ไม่รู้จะหาจากข้อมูลไหนครับ หาข้อมูลยากจริงๆ
โจทย์แบบมโนภาพกันหน่อยครับสมมุติ คนแก้โจทย์เป็น Deverloper มหาชน รายใหญ่กำลังมองหาที่ดินซื้อคอนโด แต่เอ๊ะ !! มาเจอแปลงนี้พอดี
ประเด็นหลักนั้นคือที่ดินแต่ละแปลงซื้อมาในราคาเท่าไหร่จึงเหมาะสมกับการพัฒนา
มีเจ้าของขายที่ดิน ขนาด 3 ไร่ ตารางวาละ 480,000
อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน FAR = 7
อัตราส่วนของพื้นที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวม นั่นล่ะคือ OSR = 4.5
ดูโดยรวมแล้วเหมาะสำหรับคอนโด และเริ่มเข้าโจทย์กัน
คู่แข่งขึ้นคอนโดข้างๆ 3 เจ้า ลงเว็บไซต์รีวิว
( เข้าใจครับว่าการแข่งขันคอนโด ผู้ซื้อเลือกซื้อ มีหลายปัจจัยมากมาย แต่ในที่นี้จะมอง ราคา/ตร.ม. เป็นอันดับ 1 ก่อน )
ราคาต่อตารางเมตรเริ่มต้น 53,000 บาท
ราคาต่อตารางเมตรเริ่มต้น 80,000 บาท
ราคาต่อตารางเมตรเริ่มต้น 86,000 บาท
และมันจะเริ่มต้นจากตรงนี้ แนวคิดการคำนวนยังไงใช้ได้จริง ?
- กรณีที่ดินสร้างบ้าน คิดเอาซะว่า 60% คือพื้นที่สร้างบ้านขาย 40% คือโล่ง
- กรณีที่ดินสร้างคอนโด คิดเอาซะว่า ครึ่งหนึ่งเนื้อที่คอนโด 50% อีกครึ่งคือพื้นที่เปล่า ( เราพูดถึงตัวนี้ก่อนเลย )
- ราคาค่าพัฒนที่สำหรับ พื้นที่ขายต่อตารางวา 12,000 หรือ ต่อตางเมตรก็ 3000
- ราคาก่อสร้างบ้าน 12,000 / ตารางเมตร
- ราคาก่อสร้างคอนโด 20,000 - 35,000 / ตร.ม. ขึ้นอยู่กับจำนวนชั้น ( ประเด็นข้อมูลตัวเลขคุมเครือ เลยหาข้อมูลให้ลึกอีก )
---- ราคาก่อสร้างคอนโด 6 - 15 ชั้น -- ราคาขึ้นอยู่กับคุณภาพวัสดุต่ำ,กลาง,สูง ตามลำดับคือ 13,000 17,600 21,000
---- ราคาก่อสร้างคอนโด 16 - 25 ชั้น -- ราคาขึ้นอยู่กับคุณภาพวัสดุต่ำ,กลาง,สูง ตามลำดับคือ 17,500 21,700 28,000
---- ราคาก่อสร้างคอนโด 26 - 35 ชั้น -- ราคาขึ้นอยู่กับคุณภาพวัสดุต่ำ,กลาง,สูง ตามลำดับคือ 19,300 24,500 31,400
- ตัวเลข Mark UP กำไรเบื้องต้นปัจจุบันสำหรับธุรกิจนี้จะอยู่ที่ 35% ( จริงหรอ ) ทีนี้ถ้าเราต้องการจะให้ราคาขายของเรามีกำไรเบื้องต้น 35%
เราต้องมีวิธีคิดนิดหนึง คือกำไรเบื้องต้น GP 35% หมาความว่าราคาสินค้าเท่ากับ 100% ดังนั้นต้นทุนสินค้าคือ 65% และกำไรคือ 35% สูตรในการหา
