คนไทยชอบไปเที่ยวญี่ปุ่นแต่สำหรับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ กลับไม่เคยไปแล จริงๆ แล้ว ญี่ปุ่นเป็นประเทศที่น่าอยู่ น่าลงทุนที่ถูกสังคมโลกอาจมองข้ามไป เรามาเจาะลึกกันดูสักหน่อยครับผม
ในระหว่างที่ท่านกำลังอ่านบทความนี้อยู่นั้น ผมพาคณะนักพัฒนาที่ดิน และนักธุรกิจที่เกี่ยวข้องอื่น ไปดูงานอสังหาริมทรัพย์ที่กรุงโตเกียว ประเทศญี่ปุ่น ผมจัดทัวร์แบบนี้มาตั้งแต่ปี 2549 เพื่อให้นักอสังหาริมทรัพย์ไทยไปเรียนรู้ต่างแดน แต่สำหรับที่ญี่ปุ่น ผมทำมาทุกปีตั้งแต่ปี 2554 บางปีมาถึง 2 ครั้ง เพราะมีสิ่งดีๆ ที่พึงเรียนรู้อยู่มากมายหลายแง่มุม
ขออนุญาตบอกสักนิดว่า การจัดงานดูงานของผมนั้นเพื่อหาเงินครับ! แต่ไม่ได้หาเข้ากระเป๋าของผมนะครับ เป็นการหาทุนเพื่อเข้ามูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทยที่ผมออกทุนก่อตั้งขึ้น เพื่อนำเงินมาเผยแพร่ความรู้แก่ประชาชนตามแนวคิดที่ว่า “Knowledge is not private property” เช่น ประกวดเรียงความชิงโล่พระราชทานของสมเด็จพระเทพรัตนราชสุดาฯ สยามบรมราชกุมารี ในเรื่องที่เกี่ยวข้อง จัดเสวนาวิชาการรายเดือนให้สมาชิกฟรี จัดพิมพ์วารสารราย 2 เดือน และอื่น ฯ อีกมากมาย ว่างๆ มาเป็นสมาชิกมูลนิธินะครับ
โครงการบ้านจัดสรรระดับกลาง
ในพื้นที่ Koshigawa Lake Town ซึ่งเป็นโครงการขนาดใหญ่นับพันไร่ ซึ่งมาจากการจัดรูปที่ดินเพื่อการพัฒนาเมือง ได้พัฒนาไปเป็นระยะ ๆ โดยปัจจุบันมีทั้งศูนย์การค้า AEON และอื่น ๆ ทิ่ดินได้ถูกแบ่งเป็นแปลงๆ ให้นักพัฒนาที่ดินมาจัดสรรทำโครงการที่อยู่อาศัย รวมทั้งก่อสร้างอะพาร์ตเมนต์เช่า บริเวณนี้ตั้งอยู่ในเขตเมืองไซตามะ ซึ่งเป็นหนึ่งในเมืองที่พัก (Bed City) สำหรับคนที่ทำงานในกรุงโตเกียว
โครงการที่เราไปดูกันนั้นพัฒนาโดยกลุ่ม Polus ซึ่งทำมาแล้วถึง 10 ปีในพื้นที่นี้ โดยขนาดที่ดินของโครงการนี้คือ 10 ไร่ ก่อสร้างบ้าน 91 หน่วยที่ออกแบบแตกต่างกัน ถือว่าประสบความสำเร็จในการขายเป็นอย่างมาก เพราะเปิดตัวมาตั้งแต่เดือนกุมภาพันธ์ 2559 นี้จำนวน 56 หน่วย แต่ขายได้แล้วถึง 39 หน่วย ขณะนี้อยู่ระหว่างการก่อสร้างซึ่งจะใช้เวลาเพียง 3 เดือนต่อหน่วย ราคาขายก็อยู่ระหว่าง 11-17 ล้านบาท ซึ่งเหมาะสำหรับผู้มีรายได้ปานกลางคือมีเงินเดือน ๆ ละ 160,000 บาท มีอายุราว 35 ปี ทั้งนี้มีการประกันความแข็งแรงของบ้าน 10 ปีด้วย สำหรับสัดส่วนกำไร (gross profit) อยู่ที่ประมาณ 17%
