คำตอบที่ได้รับเลือกจากเจ้าของกระทู้
ความคิดเห็นที่ 12
อ่านแล้วต้องเข้าตอบมา ในฐานะคนทำประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ แจ้งก่อนเราเป็นพนักงานของบริษัทเอกชนนะคะ คนที่กู้ซื้อบ้าน หรือรีไฟแนนซ์บ้านเพื่อย้ายธนาคาร. สิ่งที่ธนาคารพิจารณามีหลักๆ คือ ทรัพย์สินที่จะนำมาจำนอง รายได้ของผู้กู้ และระยะเวลาในการกู้.
1. ทรัพย์สิน ดูสภาพพร้อมใช้งานได้หรือไม่ กรณีกู้เพื่ออยู่อาศัย ถ้าไม่พร้อมใช้ประโยชน์ ซึ่งเจ้าของหรือคนซื้อต้องทราบอยู่แล้ว อันนี้ควรมีรายละเอียดประกอบ เช่นต้องเปลี่ยนวัสดุปูพื้น เนื่องจากของเดิมชำรุด ปรับปรุงระบบน้ำ ไฟ ไปคุยเบื้องต้นกับช่างมาแล้วค่าใช้จ่ายประมาณนี้ มีใบเสนอราคาด้วยจะดีมาก แสดงให้เห็นว่าต้องการปรับปรุงเพื่อใช้ประโยชน์ หรือมีการต่อเติมเพิ่มจากอาคารหลัก อันนี้จะทำอะไรต้องแจ้ง เช่น ต่อเตืมครัวด้านหลัง หรือมีการกั้นห้อง ควรมีแบบแปลนคร่าวๆประกอบ
สำหรับบริษัทประเมิน มีหน้าที่แค่พิจารณามูลค่าทรัพย์สินตามสภาพ ณวันที่สำรวจ หรือถ้าได้รับแจ้งจากธนาคารว่าจะมีส่วนต่อเติม หรือลูกค้าต้องการรีโนเวท. ส่วนนี้บริษัทก้อพิจารณามูลค่าด้วยเหมือน แต่ต้องมีเอกสารมาประกอบนะคะ ส่วนการพิจารณาปล่อยเงินกู้ มักให้ที่ 80% ของทรัพย์สิน
2. รายรับของลูกค้า ธนาคารจะวิเคราะห์รายได้หลังหักค่าใช้จ่ายต่างๆ เช่น ผ่อนรถ ผ่อนบัตร สมมติ รายได้ 100000 บาต่อเดือน หักค่าใช้จ่ายแล้วเหลือ 70000 บาทต่อเดือน จะนำ70000 มาเป็นตัวคำนวณ ว่าสามารถปล่อยกู้ได้เท่าไร ปกติมักให้ 30 เท่าของรายรับ ส่วนนี้ยังไปเกี่ยวเนื่องกับส่วนที่ 3. คือระยะเวลากู้ พิจารณาจากอายุผู้กู้ และรายรับนั้นเอง กู้ยาว แปลว่าลูกค้ามีกำลังส่งน้อย เสียดอกเบี้ยเยอะ ความเสี่ยงสูง
สำหรับการพิจารณาวงเงินกู้ ส่วนไหนได้วงเงินต่ำ. มักใช้ตัวนั้นเป็นตัวกำหนด เท่าที่ทราบ ธนาคารที่จขกท. ไปยื่นกู้ มีนโยบายแบ่งเงินกู้เป็นสองส่วน ส่วนที่1.คือส่วนของการซื้อขาย และส่วนที่ 2 เป็นต่อเติม ซึ่งทั้งสองส่วนจะได้วงเงินกู้สูงสุดประมาณ 80% ของมูลค่า เช่น บ้าน 3 ล้าน กู้ได้ 2.4 ล้าน ต่อเติม 1 ล้าน กู้ได้ 8 แสน
