ข้อควรรู้ก่อนจะซื้อคอนโด
เรื่องมีอยู่ว่า ผมได้ซื้อคอนโด โครงการ Unio จรัญฯ 3 ซ.จรัญสนิทวงศ์ 3 เขตบางกอกใหญ่ กรุงเทพฯ ซึ่งเป็นโครงการในเครือ ANANDA DEVELOPMENT โดย บริษัท เฮลิกซ์ จำกัด และปัจจุบันบริหารงานโดย บริษัท เดอะเวิร์คส์ คอมมิวนิตี้ แมนเนจเม้นท์ จำกัด (ผมเองก็ยังงงๆ กับความเกี่ยวพันระหว่าง ๓ บริษัทนี้) ซึ่งเดิมก็คิดว่าเป็นโครงการที่ดี และน่าเชื่อถือ อีกทั้งก่อนซื้อก็ได้ไตร่ตรองคิดคำนวณดูค่าใช้จ่ายต่าง ๆ รวมค่าใช้จ่ายในชีวิตประจำวันแล้ว ว่าจะต้องจ่ายค่าอะไรบ้าง อีกทั้งได้ย้ำถามกับพนักงานขายของโครงการแล้วว่า ผมมีรถยนต์ 1 คัน และมีรถจักรยานยนต์ 1 คัน ถามกับพนักงานขายว่าสามารถจอดรถยนต์ได้มั้ย สามารถจอดรถจักรยานยนต์ได้มั้ย และมีค่าใช้จ่ายอะไรยังไงบ้าง ซึ่งพนักงานขายก็แจ้งว่า เบื้องต้นทางโครงการได้จัดที่จอดสำหรับรถยนต์ไว้เพียง 30 % เจ้าของร่วมสามารถจอดได้โดยไม่เสียค่าจอด ส่วนรถจักรยานยนต์ ทางโครงการจัดที่จอดไว้ให้เฉพาะโดยไม่มีค่าจอดรายเดือนแต่อย่างใด เมื่อมั่นใจแล้วก็ได้ตัดสินใจวางเงินจอง และเริ่มผ่อนดาวน์ เมื่อถึงเวลาต้องยื่นกู้ ก็ได้พิจารณาคิดคำนวณค่าใช้จ่ายต่าง ๆ อีกครั้ง ว่าเงินที่เราผ่อนดาวน์รวมเป็นเงินเท่าไหร่ จะต้องสมทบอีกเท่าไหร่ เพื่อที่เราจะได้ผ่อนในระยะยาวได้อย่างสบายใจ และไม่กระทบกับภาระค่าใช้จ่ายอื่น ๆ จึงได้ตัดสินใจวงเงินกู้กับธนาคารที่ 721,400 บาท จากราคา 999,000 บาท เพื่อจะผ่อนรายเดือนละ 4,700 บาท โดยเลือกผ่อนแบบคงที่ตลอดสัญญา 25 ปี และภายหลังจากที่ย้ายเข้าอยู่ช่วงแรก ทุกอย่างก็พอรับได้ ก็คงจะมีบ้างที่ อะไรตรงนั้น ตรงนี้ไม่เรียบร้อย งานไม่ได้มาตรฐาน ก็ค่อยปรับปรุง ซ่อมแซมกันไป บางรายการก็ต้องรอนานนิด นิติบุคคลก็ดูเหมือนจะบริหารงานไม่ได้ใจสักเท่าไหร่ ไม่ตามคอยจี้กับผู้รับเหมาให้รีบดำเนินการซ่อม ตรงนั้น ตรงนี้ ที่มันชำรุด ให้เรียบร้อย นานวันเข้าถ้าการก่อสร้างไม่ดี เกิดชำรุดเสียหาย รายจ่ายต่าง ๆ ก็จะมาเป็นภาระจากค่าใช้สอยส่วนกลาง ถึงตอนนั้นอาจต้องมาขึ้นค่าใช้สอยส่วนกลางอีกหรือเปล่าก็ไม่แน่ เสนอแนะไปก็ดูเหมือนว่า นิติจะไม่สนใจเลย มิหนำซ้ำ อยู่มาได้ไม่ถึง 5 เดือน นิติยังมาออกกฏบังคับเก็บค่าจอดรถจักรยานยนต์ เดือนละ 300 บาท ซะงั้น ถ้าเราต้องจ่ายเดือนละ 300 บาท ปีหนึ่งก็ 3,600 บาท นั่งคิดคำนวณดูก็เยอะพอสมควร ถ้าเก็บเดือนละ 100 บาท ก็ยังพอรับได้ เพราะค่าใช้จ่ายเราก็เยอะ ไหนจะผ่อนคอนโด ผ่อนรถอีก ซึ่งความจริงการจะเรียกเก็บเงินค่าใช้จ่ายอะไรเป็นรายเดือน ก็ควรจะจัดให้มีการประชุมใหญ่ เพื่อขอโหวตจากเจ้าของร่วมก่อน เมื่อได้มติแล้วถึงจะเริ่มดำเนินการ แต่นิติกลับอ้างว่าออกมาจากคณะกรรมการซะงั้น และ พรบ.อาคารชุดก็กำหนดไว้ในเรื่องค่าใช้จ่าย ต้องมีมติเจ้าของร่วมก่อน ผมเข้าใจครับว่านิติสามารถออกระเบียบได้ เขามีสิทธิออก เท่าที่ไม่ขัดกับข้อบังคับที่จดทะเบียนไว้ เมื่อขัดก็ถือเป็นการแก้ไขเพิ่มเติมข้อบังคับที่ได้จดทะเบียนไว้ จะทำได้ก็โดยมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมตาม พรบ. อาคารชุด ไม่ใช่แค่เสียงส่วนมากผู้เข้าร่วมประชุม ไม่ใช่อยากกำหนดเรียกเก็บเท่าไหร่ก็ได้ กฎหมายมีรองรับอยู่ จึงฝากเตือน พี่ๆ น้องๆ ที่จะซื้อคอนโด อย่าตกเป็นเหยื่อเช่นนี้ การโฆษณาชวนเชื่อ โฆษณาขาย ว่าจะให้นั่นให้นี่ ก่อนวางเงินจอง ถ้าบันทึกคำพูด หลักฐานเอกสาร ที่พนักงานขายโฆษณาเก็บไว้เป็นหลักฐาน เพื่อจะนำไปฟ้อง สคบ. หากเป็นการโฆษณา หรือหลอกขาย อ่านสัญญาให้ชัดเจน สงสัยจุดไหน สอบถาม และบันทึกเป็นหลักฐานไว้ให้เรียบร้อย อีกทั้งข้อห้ามต่าง ๆ ซึ่งตอนก่อนวางเงินจอง ยังไม่แสดงข้อห้ามให้เราทราบชัดเจน เรื่องค่าใช้จ่ายส่วนกลางอื่นๆ ก็เช่นกัน ตรวจสอบให้เรียบร้อย บันทึกหลักฐานให้เรียบร้อย เช่น ก่อนซื้อไม่ได้ทราบมาก่อนว่า จะมีเสียค่าซ่อมบำรุงลิฟท์ขึ้นลง ซึ่งความจริงมันควรจะรวมอยู่ในค่าส่วนกลางที่เราได้จ่ายไปแล้วล่วงหน้า 1 ปี ก่อนการโอนห้องก็อย่าพึ่งหลงเชื่อ ว่าฟรีค่าโอน ค่าจดจำนอง หรือแจกคูปองต่างๆ เพราะเมื่อโอนแล้ว ก็เท่ากับว่า เริ่มนับค่าส่วนกลางที่จ่ายแล้ว แต่ถ้าห้องมีปัญหาก็ต้องมานั่งรอติดต่อให้ช่างมาซ่อมทำแก้ไข บางทีอานานถึง 2-3 เดือน ฉะนั้นควรตรวจสอบความเสียหายให้เรียบร้อยจริงๆ ก่อนโอน