โครงการราคาแพง Grancia
ไม่แต่เฉพาะคนไทยที่ชอบบ้านเดี่ยวสไตล์ฝรั่งหรือตะวันตก คนญี่ปุ่นก็เช่นกัน มีหมู่บ้านแห่งหนึ่งขื่อ Gancia ออกแบบเป็นบ้านที่หน้าตาแบบฝรั่งเศส แม้โครงการนี้จะอยู่ห่างจากสถานีรถไฟโดยการเดินถึง 20 นาที และต้องเดินทางเข้าเมืองจากทิศตะวันตกอีกราว 40 นาที แต่ก็ประสบความสำเร็จในการขายเป็นอย่างดีเมื่อ 10 ปีที่แล้ว ในราคาหน่วยละ 15 ล้านบาท ปัจจุบันขายหมดแล้วแต่ราคาไม่ได้เพิ่มขึ้น ราคาที่ขายได้ก็สูงกว่าโครงกรอื่นที่อยู่ใกล้เคียงถึง 25%-50%
สาเหตุที่โครงกานี้ขายดีก็เพราะการออกแบบเป็นบ้านหน้าตาแบบฝรั่งเศสที่แตกต่างจากโครงการอื่นโดยรอบที่ดูเป็นแบบพื้นๆ แบบญี่ปุ่นทั่วๆ ไป การออกแบบถนนในโครงการก็โค้งสวยงาม แม้มีขนาดเพียง 5 เมตรเท่านั้น ยกเว้นถนนหลักที่กว้าง 8 เมตร อีกอย่างที่น่าสนใจก็คือการนำสายไฟฟ้าลงดิน และที่สำคัญก็คือการมีศูนย์การค้าอยู่ข้างหมู่บ้าน ซึ่งพัฒนาโดยเจ้าของโครงการเดียวกันนั่นเอง
บ้านสำเร็จรูปมิซาวา
ในบรรดาบริษัทผลิตบ้านสำเร็จรุปมีนับร้อยราย แต่รายใหญ่ๆ ประกอบด้วย มิซาวา เซกิซุย ไดวา โตโยต้าโฮม เป็นต้น ผมก็พาคณะมาดูไปทั้งในโรงงาน โชว์รูม บ้านตัวอย่างมาหมดแล้ว แต่ครั้งนี้ไปที่บริษัทมิซาวา ซึ่งเป็นหนึ่งในบริษัทชั้นนำที่ก่อตั้งขึ้นมา 50 ปีแล้ว ตลอดเวลาที่ผ่านมา ผลิตบ้านได้ทั้งหมด 1 ล้านหน่วย แต่ในปัจจุบันผลิตปีละ 10,000 หน่วย เพราะจำนวนประชากรหดตัวลง
มิซาวาเน้นการผลิตที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยวที่มีราคาสูงกว่าทั่วไป ไดวา ให้บริการสร้างอะพาร์ตเมนต์สูงถึง 8 ชั้นได้ด้วย เซกิซุยก็ผลิตจำนวนมากที่สุด เป็นต้น อย่างกรณีบ้านของมิซาวาที่มาชมในครั้งนี้ มีขนาด 256 ตารางเมตร ราคา 30 ล้านบาท หรือตารางเมตรละ 117,000 บาท ที่แพงเพราะเป็นบ้านต้านแผ่นดินไหว เช่นที่เกิดขึ้นในหลายๆ ครั้งที่ผ่านมา บ้านของบริษัทนี้มักจะไม่พังทลาย ในขณะที่บ้านที่สร้างทั่วไปราบเป็นหน้ากลอง นอกจากนี้ยังมีอีกหลัง 256 ตารางเมตร ราคา 23 ล้านบาท หรือตารางเมตรละ 90,0 00 บาท อย่างไรก็ตามถ้าเป็นบ้านระดับกลาง ก็สร้างในราคา 8 ล้านบาท ขนาด 120 ตารางเมตรหรือตารางเมตรละ 67,000 บาท
