ที่ดินผี?

สอบถามผู้รู้ค่ะ  พอดี เราจะซื้อที่ดินที่เป็นชื่อของคนตายไปแล้ว แต่โฉนดติดจำนองอยู่กับคนอื่นที่ไม่ใช่ญาติแล้วคนตายก็ไม่มีญาติแล้ว คนที่ถือโฮนดบอกขายให้เราค่ะ เราตัดสินใจจะซื้อ เพื่อกู้สร้างบ้าน เราจะสามารถโอนโฉนดมาเป็นชื่อเราได้ไหมค่ะ หรือ ถ้าไม่ได้ แล้วเราสามารถนำโฉนดที่เป็นชื่อคนตายไปยื่นกู้ได้ไหมค่ะ?? //ขอบคุณล่วงหน้าค่ะ//