อาคารพาณิชย์ ราคาประเมิน 6.5-7M ควรขายประมาณเท่าไหร่ครับ

ข้อมูลเพิ่มเติม
1. ที่ดิน 22 ตรว. 3 ชั้น / 3 ห้องนอน 4 ห้องน้ำ
2. สร้างเสร็จปี 55 ราคาซื้อประมาณ 5.3 ลบ. / ประเมินเกือบๆ 6 ลบ.
3. ธนาคารประเมินตอนนี้ประมาณเกือบ 7 ลบ.
4. ค่าเช่าตึกในบริเวณนั้น 2x,xxx - 30,000 บาท/เดือน

ข้อดี
1. ติดถนนหลัก เส้นทางไปแหล่งท่องเที่ยวที่คนพลุกพล่านสุด (นทท ต่างประเทศ)
2. ติดคอนโด 650 ยูนิต
3. นอกจากคอนโด มีโครงการบ้านจัดสรรทั้งของท้องถิ่น และพฤกษาในละแวกใกล้เคียง (ถนนเส้นนี้อนาคตมีโอกาสเป็นแหล่งชุมชนได้)
4. แทบไม่มีตึกอื่นประกาศขายบนถนนเส้นนี้ (4-5 กม.) มี 2 คูหา รวม 30 ตรว ขาย 13 ลบ. ตึกอายุ 20 ปี

ข้อเสีย
1. ด้านหน้าแคบ จอดรถลำบาก (แต่ข้างๆเป็นซอย เลี้ยวมาจอด กลับรถได้)
2. ใกล้แยกไฟแดง
3. มีเสาไฟส่องสว่าง (เสาสูงประมาณ 4 เมตรกว่าๆ) ตั้งด้านหน้า

จะประกาศขาย 8.5 ลบ พอเป็นไปได้ไหมครับ