนินการแก้ไขให้เราตามที่ควรจะเป็น
## ปัญหาของเราเริ่มจาก เราตกลงซื้อคอนโดหนึ่ง ตรงเส้นลาซาล โดยมีกำหนดการแล้วเสร็จพร้อมเข้าอยู่ในเดือนเมษาปีนี้ เราซื้อทั้งหมดสองห้อง คือตึก A และตึก E โดยทั้งคู่มีการโอนมอบกรรมสิทธิ์คอนโดตั้งแต่เดือนธันวาปีที่แล้ว และเริ่มชำระเงินกู้ธนาคารก่อน ห้องที่มีปัญหาตอนนี้คือ ตึก E ชั้น 8 ปัจจุบันโครงการยังไม่แล้วเสร็จ ทั้งสภาพชั้น และห้องเราที่ยังตรวจไม่ผ่าน ประมาณการคราวๆ จะแล้วเสร็จสิ้นเดือนกรกฎานี้ โดยแก้ไขมาทั้งสิ้น 3 เดือนตรวจทั้งหมด 3 ครั้งแก้ไขผ่านครั้งละ 10 % ต่อ 1 เดือน ซึ่งอาจจะเกินกำหนดถึง 4 เดือน รวมทั้งสภาพห้องอื่นๆ ในชั้นเรา ยังมีการก่อสร้าง และมีช่างทำงานทุกห้อง ซึ่งตอนนี้กำลังรอยื่นยันการตรวจรอบที่สี่อีกครั้ง หลังจากถูกยกเลิกวันที่ 23 มิถุนา 2562
เราคิดว่าความล่าช้าโครงการเกิดจากการแก้ไขงานให้เราที่ไม่ได้คุณภาพ เรามีรายงาน มีการมาร์คจุดแก้ไขให้ทุกจุดที่ชัดเจนและละเอียดมาก เพราะฉะนั้นโครงการควรช่วยดูแลในส่วนนี้หากงานออกมาแบบนี้ คือ ชำระเงินกู้ตั้งแต่รอบเดือน 25 พฤษภา จนถึงโครงการพร้อมเข้าอยู่จริง แต่ตอนนี้หลังจากเริ่มยื่นเรื่องตั้งแต่ตรวจครั้งที่สองวันที่ 6 พฤษภา โครงการสรุปเบื้องต้นจะดำเนินเรื่องจะรับผิดชอบ ณ วันนี้ 20 มิถุนายน ให้เพียงแค่ค่าที่พักปัจจุบันตอนนี้ เพราะมุมของโครงการมองว่าการชำระธนาคารคือเราต้องดูแลของเราอยู่แล้วโครงการทำให้เราเข้าอยู่ไม่ได้ โครงการจะรับผิดชอบส่วนค่าเช่าให้เราเท่านั้น แต่มุมของเราถ้าโครงการแจ้งตามความจริงว่า ตึก E จะไม่สามารถเข้าอยู่ได้จริงเมษากำหนดการจริงคือสิงหาหรืออาจจะกันยาด้วยซ้ำ เราไม่คิดว่าเราจะโอนและเสียดอกเบี้ยเปล่าๆ ผ่อนธนาคารโดยไม่ได้พักอาศัย
เราอยากจะเปรียบเทียบให้เห็นว่า หากเรายังไม่โอนกรรมสิทธิ์ทุกอย่างเราจะมีข้อได้เปรียบและมีการดำเนินการที่เร็วกว่า ยกตัวอย่างเช่น เราทำการตกลงซื้อ ทำเรื่องกู้พร้อมโอนกรรมสิทธิ์คอนโดกับโครงการภายใน 1 อาทิตย์ และคนแนะนำได้ค่าแนะนำภายใน 1 เดือน ( 10000-50000) แล้วแต่ราคาห้อง vs ดำเนินเรื่องขอโครงการรับผิดชอบความล่าช้าจากการแก้ไขงานที่ล่าช้า และไม่ได้คุณภาพ รวมทั้งสภาพโครงการไม่แล้วเสร็จพร้อมอยู่จริง รับผิดชอบค่าใช้จ่าย สามเดือนที่เกินกำหนด ใช้เวลาดำเนินเรื่องทั้งหมด 2 เดือน ช่วยเหลือรับผิดชอบเฉพาะค่าเช่าห้องสามเดือน ไม่ถึงสองหมื่นบาท ตอนนี้ยังไม่ได้ T^T แต่ถ้าเรายังไม่โอนมีสิทธิ์ปรับเป็นอัตรารายวันละ ร้อยละ 0.01 แต่รวมกันไม่เกินร้อยละ 10 ของราคาห้องชุด
