การคิดค่าเช่าที่ดินทำปั้มน้ำมันของปตท.

สวัสดีครับ พอดี มีคนมาติดต่อขอเช่าที่ดินทำปั้มน้ำมันของปตท. ไม่ทราบ มีใครพอทราบเรื่องการคำนวนราคาค่าเช่าที่ดิน+ค่าเปิดหน้าดินบ้าง
รบกวนแนะนำด้วยครับ ที่ดินอยู่ต่างจังหวัด จำนวน 4 ไร่ ราคาประเมิน(ซื้อขาย)ประมาณ 30 ล้านบาท สัญญาเช่า 25 ปี ผู้ขอเช่าเสนอมาที่ 70,000 บาทต่อเดือน (840,000 ต่อปี) ขึ้น 10% ทุกๆ 3 ปี แต่ไม่มีค่าเปิดหน้าดิน เลยไม่แน่ใจว่ามีหลักการคำนวนยังไงบ้างครับ ขอบคุณครับ