รบกวนสอบถามเรื่อง แม่จะโอนบ้านและที่ดินให้ลูกและหลาน ต้องเสียต่าธรรมเนียมอะไรบ้างครับ

สืบเนื่องจากแม่เจ้าของกระทู้ได้ไปค้ำประกันให้กับน้องสาวซึ่งเป็นอาจารย์สัญญาจ้าง ในการเรียนต่อ ป.เอก แต่สุดท้ายเรียนไม่จบตามหลักสูตร ทางมหาวิทยาลัยจึงปรับเงินเกือบ 2 ล้านบาท (โหดมาก) โดยการหักเงินเดือนเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ จนจะไม่เหลือพอใช้

ทางครอบครัวเกรงว่า มหาวิทยาลัยจะมาเรียกเก็บกับผู้ต้ำ (แม่) และยึดทรัพย์ (ในกรณีที่เงินเดือนไม่พอหักและหาเงินมาจ่ายไม่ได้) จึงคิดว่าจะ โอนบ้านและที่ดินให้ลูกอึก 2 คนกับหลาน (ลูกของน้องสาว เจ้าของกระทู้)  จึงขอสอบถามผู้รู้ดังนี้ครับ

    1. ค่าธรรมเนียมต่างๆ ในการที่แม่จะโอนให้ลูก กับหลาน เป็นกี่% (แม่ถึอครองมากว่า 20 ปี) ราคารวมบ้านและที่ดินไม่เกิน 10 ล้านบาท
    2. มีวิธีใดที่เสียค่าธรรมเนียมน้อยที่สุดครับ
    3. วิธีการดังกล่าวสามารถป้องกันการยึดทรัพย์ ผู้กู้เรียนกับ ผู้ค้ำประกันได้มั้ยครับ

ปีญหานี้เกิดขึ้นจริง จึงรบกวนผู้รู้ช่วยแนะนำด้วยครับ  ขอขอบคุณทุกความเห็นครับ