Mark UP คือ 35/65 = 0.538 ตัวเลข Mark UP คือ 1+0.538 = 1.538 หรือประมาณ 1.54
- ตัวเลข Mark UP = 1.54
จะหากำไรเบื้องต้น GP จาก mark up 1.54 คือราคาขาย 154 มีต้นทุน 100 กำไร 54
ดังนั้น เปอร์เซ็นของกำไรเบื้องต้นของสินค้าที่มีราคาขาย 154 บาทคือ 54/154 = 0.35*100 = 35%
มาดูการคิดราคาขายคอนโด ( ชัว หรือ มั่วนิ่ม ) จากโจทย์
ถ้าเราซื้อที่ดินมาในราคาตารางวาละ 480,000 ( หรือ 120,000 ต่อตารางเมตร )
ที่ดินแปลงนี้มี FAR : 7
1. ((125,000+3000)/7)/0.50%)*1.54 = 54,120
1. ((ราคาที่ต่อ ตร.ม.+ค่าพัฒนาที่)/FAR)/เปอร์เซ็นที่สร้างได้)*ตัวเลข Mark UP) = 54,120
2. (30,000/0.5)*1.54 = 92,4000 บาทต่อตารางเมตร
( 30,000 เอามาจากต้นทุนสร้างคอนโดต่อตารางเมตร )
รวมเป็นราคาขายต่อตารางเมตร 1+2 = 146,520
คอนโดใกล้เคียงขาย
ราคาต่อตารางเมตรเริ่มต้น 53,000 บาท
ราคาต่อตารางเมตรเริ่มต้น 80,000 บาท
ราคาต่อตารางเมตรเริ่มต้น 86,000 บาท
สรุปสู้ไม่ได้ เพราะทำออกมาได้แพงกว่า ยังไงก็เจ๊ง
ประเด็นที่ผมสงสัยคือมันถูกต้องหรือปล่าวครับ สูตรที่หยิบมาคำนวน เหมือนมันไม่ใช่
ถามเซียนครับ เจาะลึก " วิธีคำนวนการก่อสร้างคอนโด และหมู่บ้าน "
โจทย์แบบมโนภาพกันหน่อยครับสมมุติ คนแก้โจทย์เป็น Deverloper มหาชน รายใหญ่กำลังมองหาที่ดินซื้อคอนโด แต่เอ๊ะ !! มาเจอแปลงนี้พอดี
ประเด็นหลักนั้นคือที่ดินแต่ละแปลงซื้อมาในราคาเท่าไหร่จึงเหมาะสมกับการพัฒนา
มีเจ้าของขายที่ดิน ขนาด 3 ไร่ ตารางวาละ 480,000
อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน FAR = 7
อัตราส่วนของพื้นที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวม นั่นล่ะคือ OSR = 4.5
ดูโดยรวมแล้วเหมาะสำหรับคอนโด และเริ่มเข้าโจทย์กัน
คู่แข่งขึ้นคอนโดข้างๆ 3 เจ้า ลงเว็บไซต์รีวิว
( เข้าใจครับว่าการแข่งขันคอนโด ผู้ซื้อเลือกซื้อ มีหลายปัจจัยมากมาย แต่ในที่นี้จะมอง ราคา/ตร.ม. เป็นอันดับ 1 ก่อน )
ราคาต่อตารางเมตรเริ่มต้น 53,000 บาท
ราคาต่อตารางเมตรเริ่มต้น 80,000 บาท
ราคาต่อตารางเมตรเริ่มต้น 86,000 บาท
และมันจะเริ่มต้นจากตรงนี้ แนวคิดการคำนวนยังไงใช้ได้จริง ?
