จะทำธุรกิจขายฝาก พึ่งจะลองจับธุรกิจนี้ครั้งแรก ว่าจะทำในรูปบริษัท ไม่อยากทำในนามส่วนตัว กลัวดราม่าแบบประชิดอะครับ ควรเริ่มต้นยังบ้างครับใครที่ทำอยู่ หรือ พอมีความรู้ในด้านการทำธุรกิจด้านนี้ รบกวนเรียนปรึกษาแนะนำ การตลาด ไหวพริบ ความเสี่ยงจะมีกลยุทธิ์อย่างไรบ้างครับ ยิ่งตอนนี้ คสช.มีเตรียมออก พรบ.คุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อการเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย(ที่กำลังส่งร่างกันอยู่เชื่อว่าไม่นานก็คงมีประกาศออกมา) เราควรปรับตัวยังไงกันเพื่อให้สอดครองกับกฏหมายนี้ที่กำลังจะประกาศใช้
เท่าที่ลองอ่านจากร่างยังสับสนอยู่กับ พรบ.คุ้มครองฯ
" มาตรา ๑๗ ให้ผู้ขายฝากมีสิทธิซื้อที่ดินเพื่อการเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัยซึ่งพ้นกำหนดระยะเวลาไถ่ทรัพย์สินตามสัญญาไปแล้วคืนได้ภายในระยะเวลาหนึ่งปีนับแต่วันพ้นกำหนดเวลาตามสัญญาขายฝาก โดยให้ใช้ราคาประเมินที่ดินของกรมที่ดินเป็นเกณฑ์ในการกำหนดราคาสำหรับการซื้อที่ดินเพื่อการเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัยคืน ทั้งนี้ ผู้ซื้อฝากสามารถคิดอัตราดอกเบี้ยสำหรับการซื้อทรัพย์คืนได้ในอัตราไม่เกินร้อยละสิบห้าต่อปี หรือไม่เกินอัตราดอกเบี้ยที่กฎหมายกำหนดไว้สำหรับการกู้ยืม
ให้นำบทบัญญัติแห่งมาตรา ๒๓ มาใช้บังคับกับการซื้อที่ดินเพื่อการเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัยคืนตามวรรคหนึ่งด้วย
กรณีผู้ซื้อฝากได้ปรับปรุงทรัพย์สินนั้นให้ดีขึ้น ผู้ขายฝากต้องชำระเงินให้แก่ผู้ซื้อฝากสำหรับมูลค่าของทรัพย์สินที่ได้เพิ่มขึ้นเพราะการปรับปรุงนั้นด้วย"
หมายถึงว่าเมื่อสัญญาครบ 1 ปี แล้วลูกหนี้ยังไม่มาชำระ ยังยึดทรัพย์ของลูกหนี้ไม่ได้ทันที ต้องรอเขามาซื้อคืนอีก 1 ปี นับตั้งแต่วันที่สัญญาหมด ถึงจะตกเป็นของนายทุนโดยแจ้งชัดถูกต้องไหมครับ (รวมแล้ว 2 ปี)
แนวโน้ม ธุรกิจขายฝาก กับ พรบ.คุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝาก (ฉบับร่าง)
" มาตรา ๑๗ ให้ผู้ขายฝากมีสิทธิซื้อที่ดินเพื่อการเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัยซึ่งพ้นกำหนดระยะเวลาไถ่ทรัพย์สินตามสัญญาไปแล้วคืนได้ภายในระยะเวลาหนึ่งปีนับแต่วันพ้นกำหนดเวลาตามสัญญาขายฝาก โดยให้ใช้ราคาประเมินที่ดินของกรมที่ดินเป็นเกณฑ์ในการกำหนดราคาสำหรับการซื้อที่ดินเพื่อการเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัยคืน ทั้งนี้ ผู้ซื้อฝากสามารถคิดอัตราดอกเบี้ยสำหรับการซื้อทรัพย์คืนได้ในอัตราไม่เกินร้อยละสิบห้าต่อปี หรือไม่เกินอัตราดอกเบี้ยที่กฎหมายกำหนดไว้สำหรับการกู้ยืม
ให้นำบทบัญญัติแห่งมาตรา ๒๓ มาใช้บังคับกับการซื้อที่ดินเพื่อการเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัยคืนตามวรรคหนึ่งด้วย
กรณีผู้ซื้อฝากได้ปรับปรุงทรัพย์สินนั้นให้ดีขึ้น ผู้ขายฝากต้องชำระเงินให้แก่ผู้ซื้อฝากสำหรับมูลค่าของทรัพย์สินที่ได้เพิ่มขึ้นเพราะการปรับปรุงนั้นด้วย"
หมายถึงว่าเมื่อสัญญาครบ 1 ปี แล้วลูกหนี้ยังไม่มาชำระ ยังยึดทรัพย์ของลูกหนี้ไม่ได้ทันที ต้องรอเขามาซื้อคืนอีก 1 ปี นับตั้งแต่วันที่สัญญาหมด ถึงจะตกเป็นของนายทุนโดยแจ้งชัดถูกต้องไหมครับ (รวมแล้ว 2 ปี)