ก่อนวางเงินจอง
1. ถามข้อมูลโครงการ ค่าใช้จ่ายต่างๆ เช่นค่าส่วนกลาง ค่าซ่อมบำรุง ค่าจอดรถ ค่าบัตรผ่าน ค่าสติ๊กเกอร์ การจัดที่จอดรถยนต์ จักรยานยนต์ และจักรยาน จัดให้จอดยังไง มีค่าธรรมเนียมอะไรบ้าง และระบบการรักษาความปลอดภัยว่ามีอะไรบ้าง กล้องวงจรปิดทั้งในและนอกอาคาร ตลอดจนระยะเวลาก่อสร้างจนแล้วเสร็จ จะต้องไม่เกินตามสัญญา จากพนักงานขายและจากโครงการให้ชัดเจน ว่าตรงกันหรือไม่ เก็บบันทึกหลักฐาน ทั้งเป็นลายลักษณ์อักษร และบันทึกบทสนทนา เพื่อเป็นหลักฐานในภายหลัง ที่สำคัญอ่านสัญญา กฎระเบียบข้อบังคับให้เรียบร้อยก่อน
ก่อนโอน ควรตรวจสอบ
1. ประตูห้อง และประตูห้องน้ำ ติดตั้งไม่ดี เอียง และคดเบี้ยว เวลาปิดไฟตอนกลางคืนจะเห็นแสงไฟนอกห้องอย่างชัดเจน เรียกช่างมาแก้ไขแล้วแต่ก็แก้ได้ไม่มาก ทางที่ดีให้เขาเปลี่ยนประตูใหม่เลย ส่วนผมแก้โดยซื้อเทปปิดช่องแสง ราว 500 บาท
2. ประตูห้องแตกร้าว แต่ช่างทาสีปิดร่องรอยไว้ ต้องสังเกตุให้ดี อันนี้ผมไม่ทันได้สังเกตุ แต่ผมได้ติดกุญแจดิจิตอลเพิ่มเติมไปแล้ว ถ้าจะขอเปลี่ยนประตูใหม่ก็ต้องมาเสียค่าติดตั้งกุญแจดิจิตอลใหม่อีก
3. กระเบื้องพื้นห้องน้ำ ปูไม่ดี มีน้ำขัง
4. รูระบายน้ำ เปิดตะแกรงออกดู ให้ชัดเจน เพราะอาจมีปูนเกาะตัวแข็งเป็นก้อน ทำให้น้ำระบายช้า
5. พื้นห้อง ถ้าเป็นไม้ลามิเนต อาจปูไม่ค่อยดี ต้องพยายามเดินเหยียบดูให้ทั่วห้อง
6. ผนังห้องด้านหน้าต่าง เนื่องจากเป็นผนังสำเร็จรูป อาจยาแนวไม่ดี ถ้าหน้าฝน อาจมีน้ำซึมเข้ามาในห้อง ถ้าตรวจรับช่วง
7. ผนังในห้องเป็นคลื่น หรือเอียง มารู้ตอนจ้างติดบานเลื่อนมุ้งลวด ช่างบอกว่าปิดอาจไม่สนิท เพราะผนังเป็นคลื่น
8. ตรวจดูระบบปลั๊กไฟ ช่องเสียบต่างๆ ว่าติดตั้งดี แข็งแรงหรือไม่
ท้ายนี้ ผมหวังว่าจะเป็นประโยชน์สำหรับผู้ที่กำลังจะซื้อคอนโด ไม่มากก็น้อย และหากท่านไหนมีความคิดและข้อเสนอเพิ่มเติม รวมถึงท่านที่รู้กฎหมายข้อบังคับเรื่อง อาคารชุด หากจะกรุณาให้ข้อคิดเห็นเพื่อจะเป็นประโยชน์ต่อส่วนรวมในภายหลัง ก็ยินดีน้อมรับครับ
ขอบคุณครับ