- กรณีที่ดินสร้างบ้าน คิดเอาซะว่า 60% คือพื้นที่สร้างบ้านขาย 40% คือโล่ง
- กรณีที่ดินสร้างคอนโด คิดเอาซะว่า ครึ่งหนึ่งเนื้อที่คอนโด 50% อีกครึ่งคือพื้นที่เปล่า ( เราพูดถึงตัวนี้ก่อนเลย )
- ราคาค่าพัฒนที่สำหรับ พื้นที่ขายต่อตารางวา 12,000 หรือ ต่อตางเมตรก็ 3000
- ราคาก่อสร้างบ้าน 12,000 / ตารางเมตร
- ราคาก่อสร้างคอนโด 20,000 - 35,000 / ตร.ม. ขึ้นอยู่กับจำนวนชั้น ( ประเด็นข้อมูลตัวเลขคุมเครือ เลยหาข้อมูลให้ลึกอีก )
---- ราคาก่อสร้างคอนโด 6 - 15 ชั้น -- ราคาขึ้นอยู่กับคุณภาพวัสดุต่ำ,กลาง,สูง ตามลำดับคือ 13,000 17,600 21,000
---- ราคาก่อสร้างคอนโด 16 - 25 ชั้น -- ราคาขึ้นอยู่กับคุณภาพวัสดุต่ำ,กลาง,สูง ตามลำดับคือ 17,500 21,700 28,000
---- ราคาก่อสร้างคอนโด 26 - 35 ชั้น -- ราคาขึ้นอยู่กับคุณภาพวัสดุต่ำ,กลาง,สูง ตามลำดับคือ 19,300 24,500 31,400
- ตัวเลข Mark UP กำไรเบื้องต้นปัจจุบันสำหรับธุรกิจนี้จะอยู่ที่ 35% ( จริงหรอ ) ทีนี้ถ้าเราต้องการจะให้ราคาขายของเรามีกำไรเบื้องต้น 35%
เราต้องมีวิธีคิดนิดหนึง คือกำไรเบื้องต้น GP 35% หมาความว่าราคาสินค้าเท่ากับ 100% ดังนั้นต้นทุนสินค้าคือ 65% และกำไรคือ 35% สูตรในการหา
Mark UP คือ 35/65 = 0.538 ตัวเลข Mark UP คือ 1+0.538 = 1.538 หรือประมาณ 1.54
- ตัวเลข Mark UP = 1.54
จะหากำไรเบื้องต้น GP จาก mark up 1.54 คือราคาขาย 154 มีต้นทุน 100 กำไร 54
ดังนั้น เปอร์เซ็นของกำไรเบื้องต้นของสินค้าที่มีราคาขาย 154 บาทคือ 54/154 = 0.35*100 = 35%
มาดูการคิดราคาขายคอนโด ( ชัว หรือ มั่วนิ่ม ) จากโจทย์
ถ้าเราซื้อที่ดินมาในราคาตารางวาละ 480,000 ( หรือ 120,000 ต่อตารางเมตร )
ที่ดินแปลงนี้มี FAR : 7
1. ((125,000+3000)/7)/0.50%)*1.54 = 54,120
1. ((ราคาที่ต่อ ตร.ม.+ค่าพัฒนาที่)/FAR)/เปอร์เซ็นที่สร้างได้)*ตัวเลข Mark UP) = 54,120
2. (30,000/0.5)*1.54 = 92,4000 บาทต่อตารางเมตร
( 30,000 เอามาจากต้นทุนสร้างคอนโดต่อตารางเมตร )
รวมเป็นราคาขายต่อตารางเมตร 1+2 = 146,520
คอนโดใกล้เคียงขาย
ราคาต่อตารางเมตรเริ่มต้น 53,000 บาท
ราคาต่อตารางเมตรเริ่มต้น 80,000 บาท
ราคาต่อตารางเมตรเริ่มต้น 86,000 บาท
สรุปสู้ไม่ได้ เพราะทำออกมาได้แพงกว่า ยังไงก็เจ๊ง
ประเด็นที่ผมสงสัยคือมันถูกต้องหรือปล่าวครับ สูตรที่หยิบมาคำนวน เหมือนมันไม่ใช่