อสังหากล้าลงทุน ตอนที่ 9 วิธีลงทุน คอนโด ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ แบบนักการเงิน zero investment ROE มาเต็ม

อสังหา กล้าลงทุน ตอนที่ 9 วิธีลงทุน คอนโด ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ แบบนักการเงิน zero investment ROI ไม่สูง แต่ ROE มาเต็ม


คนรู้จักกู๋ว์ชอบถาม ซื้อคอนโด ผ่อนคอนโด เอามาปล่อยเช่า จะคุ้มได้ยังไง ลงไป ก็เอาไปผ่อนให้ธนาคารหมด กู๋ว์จะมาเฉลยให้ฟัง เค้าเรียกว่า zero investment







จากที่ผมกู๋ว์พูดถึงไปตอนก่อนๆ สองอินดิเคเตอร์ วัดการลงทุน ที่สำคัญ คือ ROI และ ROE

กู๋ว์กำลังจะสอน วิธีทำ infinity ROE ว่ามันมีจริง เกิดขึ้นได้

อัตราผลตอบแทนจากการลงทุน Return on Investment หรือ ROI โดยเป็นการคำนวณบนฐานการลงทุนทั้งหมด เพื่อแสดงถึงประสิทธิภาพในการดำเนินงาน

อัตราผลตอบแทนจากการลงทุน Return on Investment หรือ ROI = (กำไรสุทธิ X 100%)/ต้นทุนทั้งหมด

และ

อัตราผลตอบแทนต่อส่วนของเจ้าของ Return on Equity หรือ ROE โดยเป็นการคำนวณบนฐานการลงทุนในส่วนของเจ้าของ เพื่อแสดงถึงประสิทธิภาพในการดำเนินงาน โดยผลตอบแทน ยิ่งมาก ยิ่งดี และควรมากกว่า 1 หรีอ 100% อย่างไรก็ตาม หาก ROI > 1 หรือ 100% โดยคณิตศาสตร์แล้ว ROE ย่อมมากว่า 1 หรือ 100% เช่นกัน



การจะทำให้ผลตอบแทน ทั้งสองแบบ มีค่ามากๆ คือ ลงทุนน้อยๆ ได้กำไรสูงๆ เพราะถ้าตัวส่วนน้อย ROI และ ROE ก็จะมีค่ามาก

อย่างไรก็ตาม คิดตามกู๋ว์นะ ต้นทุนโครงการ หรือต้นทุนทั้งหมด สำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์ ไม่เคยน้อย หรือ ยาก ที่จะน้อย ยังไง ก็ต้องลงทุนหลักล้าน แต่ส่วนที่ทำให้น้อยได้ คือ ต้นทุนส่วนของเจ้าของ เพราะว่า



วิธีการกู๋ว์ คือ กู้ให้มาก กู้ให้ได้ 100% เพื่อให้ ต้นทุนส่วนของเจ้าของ ก็จะ เท่ากับ 0 หรือน้อยที่สุด วิธีการกู้ 100%

อาจจะต้องใช้วิธีการตุกติก เล็กน้อย แต่ก็มีวิธีทำแหละ ลองหากันดู

กู๋ว์อธิบายคนใกล้ตัว ยังมีคนค้านเลย เพราะไม่เข้าใจ กู๋ว์มองว่ามันเป็นมุมมองนะ กู๋ว์เรียกว่า มันเหมือนการออมโดยใช้เงินคนอื่น
วิธีการ

กู๋ว์จะมองหาคอนโด หรือ อาคาร ที่มีผู้เช่าอยู่แล้ว (ถ้าเจอคล้ายๆแบบนี้ บอกกู๋ว์ บ้างนะ) โดยหา ที่มี return หรือ ที่บางคนเรียกว่า yield 8% ขึ้นไป ยิ่งมาก ยิ่งดี นะ ทำไม มาดูวิธีคำนวณในตัวอย่างดีกว่า

ยกตัวอย่าง

สมมติ คอนโด ราคา 1,000,000 บาท มีคนเช่าอยู่ซัก 7,500 บาท ต่อเดือน (บางคนบอกเป็นไปไม่ได้ แต่กู๋ว์พอหาได้อยู่นะ แต่ต้องใจเย็นๆ ไม่รีบ เช็คให้ดีว่า ถ้าผู้เช่าเก่าออก เราจะหามาเติมได้ในราคานี้ สัญญาเดิม มีระยะเวลา ที่เหลืออยู่ในระยะพอสมควร บางคนรีบขาย กู๋ว์ต่อยับเลย แต่ถ้าเจอตัวไหนน่าสนใจอีกบอกกู๋ว์ได้นะ) ธนาคารมีไว้ทำไม กู้เลยซิครับ กู้ให้เต็มวงเงิน ซื้อล้าน กู้ล้าน กู๋ว์ถึงบอกว่าต้องมีเครดิต
คือกู๋ว์กู้หมดทุกอย่าง ไม่ซื้ออะไรเพิ่มทั้งสิ้น อะไรที่ธนาคาร บังคับ กู๋ว์ไม่อาววววววววววว แต่กู๋ว์ลูกค้าชั้นดีนะ ผ่อนเยอะ ผ่อนบ่อย