ตามหนังสือสัญญาสามารถเรียกร้องได้ตามนี้
• สัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด
ข้อที่ 4 การชำระเงินและการโอนกรรมสิทธฺ์
ข้อที่ 8 เบี้ยปรับ ดอกเบี้ยผิดนัด และการบอกเลิกสัญญาณ
อ้างอิงพิจาณาตามรายละเอียดสัญญา ข้อ 8.3.2 เราสามารถส่งเรื่องนี้ไปให้ยื่นเรื่องฟ้อง สคบ. ได้นะคะ ตามพระราชบัญญัติพ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2551
*** ข้อตกลงการโอนกรรมสิทธิ์ก่อนเกิดขึ้นจากความยินยอมทั้งสองฝ่าย เกิดขึ้นภายใต้เงื่อนไขว่า โครงการจะแล้วเสร็จและกำหนดการพร้อมเข้าอยู่ทั้ง 6 ตึกพร้อมกันในเดือนเมษาช่วงที่เราทำสัญญาเดือนธันวา 2561 ถ้าโอนมอบกรรมสิทธิ์ก่อนธันวาจะได้รับส่วนลดที่ทางโครงการจัดให้ ซึ่ง ณ ตอนนั้น เรายอมรับข้อเสนอในส่วนนี้เพราะคิดว่าเราพร้อมจ่ายและรับภาระทั้งค่าเช่าปัจจุบันและชำระธนาคารได้ และอัตราดอกเบี้ยก่อนธันวาก็ได้ในราคาที่ค่อนข้างโอเค ถ้าเกิดการซ่อมแซ่มแก้ไขถึงเดือนมิถุนาก็น่าจะโอเค
##ข้อแนะนำอื่น ๆ
1. เก็บเอกสารทุกอย่างที่ได้ไว้ให้หมด จนกว่าคุณจะได้ห้องเรียบร้อย เพราะมันมีประโยชน์มาก ไม่ว่าเอกสารส่งมานัดหมาย พรีแอพพรูฟกู้ธนาคาร หนังสือวันเวลานัดหมายต่าง ๆ ถ่ายรูปเก็บไว้เลยค่ะ
2. เวลาตรวจห้อง สำรวจบริเวณโดยรอบ ว่าถึงไหนค่ะ ถ้าทั้งชั้นขายได้แค่ 3 ห้อง ทำใจไว้เลยค่ะ เขาจะเก็บตึกที่เรียบร้อยและมีคนเข้าอยู่ก่อน มันช้ำใจตรงที่เราเห็นโครงการประกาศขาย ทำโปรโมชั่นห้องพร้อมเข้าอยู่ทุกอาทิตย์ แต่ห้องเรา
ตรวจไม่ผ่านสักที และประเมินความคืบหน้าช้ามาก และเข้าตรวจแต่ละครั้งผ่านไม่ถึง 20 % คุยกับช่าง คนทำงานคะ เขาเป็นคนทำงานไม่ได้มีส่วนได้ส่วนเสีย เราจะได้คำตอบจริงๆ ค่ะ ว่ามันเกิดอะไรขึ้นบ้าง และเก็บรูปสภาพแวดล้อมของชั้นที่เราอยู่ไว้ในการตรวจทุกครั้ง รูปสภาพห้องเรามีน้องจ้างตรวจเก็บรายละเอียดและส่งงานให้อยู่แล้ว ตรวจสภาพโดยรอบเลยค่ะ ถ้าเห็นเค้าร่างความคืบหน้าที่มีแววไม่ดี ก็ทำใจไว้เลยค่ะ T^T