ข้อควรรู้ก่อนจะซื้อคอนโด ปัญหาคอนโด ระเบียบคอนโด
เรื่องมีอยู่ว่า ผมได้ซื้อคอนโด โครงการ Unio จรัญฯ 3 ซ.จรัญสนิทวงศ์ 3 เขตบางกอกใหญ่ กรุงเทพฯ ซึ่งเป็นโครงการในเครือ ANANDA DEVELOPMENT โดย บริษัท เฮลิกซ์ จำกัด และปัจจุบันบริหารงานโดย บริษัท เดอะเวิร์คส์ คอมมิวนิตี้ แมนเนจเม้นท์ จำกัด (ผมเองก็ยังงงๆ กับความเกี่ยวพันระหว่าง ๓ บริษัทนี้) ซึ่งเดิมก็คิดว่าเป็นโครงการที่ดี และน่าเชื่อถือ อีกทั้งก่อนซื้อก็ได้ไตร่ตรองคิดคำนวณดูค่าใช้จ่ายต่าง ๆ รวมค่าใช้จ่ายในชีวิตประจำวันแล้ว ว่าจะต้องจ่ายค่าอะไรบ้าง อีกทั้งได้ย้ำถามกับพนักงานขายของโครงการแล้วว่า ผมมีรถยนต์ 1 คัน และมีรถจักรยานยนต์ 1 คัน ถามกับพนักงานขายว่าสามารถจอดรถยนต์ได้มั้ย สามารถจอดรถจักรยานยนต์ได้มั้ย และมีค่าใช้จ่ายอะไรยังไงบ้าง ซึ่งพนักงานขายก็แจ้งว่า เบื้องต้นทางโครงการได้จัดที่จอดสำหรับรถยนต์ไว้เพียง 30 % เจ้าของร่วมสามารถจอดได้โดยไม่เสียค่าจอด ส่วนรถจักรยานยนต์ ทางโครงการจัดที่จอดไว้ให้เฉพาะโดยไม่มีค่าจอดรายเดือนแต่อย่างใด เมื่อมั่นใจแล้วก็ได้ตัดสินใจวางเงินจอง และเริ่มผ่อนดาวน์ เมื่อถึงเวลาต้องยื่นกู้ ก็ได้พิจารณาคิดคำนวณค่าใช้จ่ายต่าง ๆ อีกครั้ง ว่าเงินที่เราผ่อนดาวน์รวมเป็นเงินเท่าไหร่ จะต้องสมทบอีกเท่าไหร่ เพื่อที่เราจะได้ผ่อนในระยะยาวได้อย่างสบายใจ และไม่กระทบกับภาระค่าใช้จ่ายอื่น ๆ จึงได้ตัดสินใจวงเงินกู้กับธนาคารที่ 721,400 บาท จากราคา 999,000 บาท เพื่อจะผ่อนรายเดือนละ 4,700 บาท โดยเลือกผ่อนแบบคงที่ตลอดสัญญา 25 ปี และภายหลังจากที่ย้ายเข้าอยู่ช่วงแรก ทุกอย่างก็พอรับได้ ก็คงจะมีบ้างที่ อะไรตรงนั้น ตรงนี้ไม่เรียบร้อย งานไม่ได้มาตรฐาน ก็ค่อยปรับปรุง ซ่อมแซมกันไป บางรายการก็ต้องรอนานนิด นิติบุคคลก็ดูเหมือนจะบริหารงานไม่ได้ใจสักเท่าไหร่ ไม่ตามคอยจี้กับผู้รับเหมาให้รีบดำเนินการซ่อม ตรงนั้น ตรงนี้ ที่มันชำรุด ให้เรียบร้อย นานวันเข้าถ้าการก่อสร้างไม่ดี เกิดชำรุดเสียหาย รายจ่ายต่าง ๆ ก็จะมาเป็นภาระจากค่าใช้สอยส่วนกลาง ถึงตอนนั้นอาจต้องมาขึ้นค่าใช้สอยส่วนกลางอีกหรือเปล่าก็ไม่แน่ เสนอแนะไปก็ดูเหมือนว่า นิติจะไม่สนใจเลย มิหนำซ้ำ อยู่มาได้ไม่ถึง 5 เดือน นิติยังมาออกกฏบังคับเก็บค่าจอดรถจักรยานยนต์ เดือนละ 300 บาท ซะงั้น ถ้าเราต้องจ่ายเดือนละ 300 บาท ปีหนึ่งก็ 3,600 บาท นั่งคิดคำนวณดูก็เยอะพอสมควร ถ้าเก็บเดือนละ 100 บาท ก็ยังพอรับได้ เพราะค่าใช้จ่ายเราก็เยอะ ไหนจะผ่อนคอนโด ผ่อนรถอีก ซึ่งความจริงการจะเรียกเก็บเงินค่าใช้จ่ายอะไรเป็นรายเดือน ก็ควรจะจัดให้มีการประชุมใหญ่ เพื่อขอโหวตจากเจ้าของร่วมก่อน เมื่อได้มติแล้วถึงจะเริ่มดำเนินการ แต่นิติกลับอ้างว่าออกมาจากคณะกรรมการซะงั้น และ พรบ.อาคารชุดก็กำหนดไว้ในเรื่องค่าใช้จ่าย ต้องมีมติเจ้าของร่วมก่อน ผมเข้าใจครับว่านิติสามารถออกระเบียบได้ เขามีสิทธิออก เท่าที่ไม่ขัดกับข้อบังคับที่จดทะเบียนไว้ เมื่อขัดก็ถือเป็นการแก้ไขเพิ่มเติมข้อบังคับที่ได้จดทะเบียนไว้ จะทำได้ก็โดยมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมตาม พรบ. อาคารชุด ไม่ใช่แค่เสียงส่วนมากผู้เข้าร่วมประชุม ไม่ใช่อยากกำหนดเรียกเก็บเท่าไหร่ก็ได้ กฎหมายมีรองรับอยู่ จึงฝากเตือน พี่ๆ น้องๆ ที่จะซื้อคอนโด อย่าตกเป็นเหยื่อเช่นนี้ การโฆษณาชวนเชื่อ โฆษณาขาย ว่าจะให้นั่นให้นี่ ก่อนวางเงินจอง ถ้าบันทึกคำพูด หลักฐานเอกสาร ที่พนักงานขายโฆษณาเก็บไว้เป็นหลักฐาน เพื่อจะนำไปฟ้อง สคบ. หากเป็นการโฆษณา หรือหลอกขาย อ่านสัญญาให้ชัดเจน สงสัยจุดไหน สอบถาม และบันทึกเป็นหลักฐานไว้ให้เรียบร้อย อีกทั้งข้อห้ามต่าง ๆ ซึ่งตอนก่อนวางเงินจอง ยังไม่แสดงข้อห้ามให้เราทราบชัดเจน เรื่องค่าใช้จ่ายส่วนกลางอื่นๆ ก็เช่นกัน ตรวจสอบให้เรียบร้อย บันทึกหลักฐานให้เรียบร้อย เช่น ก่อนซื้อไม่ได้ทราบมาก่อนว่า จะมีเสียค่าซ่อมบำรุงลิฟท์ขึ้นลง ซึ่งความจริงมันควรจะรวมอยู่ในค่าส่วนกลางที่เราได้จ่ายไปแล้วล่วงหน้า 1 ปี ก่อนการโอนห้องก็อย่าพึ่งหลงเชื่อ ว่าฟรีค่าโอน ค่าจดจำนอง หรือแจกคูปองต่างๆ เพราะเมื่อโอนแล้ว ก็เท่ากับว่า เริ่มนับค่าส่วนกลางที่จ่ายแล้ว แต่ถ้าห้องมีปัญหาก็ต้องมานั่งรอติดต่อให้ช่างมาซ่อมทำแก้ไข บางทีอานานถึง 2-3 เดือน ฉะนั้นควรตรวจสอบความเสียหายให้เรียบร้อยจริงๆ ก่อนโอน