ปล. ปกติราคาประเมินอาจจะสูงหรือต่ำกว่าราคาที่ตกลงซื้อขายก็ได้ เพราะราคาประเมินเป็นราคาซื้อขายตลาดปกติ หมายความว่า คนซื้อเต็มใจซื้อ คนขายเต็มใจขาย
1. ทรัพย์สิน ดูสภาพพร้อมใช้งานได้หรือไม่ กรณีกู้เพื่ออยู่อาศัย ถ้าไม่พร้อมใช้ประโยชน์ ซึ่งเจ้าของหรือคนซื้อต้องทราบอยู่แล้ว อันนี้ควรมีรายละเอียดประกอบ เช่นต้องเปลี่ยนวัสดุปูพื้น เนื่องจากของเดิมชำรุด ปรับปรุงระบบน้ำ ไฟ ไปคุยเบื้องต้นกับช่างมาแล้วค่าใช้จ่ายประมาณนี้ มีใบเสนอราคาด้วยจะดีมาก แสดงให้เห็นว่าต้องการปรับปรุงเพื่อใช้ประโยชน์ หรือมีการต่อเติมเพิ่มจากอาคารหลัก อันนี้จะทำอะไรต้องแจ้ง เช่น ต่อเตืมครัวด้านหลัง หรือมีการกั้นห้อง ควรมีแบบแปลนคร่าวๆประกอบ
สำหรับบริษัทประเมิน มีหน้าที่แค่พิจารณามูลค่าทรัพย์สินตามสภาพ ณวันที่สำรวจ หรือถ้าได้รับแจ้งจากธนาคารว่าจะมีส่วนต่อเติม หรือลูกค้าต้องการรีโนเวท. ส่วนนี้บริษัทก้อพิจารณามูลค่าด้วยเหมือน แต่ต้องมีเอกสารมาประกอบนะคะ ส่วนการพิจารณาปล่อยเงินกู้ มักให้ที่ 80% ของทรัพย์สิน
2. รายรับของลูกค้า ธนาคารจะวิเคราะห์รายได้หลังหักค่าใช้จ่ายต่างๆ เช่น ผ่อนรถ ผ่อนบัตร สมมติ รายได้ 100000 บาต่อเดือน หักค่าใช้จ่ายแล้วเหลือ 70000 บาทต่อเดือน จะนำ70000 มาเป็นตัวคำนวณ ว่าสามารถปล่อยกู้ได้เท่าไร ปกติมักให้ 30 เท่าของรายรับ ส่วนนี้ยังไปเกี่ยวเนื่องกับส่วนที่ 3. คือระยะเวลากู้ พิจารณาจากอายุผู้กู้ และรายรับนั้นเอง กู้ยาว แปลว่าลูกค้ามีกำลังส่งน้อย เสียดอกเบี้ยเยอะ ความเสี่ยงสูง
สำหรับการพิจารณาวงเงินกู้ ส่วนไหนได้วงเงินต่ำ. มักใช้ตัวนั้นเป็นตัวกำหนด เท่าที่ทราบ ธนาคารที่จขกท. ไปยื่นกู้ มีนโยบายแบ่งเงินกู้เป็นสองส่วน ส่วนที่1.คือส่วนของการซื้อขาย และส่วนที่ 2 เป็นต่อเติม ซึ่งทั้งสองส่วนจะได้วงเงินกู้สูงสุดประมาณ 80% ของมูลค่า เช่น บ้าน 3 ล้าน กู้ได้ 2.4 ล้าน ต่อเติม 1 ล้าน กู้ได้ 8 แสน