3. จ้างตรวจเถอะคะ มันดีมาก คือเราคิดว่าเราคิดไม่ผิดจ้างบริษัทนี้ คือทำงานเรียบร้อย ทำมาร์สจุด มีรูป ส่งรายงานเป็นระเบียบ ซึ่งเราคิดว่าเราทำทุกอย่างละเอียดชัดเจนในส่วนของเรา แต่จากการเข้าตรวจทั้งสองครั้ง มันไม่เรียบร้อยจริงๆค่ะ คือ ถ้าอ้างว่าจ้างตรวจก็แบบนี้ แต่ตึก A เราก็จ้างคนเดียวกัน ทั้งหมด 3 ครั้งผ่านจากโครงการเดียวกัน ซึ่งมันก็มีมาตรฐานของมันอยู่ แล้วทำไหมตึก E มันทำไมถึงไม่ผ่านสักที (ตึก A เรียบร้อยจริงกลางเดือนเมษา ใช้เวลาแก้ไขทั้งหมดจากเดือนตรวจ 26 มกราคม ประมาณ 1 เดือนครึ่ง เราตรวจล่าช้าประมาณ 2 อาทิตย์เพราะติดเรียน )
4. ให้ติดตามความคืบหน้า ในความเป็นจริงเราจะสามารถประมาณความคืบหน้างานเราได้อยู่แล้ว โครงการก็เหมือนกัน จุดต่างมันประเมินได้ ถ้าเราไม่สนใจมันก็จะนานโดยไม่มีความคืบหน้าค่ะ เพราะตัวดีเฟคมันก็มีอยู่แค่นั้น มันอยู่ว่าเขาแพลนของเราเป็นยังไง มีห้องอื่นเร่งกว่าของเรา และจะให้น้องที่เราจ้างตรวจประเมินให้คราวๆ ด้วย เราจบวิศวะอยู่แล้วพอมีความรู้ และมีเพื่อนสายงานนี้ให้สอบถามเรื่องนี้อีกส่วนหนึ่งด้วย
5. ถ้ายังไม่ได้ตกลงส่งมอบห้องชุด และโอนกรรมสิทธิ์ทุกอย่างเรายังควบคุมได้ และตัวหนังสือสัญญาที่ออกมาค่อนข้างให้สิทธิประโยชน์ทั้งสองฝ่ายที่ถูกต้องตามความเป็นจริง การยื่นเรื่องที่ไม่ใช่การซื้อขายชำระเงินให้โครงการ มีขั้นตอนการพิจารณามากมายซึ่งก็คงเป็นตามระบบผ่านผู้ใหญ่พิจารณาเป็นขั้นตอนไป ซึ่งเรื่องที่เกิดขึ้นสำหรับเรามันสำคัญต่อแพลนทุกอย่างของเรา
ปัญหาคอนโดโอนมอบกรรมสิทธิ์ก่อนยังไม่แล้วเสร็จ
## ปัญหาของเราเริ่มจาก เราตกลงซื้อคอนโดหนึ่ง ตรงเส้นลาซาล โดยมีกำหนดการแล้วเสร็จพร้อมเข้าอยู่ในเดือนเมษาปีนี้ เราซื้อทั้งหมดสองห้อง คือตึก A และตึก E โดยทั้งคู่มีการโอนมอบกรรมสิทธิ์คอนโดตั้งแต่เดือนธันวาปีที่แล้ว และเริ่มชำระเงินกู้ธนาคารก่อน ห้องที่มีปัญหาตอนนี้คือ ตึก E ชั้น 8 ปัจจุบันโครงการยังไม่แล้วเสร็จ ทั้งสภาพชั้น และห้องเราที่ยังตรวจไม่ผ่าน ประมาณการคราวๆ จะแล้วเสร็จสิ้นเดือนกรกฎานี้ โดยแก้ไขมาทั้งสิ้น 3 เดือนตรวจทั้งหมด 3 ครั้งแก้ไขผ่านครั้งละ 10 % ต่อ 1 เดือน ซึ่งอาจจะเกินกำหนดถึง 4 เดือน รวมทั้งสภาพห้องอื่นๆ ในชั้นเรา ยังมีการก่อสร้าง และมีช่างทำงานทุกห้อง ซึ่งตอนนี้กำลังรอยื่นยันการตรวจรอบที่สี่อีกครั้ง หลังจากถูกยกเลิกวันที่ 23 มิถุนา 2562
เราคิดว่าความล่าช้าโครงการเกิดจากการแก้ไขงานให้เราที่ไม่ได้คุณภาพ เรามีรายงาน มีการมาร์คจุดแก้ไขให้ทุกจุดที่ชัดเจนและละเอียดมาก เพราะฉะนั้นโครงการควรช่วยดูแลในส่วนนี้หากงานออกมาแบบนี้ คือ ชำระเงินกู้ตั้งแต่รอบเดือน 25 พฤษภา จนถึงโครงการพร้อมเข้าอยู่จริง แต่ตอนนี้หลังจากเริ่มยื่นเรื่องตั้งแต่ตรวจครั้งที่สองวันที่ 6 พฤษภา โครงการสรุปเบื้องต้นจะดำเนินเรื่องจะรับผิดชอบ ณ วันนี้ 20 มิถุนายน ให้เพียงแค่ค่าที่พักปัจจุบันตอนนี้ เพราะมุมของโครงการมองว่าการชำระธนาคารคือเราต้องดูแลของเราอยู่แล้วโครงการทำให้เราเข้าอยู่ไม่ได้ โครงการจะรับผิดชอบส่วนค่าเช่าให้เราเท่านั้น แต่มุมของเราถ้าโครงการแจ้งตามความจริงว่า ตึก E จะไม่สามารถเข้าอยู่ได้จริงเมษากำหนดการจริงคือสิงหาหรืออาจจะกันยาด้วยซ้ำ เราไม่คิดว่าเราจะโอนและเสียดอกเบี้ยเปล่าๆ ผ่อนธนาคารโดยไม่ได้พักอาศัย
เราอยากจะเปรียบเทียบให้เห็นว่า หากเรายังไม่โอนกรรมสิทธิ์ทุกอย่างเราจะมีข้อได้เปรียบและมีการดำเนินการที่เร็วกว่า ยกตัวอย่างเช่น เราทำการตกลงซื้อ ทำเรื่องกู้พร้อมโอนกรรมสิทธิ์คอนโดกับโครงการภายใน 1 อาทิตย์ และคนแนะนำได้ค่าแนะนำภายใน 1 เดือน ( 10000-50000) แล้วแต่ราคาห้อง vs ดำเนินเรื่องขอโครงการรับผิดชอบความล่าช้าจากการแก้ไขงานที่ล่าช้า และไม่ได้คุณภาพ รวมทั้งสภาพโครงการไม่แล้วเสร็จพร้อมอยู่จริง รับผิดชอบค่าใช้จ่าย สามเดือนที่เกินกำหนด ใช้เวลาดำเนินเรื่องทั้งหมด 2 เดือน ช่วยเหลือรับผิดชอบเฉพาะค่าเช่าห้องสามเดือน ไม่ถึงสองหมื่นบาท ตอนนี้ยังไม่ได้ T^T แต่ถ้าเรายังไม่โอนมีสิทธิ์ปรับเป็นอัตรารายวันละ ร้อยละ 0.01 แต่รวมกันไม่เกินร้อยละ 10 ของราคาห้องชุด
ตามหนังสือสัญญาสามารถเรียกร้องได้ตามนี้
• สัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด
ข้อที่ 4 การชำระเงินและการโอนกรรมสิทธฺ์
ข้อที่ 8 เบี้ยปรับ ดอกเบี้ยผิดนัด และการบอกเลิกสัญญาณ
อ้างอิงพิจาณาตามรายละเอียดสัญญา ข้อ 8.3.2 เราสามารถส่งเรื่องนี้ไปให้ยื่นเรื่องฟ้อง สคบ. ได้นะคะ ตามพระราชบัญญัติพ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2551