ก่อนวางเงินจอง
1. ถามข้อมูลโครงการ ค่าใช้จ่ายต่างๆ เช่นค่าส่วนกลาง ค่าซ่อมบำรุง ค่าจอดรถ ค่าบัตรผ่าน ค่าสติ๊กเกอร์ การจัดที่จอดรถยนต์ จักรยานยนต์ และจักรยาน จัดให้จอดยังไง มีค่าธรรมเนียมอะไรบ้าง และระบบการรักษาความปลอดภัยว่ามีอะไรบ้าง กล้องวงจรปิดทั้งในและนอกอาคาร ตลอดจนระยะเวลาก่อสร้างจนแล้วเสร็จ จะต้องไม่เกินตามสัญญา จากพนักงานขายและจากโครงการให้ชัดเจน ว่าตรงกันหรือไม่ เก็บบันทึกหลักฐาน ทั้งเป็นลายลักษณ์อักษร และบันทึกบทสนทนา เพื่อเป็นหลักฐานในภายหลัง ที่สำคัญอ่านสัญญา กฎระเบียบข้อบังคับให้เรียบร้อยก่อน
ก่อนโอน ควรตรวจสอบ
1. ประตูห้อง และประตูห้องน้ำ ติดตั้งไม่ดี เอียง และคดเบี้ยว เวลาปิดไฟตอนกลางคืนจะเห็นแสงไฟนอกห้องอย่างชัดเจน เรียกช่างมาแก้ไขแล้วแต่ก็แก้ได้ไม่มาก ทางที่ดีให้เขาเปลี่ยนประตูใหม่เลย ส่วนผมแก้โดยซื้อเทปปิดช่องแสง ราว 500 บาท
2. ประตูห้องแตกร้าว แต่ช่างทาสีปิดร่องรอยไว้ ต้องสังเกตุให้ดี อันนี้ผมไม่ทันได้สังเกตุ แต่ผมได้ติดกุญแจดิจิตอลเพิ่มเติมไปแล้ว ถ้าจะขอเปลี่ยนประตูใหม่ก็ต้องมาเสียค่าติดตั้งกุญแจดิจิตอลใหม่อีก
3. กระเบื้องพื้นห้องน้ำ ปูไม่ดี มีน้ำขัง
4. รูระบายน้ำ เปิดตะแกรงออกดู ให้ชัดเจน เพราะอาจมีปูนเกาะตัวแข็งเป็นก้อน ทำให้น้ำระบายช้า
5. พื้นห้อง ถ้าเป็นไม้ลามิเนต อาจปูไม่ค่อยดี ต้องพยายามเดินเหยียบดูให้ทั่วห้อง
6. ผนังห้องด้านหน้าต่าง เนื่องจากเป็นผนังสำเร็จรูป อาจยาแนวไม่ดี ถ้าหน้าฝน อาจมีน้ำซึมเข้ามาในห้อง ถ้าตรวจรับช่วง
7. ผนังในห้องเป็นคลื่น หรือเอียง มารู้ตอนจ้างติดบานเลื่อนมุ้งลวด ช่างบอกว่าปิดอาจไม่สนิท เพราะผนังเป็นคลื่น
8. ตรวจดูระบบปลั๊กไฟ ช่องเสียบต่างๆ ว่าติดตั้งดี แข็งแรงหรือไม่
ท้ายนี้ ผมหวังว่าจะเป็นประโยชน์สำหรับผู้ที่กำลังจะซื้อคอนโด ไม่มากก็น้อย และหากท่านไหนมีความคิดและข้อเสนอเพิ่มเติม รวมถึงท่านที่รู้กฎหมายข้อบังคับเรื่อง อาคารชุด หากจะกรุณาให้ข้อคิดเห็นเพื่อจะเป็นประโยชน์ต่อส่วนรวมในภายหลัง ก็ยินดีน้อมรับครับ
ขอบคุณครับ