สมมติฐาน

กู๋ว์บีบไข่ ซื้อมาได้ ล้านนึง
พร้อมผู้เช่า เดือนละ 7,500 ขึ้นค่าเช่า ปีละ 2%
ล้านนึง ผ่อนเท่าหร่าย กู๋ว์เคยบอก
.
.
.
ล้านละ 7,000
ดอกเบี้ย 4.25% เอาแบบแพง ไม่จ่ายเพิ่ม ไม่จ่ายประกัน หร่าเหรว อะไรทั้งนั้น
ค่าส่วนกลาง สมมติฐาน ว่า ปีแรก คนขาย จ่ายมาให้ กู๋ว์ ซื้อต่อ จ่ายปีถัดไป ที่ 7,000 เพิ่มปีละ 3%
ส่วนถ้าจะซ่อม เงินสดเหลือแค่ไหน ก็ใส่แค่นั้น ก็ไม่มีตังอ่า

ถ้าขายคอนโดทิ้ง กู๋ว์ สมมติฐาน อย่างแย่ๆ ราคาขายเพิ่มซัก 2% ต่อปี ถ้าขายก่อนหนี้หมด ต้องใช้หนี้ ด้วยนะ กู๋ว์ ทำให้ดู ห้าปีแล้วกันนะ มาดูกัน





จากตารางจะเห็นว่า ถ้ากู๋ว์ ขายอนโดทิ้ง กู๋ว์จะได้กำไร สองแสนกว่าบาท ตั้งแต่ปีแรกละ แต่ๆๆ มันเสียภาษีอะสิ ยังไม่ใช้เงินซักบาทเลย ในส่วนของกู๋ว์เองนะ เพราะใช้แต่เงินของแบ๊งค์
มาดูรีเทิร์น แบบ ROI กับ ROE หลังจ่ายดอกเบี้ยกัน

ROI = (44,723 X 100)/1,000,000 = 4.4% ดูไม่เยอะเนอะ เฉยๆ
ROE = (236,966 X 100)/0 = อินฟินิตี้ หาค่ามิได้ แต่ยังเอาออกมาไม่ได้นะ ต้องลง ห้าปี เพราะไม่งั้น เสียภาษีกันหัวโตเลย

แล้วถ้าถือไปห้าปี สิบปี ล่ะ ดูรายได้รายจ่ายเป็นรายปีนะ





ถ้าผ่านไปห้าปี กู๋ว์ ขายคอนโดทิ้ง
ROI = (327,992 X 100)/1,000,000 = 32.7% หรือประมาณ 6.56% ต่อปี
ROE = (327,992 X 100)/0 = อินฟินิตี้ หาค่ามิได้ อะเกน แต่ยังเอาออกมาไม่ได้นะ ต้องลง ห้าปี เพราะไม่งั้น เสียภาษีกันหัวโตเลย

แล้วถ้าสิบปี กู๋ว์ ขายคอนโดทิ้งล่ะ
ROI = (780,195 X 100)/1,000,000 = 78.0% หรือประมาณ 7.8% ต่อปี
ROE = (780,195 X 100)/0 = อินฟินิตี้ อยู่ดี

คือกู๋ว์ ไม่ได้สนใจ ROI นะ เพราะมันอาจจะดูน้อย สิ่งที่กู๋ว์ สนใจ คือ ROE จ้า เพราะกู๋ว์ ไม่ได้ลงตังซักบาท ตัวอย่างนี้ คือ ที่กู๋ว์ เลยยกจากของจริงมาให้ดู

การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ มีความเสี่ยงนะ ต้องดูดีดี กูแค่ยกตัวอย่าง ของที่กู๋ว์ เคยทำให้ดู มีอะไร ปรึกษากู๋ว์ได้นะ ไว้ในคอมเม้นก็ได้ กู๋ว์ได้มาตอบ แต่สมมติฐานเดียวกัน ถ้ากูได้ ไม่ถึง ร้อยเปอร์เซ็นต์ อย่างน้อยๆ ได้ซัก 90% ROE ที่ออกมา ก็จะยังมีค่ามากอยู่ดีนะ

---

อ่านย้อนหลัง

อสังหา กล้าลงทุน ตอนที่ 1 อะไร คือโรงแรมบูทิค
http://pantip.com/topic/35065195

อสังหา กล้าลงทุน ตอนที่ 2 โรงแรมบูทิค จากบ้านเก่า หรือตึกแถวเก่า ใครๆก็ทำกัน “แต่ผิดกฎหมาย”
http://pantip.com/topic/35067834

อสังหา กล้าลงทุน ตอนที่ 3 การศึกษาความเป็นไปได้ก่อนที่จะลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์? และเกณฑ์การตัดสินใจในการลงทุน
http://pantip.com/topic/35254815

อสังหา กล้าลงทุน ตอนที่ 4 การศึกษาความเป็นไปได้ในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์เบื้องต้น ประกอบด้วยอะไรบ้าง?
http://pantip.com/topic/35255971

อสังหา กล้าลงทุน ตอนที่ 5 เล่าให้ฟัง กรณีศึกษา AP Life Sukhumvit 48 ขายหมดใน 2 วัน จริงเหรอ
http://pantip.com/topic/35260010

อสังหา กล้าลงทุน ตอนที่ 6 กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ กับ yield มากกว่า 5% เทียบกับราคาขาย ปัจจุบัน
http://pantip.com/topic/35266118

อสังหา กล้าลงทุน ตอนที่ 7 คำคมเด่นๆ จากคนที่มีชื่อเสียงในวงการอสังหาริมทรัพย์
http://pantip.com/topic/35272846

อสังหา กล้าลงทุน ตอนที่ 8 10 ตระกูล หรือ องค์กรที่ถือครองที่ดินรายใหญ่ของประเทศ แล้วเค้าทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อะไรกันบ้าง
http://pantip.com/topic/35273653

ที่มา

เพจ อสังหา กล้าลงทุน
https://www.facebook.com/re.investment.talk/