ค่าภาษีการโอนที่ดิน

ถ้าเรามีการซื้อและโอนที่ดินพื้นที่อ.ชุมพวง จ.นครราชสีมา ราคาประเมิน ไร่ละ 30,000 บาท (ปี 2560) จำนวน 40 ไร่ ต้องเสียค่าโอน ภาษี รวมทั้งหมดเท่าไหร่คะ เจ้าหน้าที่ประเมินค่าใช้จ่ายครั้งแรกบอกประมาณ 57,000 แต่อาทิตย์ถัดมาเรียกเข้าไปแจ้งว่า 77,000 งงค่ะ สรุปคือมีค่าอะไรบ้างคะ ทำไมมันขึ้นๆลงๆเป็นราคาน้ำมันเลย เท่าที่รู้คือ 1.ค่าคำขอ  5 บาท 2.ค่าธรรมเนียม 2% ของราคาประเมิน (สูงกว่าราคาซื้อเพราะซื้อเมื่อ 15 ปีที่แล้วกับญาติตัวเองและเพิ่งทำเรื่องฟ้องคนตายและมีผู้จัดการมรดก 3.ภาษี (คิดยังไงเพราะเพิ่งซื้อและโอนไป 9 ไร่ ไม่ได้คิดแบบนี้ )4.อากรแสตมป์ 0.5% (ของราคาที่สูงกว่า) 5.ค่าพยาน 20 บาท ภาษีธุรกิจเฉพาะต้องเสียกรณีใดบ้างคะ..? ขอบคุณค่ะ