*** ข้อตกลงการโอนกรรมสิทธิ์ก่อนเกิดขึ้นจากความยินยอมทั้งสองฝ่าย เกิดขึ้นภายใต้เงื่อนไขว่า โครงการจะแล้วเสร็จและกำหนดการพร้อมเข้าอยู่ทั้ง 6 ตึกพร้อมกันในเดือนเมษาช่วงที่เราทำสัญญาเดือนธันวา 2561 ถ้าโอนมอบกรรมสิทธิ์ก่อนธันวาจะได้รับส่วนลดที่ทางโครงการจัดให้ ซึ่ง ณ ตอนนั้น เรายอมรับข้อเสนอในส่วนนี้เพราะคิดว่าเราพร้อมจ่ายและรับภาระทั้งค่าเช่าปัจจุบันและชำระธนาคารได้ และอัตราดอกเบี้ยก่อนธันวาก็ได้ในราคาที่ค่อนข้างโอเค ถ้าเกิดการซ่อมแซ่มแก้ไขถึงเดือนมิถุนาก็น่าจะโอเค
##ข้อแนะนำอื่น ๆ
1. เก็บเอกสารทุกอย่างที่ได้ไว้ให้หมด จนกว่าคุณจะได้ห้องเรียบร้อย เพราะมันมีประโยชน์มาก ไม่ว่าเอกสารส่งมานัดหมาย พรีแอพพรูฟกู้ธนาคาร หนังสือวันเวลานัดหมายต่าง ๆ ถ่ายรูปเก็บไว้เลยค่ะ
2. เวลาตรวจห้อง สำรวจบริเวณโดยรอบ ว่าถึงไหนค่ะ ถ้าทั้งชั้นขายได้แค่ 3 ห้อง ทำใจไว้เลยค่ะ เขาจะเก็บตึกที่เรียบร้อยและมีคนเข้าอยู่ก่อน มันช้ำใจตรงที่เราเห็นโครงการประกาศขาย ทำโปรโมชั่นห้องพร้อมเข้าอยู่ทุกอาทิตย์ แต่ห้องเรา
3. จ้างตรวจเถอะคะ มันดีมาก คือเราคิดว่าเราคิดไม่ผิดจ้างบริษัทนี้ คือทำงานเรียบร้อย ทำมาร์สจุด มีรูป ส่งรายงานเป็นระเบียบ ซึ่งเราคิดว่าเราทำทุกอย่างละเอียดชัดเจนในส่วนของเรา แต่จากการเข้าตรวจทั้งสองครั้ง มันไม่เรียบร้อยจริงๆค่ะ คือ ถ้าอ้างว่าจ้างตรวจก็แบบนี้ แต่ตึก A เราก็จ้างคนเดียวกัน ทั้งหมด 3 ครั้งผ่านจากโครงการเดียวกัน ซึ่งมันก็มีมาตรฐานของมันอยู่ แล้วทำไหมตึก E มันทำไมถึงไม่ผ่านสักที (ตึก A เรียบร้อยจริงกลางเดือนเมษา ใช้เวลาแก้ไขทั้งหมดจากเดือนตรวจ 26 มกราคม ประมาณ 1 เดือนครึ่ง เราตรวจล่าช้าประมาณ 2 อาทิตย์เพราะติดเรียน )
4. ให้ติดตามความคืบหน้า ในความเป็นจริงเราจะสามารถประมาณความคืบหน้างานเราได้อยู่แล้ว โครงการก็เหมือนกัน จุดต่างมันประเมินได้ ถ้าเราไม่สนใจมันก็จะนานโดยไม่มีความคืบหน้าค่ะ เพราะตัวดีเฟคมันก็มีอยู่แค่นั้น มันอยู่ว่าเขาแพลนของเราเป็นยังไง มีห้องอื่นเร่งกว่าของเรา และจะให้น้องที่เราจ้างตรวจประเมินให้คราวๆ ด้วย เราจบวิศวะอยู่แล้วพอมีความรู้ และมีเพื่อนสายงานนี้ให้สอบถามเรื่องนี้อีกส่วนหนึ่งด้วย
5. ถ้ายังไม่ได้ตกลงส่งมอบห้องชุด และโอนกรรมสิทธิ์ทุกอย่างเรายังควบคุมได้ และตัวหนังสือสัญญาที่ออกมาค่อนข้างให้สิทธิประโยชน์ทั้งสองฝ่ายที่ถูกต้องตามความเป็นจริง การยื่นเรื่องที่ไม่ใช่การซื้อขายชำระเงินให้โครงการ มีขั้นตอนการพิจารณามากมายซึ่งก็คงเป็นตามระบบผ่านผู้ใหญ่พิจารณาเป็นขั้นตอนไป ซึ่งเรื่องที่เกิดขึ้นสำหรับเรามันสำคัญต่อแพลนทุกอย่างของเรา