ปล. ปกติราคาประเมินอาจจะสูงหรือต่ำกว่าราคาที่ตกลงซื้อขายก็ได้ เพราะราคาประเมินเป็นราคาซื้อขายตลาดปกติ หมายความว่า คนซื้อเต็มใจซื้อ คนขายเต็มใจขาย
แสดงความคิดเห็น
แชร์ประสบการณ์กู้บ้านแบบเฟลๆกับ ธอส (ถ้ามีประโยชน์ช่วยโหวดให้เป็นอุทาหรณ์ให้เพื่อนสมาชิกด้วยนะครับ)
หลังจากธนาคารออกมาชี้แจงว่า เป็นความผิดพลาดของเด็กใหม่แล้ว
จากนั้นก็นัดผมเข้าไปหาแนวทางแก้ไขปัญหาที่เกิดเมื่อ วันที่28 มกราคมที่สำนักงานใหญ่
โดยแนวทางแก้ไขคือ
1.ยังคงให้ผมปรับปรุงบ้านก่อน แต่ให้ปรับปรุงแค่ 20%
2.เพิ่มวงเงินต่อเติมให้อีก 400,000บาท
3.จัดการปัญหาเครดิตบูโรของแผนผมให้เพื่อนำเข้ามากู้ร่วมด้วย
ส่วนในเงื่อนไขของผมในวันที่คุยมีแค่ให้ ธนาคารออกหนังสือการันตีสินเชื่อให้
และขอเวลาปรับปรุงบ้านสัก 90 วัน
หลังจากวันที่เข้าไปคุยทุกอย่างเหมือนจะเป็นไปด้วยดี ผ่านไปหนึ่งเดือนที่นัดกับ
นายหน้าไว้ก็ยังไม่ได้หนังสือให้นายหน้า สุดท้ายต้องไปไล่ตามเรื่องจาก ฝ่ายประเมินเอง
จนสรุปว่าทุกอย่างโอเค (เหมือนกำลังจะแฮปปี้)
วันที่ 6 มีนาคม ได้รับหนังสือจาก ธนาคารใจความว่า ...ขออนุมัติวงเงินเป็นเงิน 2.8 ล้านบาท
ทั้งนี้จะต้องทำนิติกรรมเสร็จภายในวันที่ 28 มีนาคม 2562
(อ้าวเฮ้ยไม่เหมือนที่คุยกันไว้...อารมตอนนั้น นี้ผมต้องเสกบ้านให้เสร็จใช่ไหมนี้ 90วันเหลือ 20 วัน)
จากนั้นโทรไปถามสาเหตุ จาก ผจก.เขต ผจก.สาขา เจ้าหน้าที่สินเชื่อ คำตอบที่ได้ค่อนข้างประทับใจ
"เป็นการปรับเปลี่ยนเกณฑ์ของแบงค์ชาติถ้าเลย 28 ไปแล้วไม่รู้ผลจะเป็นไง"
(อ้าวแบงค์ชาติเพิ่งประกาศหรอ ซวยจริงๆเรา)
"ทางสาขาต้องดูแลลูกค้าจำนวนมาก ทางเราก็ทำเต็มที่แล้ว"
(อ้าวสงสัยเรายังไม่ใช่ลูกค้า)
"นู๋ไม่สามารถทำไรได้ ลองติดต่อ ผจก.สาขา ผจก.เขต ดูค่ะ"
(โอเคครับ...)
จากนั้นผมก็เมลตำนิการทำงานของธนาคาร แล้ว CC สำนักงานใหญ่ กับแบงค์ชาติไป ใจความว่า
อ้างอิงจากเอกสาร...จากข้อบังคับเรื่องเวลาที่ทุกอย่างต้องแล้วเสร็จภายในวันที่ 28 มีนาคม พ.ศ.
