ถามเซียนครับ เจาะลึก " วิธีคำนวนการก่อสร้างคอนโด และหมู่บ้าน "

ไม่รู้จะหาจากข้อมูลไหนครับ หาข้อมูลยากจริงๆ

โจทย์แบบมโนภาพกันหน่อยครับสมมุติ คนแก้โจทย์เป็น Deverloper มหาชน รายใหญ่กำลังมองหาที่ดินซื้อคอนโด แต่เอ๊ะ !! มาเจอแปลงนี้พอดี

ประเด็นหลักนั้นคือที่ดินแต่ละแปลงซื้อมาในราคาเท่าไหร่จึงเหมาะสมกับการพัฒนา

มีเจ้าของขายที่ดิน ขนาด 3 ไร่ ตารางวาละ 480,000
อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน FAR = 7
อัตราส่วนของพื้นที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวม นั่นล่ะคือ OSR = 4.5
ดูโดยรวมแล้วเหมาะสำหรับคอนโด และเริ่มเข้าโจทย์กัน

คู่แข่งขึ้นคอนโดข้างๆ 3 เจ้า ลงเว็บไซต์รีวิว
( เข้าใจครับว่าการแข่งขันคอนโด ผู้ซื้อเลือกซื้อ มีหลายปัจจัยมากมาย แต่ในที่นี้จะมอง ราคา/ตร.ม. เป็นอันดับ 1 ก่อน )
ราคาต่อตารางเมตรเริ่มต้น 53,000 บาท
ราคาต่อตารางเมตรเริ่มต้น 80,000 บาท
ราคาต่อตารางเมตรเริ่มต้น 86,000 บาท

และมันจะเริ่มต้นจากตรงนี้ แนวคิดการคำนวนยังไงใช้ได้จริง ?
- กรณีที่ดินสร้างบ้าน คิดเอาซะว่า 60% คือพื้นที่สร้างบ้านขาย 40% คือโล่ง
- กรณีที่ดินสร้างคอนโด คิดเอาซะว่า ครึ่งหนึ่งเนื้อที่คอนโด 50% อีกครึ่งคือพื้นที่เปล่า ( เราพูดถึงตัวนี้ก่อนเลย )
- ราคาค่าพัฒนที่สำหรับ พื้นที่ขายต่อตารางวา 12,000 หรือ ต่อตางเมตรก็ 3000
- ราคาก่อสร้างบ้าน 12,000 / ตารางเมตร
- ราคาก่อสร้างคอนโด 20,000 - 35,000 / ตร.ม. ขึ้นอยู่กับจำนวนชั้น ( ประเด็นข้อมูลตัวเลขคุมเครือ เลยหาข้อมูลให้ลึกอีก )
---- ราคาก่อสร้างคอนโด 6 - 15 ชั้น     -- ราคาขึ้นอยู่กับคุณภาพวัสดุต่ำ,กลาง,สูง  ตามลำดับคือ 13,000    17,600   21,000
---- ราคาก่อสร้างคอนโด 16 - 25 ชั้น   -- ราคาขึ้นอยู่กับคุณภาพวัสดุต่ำ,กลาง,สูง  ตามลำดับคือ 17,500    21,700   28,000
---- ราคาก่อสร้างคอนโด 26 - 35 ชั้น   -- ราคาขึ้นอยู่กับคุณภาพวัสดุต่ำ,กลาง,สูง  ตามลำดับคือ 19,300    24,500   31,400

- ตัวเลข Mark UP กำไรเบื้องต้นปัจจุบันสำหรับธุรกิจนี้จะอยู่ที่ 35% ( จริงหรอ ) ทีนี้ถ้าเราต้องการจะให้ราคาขายของเรามีกำไรเบื้องต้น 35%
เราต้องมีวิธีคิดนิดหนึง คือกำไรเบื้องต้น GP 35% หมาความว่าราคาสินค้าเท่ากับ 100% ดังนั้นต้นทุนสินค้าคือ 65% และกำไรคือ 35% สูตรในการหา
Mark UP คือ 35/65 = 0.538             ตัวเลข Mark UP คือ 1+0.538 = 1.538 หรือประมาณ 1.54
- ตัวเลข Mark UP = 1.54

จะหากำไรเบื้องต้น GP จาก mark up 1.54 คือราคาขาย 154 มีต้นทุน 100 กำไร 54

ดังนั้น เปอร์เซ็นของกำไรเบื้องต้นของสินค้าที่มีราคาขาย 154 บาทคือ 54/154 = 0.35*100 = 35%

มาดูการคิดราคาขายคอนโด ( ชัว หรือ มั่วนิ่ม ) จากโจทย์
ถ้าเราซื้อที่ดินมาในราคาตารางวาละ 480,000 ( หรือ 120,000 ต่อตารางเมตร )
ที่ดินแปลงนี้มี FAR : 7

1. ((125,000+3000)/7)/0.50%)*1.54 = 54,120
1. ((ราคาที่ต่อ ตร.ม.+ค่าพัฒนาที่)/FAR)/เปอร์เซ็นที่สร้างได้)*ตัวเลข Mark UP) = 54,120

2. (30,000/0.5)*1.54 = 92,4000 บาทต่อตารางเมตร
( 30,000 เอามาจากต้นทุนสร้างคอนโดต่อตารางเมตร )

รวมเป็นราคาขายต่อตารางเมตร 1+2 = 146,520

คอนโดใกล้เคียงขาย
ราคาต่อตารางเมตรเริ่มต้น 53,000 บาท
ราคาต่อตารางเมตรเริ่มต้น 80,000 บาท
ราคาต่อตารางเมตรเริ่มต้น 86,000 บาท

สรุปสู้ไม่ได้ เพราะทำออกมาได้แพงกว่า ยังไงก็เจ๊ง

ประเด็นที่ผมสงสัยคือมันถูกต้องหรือปล่าวครับ สูตรที่หยิบมาคำนวน เหมือนมันไม่ใช่
แก้ไขข้อความเมื่อ

แสดงความคิดเห็น
โปรดศึกษาและยอมรับนโยบายข้อมูลส่วนบุคคลก่อนเริ่มใช้งาน อ่านเพิ่มเติมได้ที่นี่