2562 นั้น ไม่มีการแจ้งข้อมูลส่วนนี้ให้ลูกค้าทราบล่วงหน้าและเมื่อสอบถามเหตุผล
จากทางธนาคารได้ให้เหตุผลว่าเกิดจากการเปลี่ยนแปลงระเบียบของธนาคารแห่งประเทศไทย
ผมมีข้อท้วงติดการทำงานของทางธนาคารว่าขาดความเป็นมืออาชีพและขาดความรอบคอบในการทำงาน
เพราะผมเชื่อว่าการประกาศเปลี่ยนแปลงเงื่อนไขของธนาคารแห่งประเทศไทยนั้นได้ประกาศมานานแล้ว
จึงควรแจ้งลูกค้าล่วงหน้าและไม่ควรนำมาเป็นเหตุผลที่จะใช้บังคับให้ลูกค่าเร่งดำเนินการให้แล้วเสร็จ
ตามระยะเวลาดังกล่าว
จากนั้นเหมือนเจ้าหน้าที่ไม่อยากคุยกับผม สงสัยจะพิมพ์แรงไป T_T
จนเจ้าหน้าที่จาก แบงค์ชาติเข้ามาดูให้ ทุกอย่างก็เริ่มมีทางออกอีกครั้ง
-ว่าจะขยายเวลาให้เป็น 45 วัน "ให้ทำๆไปได้เลย เรื่องสินเชื่อก่อนน่านี้ไม่มีปัญหา หลังการ
ปรับเกณฑ์ของแบงค์ชาติก็ไม่หน้ามีปัญหาอะไร ทำก่อนได้เลย" คำพูด ผจก.เขต กล่าวไว้
(อ้าวไม่เหมือนที่บอกไว้อีกแล้ว แอะยังไง)
-ผมขอหนังสือรับรองก่อนได้ไหม "ยังไม่ได้เพราะต้องรอทำเอกสารแล้วยื่นกู้ใหม่อีกรอบ"
(อ้าว ผมยื่นครั้งแรก ธ.ค. ห้าเดือนเลยนะ นายหน้าเขาคงจะรอผมหรอกครับเพ่)
จากนั้นผมก็ปรงครั้บ ฮ่าๆๆ แบงค์ชาติโทรมาก็คุยว่าจะตามเรื่องต่อไหม ผมเลยสรุปว่า
"พอแค่นี้ดีกว่า ดูจากการทำงานของธนาคารแล้ว ผมยองเสียมันจำ 30,000 บาทดีกว่า
จะไปดิ้นรนกับ ธนาคารที่ทำงานแบบนี้ เพราะถ้าผมปรับปรุงไป แล้วมีปัญหา ผมอาจจะเสียเพิ่ม
อีกเป็นแสนๆก็ได้ เดิมทีผมมองว่าผมเอาบ้านนี้มาปรับปรุงแล้วราคาถูกกว่าตลาด พอสมควร
แต่ถ้ามันมีปัญหา ผมก็ขอหยุดแค่นี้ดีกว่า ส่วนเรื่องค่าเสียหาย มันคงไม่คุ้มที่จะไปฟ้องเอาหรอก"
จากนั้นเจ้าหน้าที่ก็บอกแนวทางว่าเคสผม มีระบุในสัญญาจะชื้อจะขาย ว่าขอสินเชื่อไม่ผ่านจะคืนเงิน
ให้ไปร้องคืนจากนายหน้าได้ โอเคผมไปร้องกับนายหน้าดู สรุป ไม่รับสายผมและ เศร้า...
สรุปความเสียหายที่เกิด
1.เสียน้ำตาแฟนผม ตอนที่ผมบอกว่าสินเชื่อมีปัญหาคงต้องหยุดแค่นี้ แล้วเขาก็ร้อง...แล้วถามว่า "ทำไมเขาถึงทำกับเราแบบนี้"
ซึ่งผมก็ตอบอะไรเขาไม่ได้ T_T
2.ค่าเสียเวลา
3.มัดจำ 30,000 บาท
4.ค่าประเมินบ้านของ ธอส ที่ใช้ไม่ได้จริง 2,300 บาท
สิ่งที่ได้รับ คือประสบการณ์ชีวิตให้เรารอบคอบ ระมัดระวังเวลาจะติดต่ออะไร หรือทำอะไร ต้องมีเอกสารยืนยัน มีบันทึกเสียงในโทรศัพท์
แล้วอะไรๆจะง่ายขึ้นอีกเยอะ เพราะบางคนเขาพูอะไรแล้วไม่ค่อยจะรับผิดชอบ
ตอนแรกผมว่าจะไม่ได้ตั้งกระทู้อะไรต่อ แต่พอดีเห็นหนังสือจาก ธอส ส่งมาใจความว่า "ธนาคารขยายเวลาให้แล้วนะ แต่ท่านดำเนินการไม่ได้"
ก็เลยเอาการทำงานของ ธนาคารมาแชร์ สำหรับคนที่กำลังกู้บ้านกับธนาคารอยู่ ขอให้ทุกท่านโชคดีครับ