ศูนย์การค้าชิบูยาโมดิ
ศูนย์การค้าแห่งนี้อยู่ในย่านใจกลางกรุงโตเกียว คือย่านชิบูยา เป็นศูนย์การค้าเก่าอายุ 40 ปีแล้ว สูง 10 ชั้น แต่นำมาดัดแปลงใหม่ โดยทำภัตตาคารบนชั้น 9 และทำห้องคาราโอเกะในชั้น 8 ส่วนชั้นอื่น ๆ ยังเป็นศูนย์การค้า โดยมีพื้นที่ราว 9,100 ตารางเมตร และมีพื้นที่ก่อสร้างประมาณ 13,000 ตารางเมตร ก่อสร้างอยู่บนที่ดินขนาด 450 ตารางวา โดยราคาที่ดินตกเป็นเงิน 10 ล้านเยนต่อตารางเมตร ค่าก่อสร้างอาคารใหม่ราว 250,000 เยนต่อตารางเมตร
หากให้อัตราแลกเปลี่ยนเป็น 1 เยนเท่ากับ 0.33 บาท ก็คำนวณค่าก่อสร้างได้ 1,072.5 ล้านบาท ค่าที่ดินได้ 5,940 ล้านบาท รวม 7012.5 ล้านบาท สำหรับค่าเช่าประมาณการไว้ที่ 8,000 เยนต่อตารางเมตรต่อเดือนสำหรับพื้นที่ 9,100 ตารางเมตร และมีอัตราว่าง 10% ค่าใช้จ่าย 30% ก็จะเป็นเงินรายได้สุทธิ 151.35 ล้านบาท หรือได้อัตราผลตอบแทนที่ 2.16% เท่านั้น แม้แลดูน้อย แต่ถ้าเทียบกับการลงทุนในญี่ปุ่นก็นับว่าสูงพอสมควร
ยังมีการพัฒนาเมืองปลอดสารพิษแบบยั่งยืน การจัดการสิ่งอำนวยความสะดวก (Facility Management) ตลอดจนการเยี่ยมชมเมืองเก่าเพื่อส่งเสริมการท่องเที่ยวให้ประสบความสำเร็จ แต่เท่าที่เล่าให้ฟังนี้ หากเรานำมาประยุกต์ในประเทศไทย นำพาบริษัทรับสร้างบ้านมาในไทยโดยให้มีคุณภาพลดลง ไม่ต้องต้านแผ่นดินไหวรุนแรงมาก หรือนำชาวญี่ปุ่นสูงวัยมาในไทย ก็น่าจะทำให้ไทยเป็นแหล่งลงทุนสำคัญของญี่ปุ่นได้มากขึ้นด้วย
ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ต้อง “ตาดูดาว เท้าติดดิน” นะครับ
ที่มา:
http://www.area.co.th/thai/area_announce/area_press.php?strquey=press_announcement1442.htm 
โตเกียว เมืองที่น่าลงทุนอสังหาฯ
ในระหว่างที่ท่านกำลังอ่านบทความนี้อยู่นั้น ผมพาคณะนักพัฒนาที่ดิน และนักธุรกิจที่เกี่ยวข้องอื่น ไปดูงานอสังหาริมทรัพย์ที่กรุงโตเกียว ประเทศญี่ปุ่น ผมจัดทัวร์แบบนี้มาตั้งแต่ปี 2549 เพื่อให้นักอสังหาริมทรัพย์ไทยไปเรียนรู้ต่างแดน แต่สำหรับที่ญี่ปุ่น ผมทำมาทุกปีตั้งแต่ปี 2554 บางปีมาถึง 2 ครั้ง เพราะมีสิ่งดีๆ ที่พึงเรียนรู้อยู่มากมายหลายแง่มุม
ขออนุญาตบอกสักนิดว่า การจัดงานดูงานของผมนั้นเพื่อหาเงินครับ! แต่ไม่ได้หาเข้ากระเป๋าของผมนะครับ เป็นการหาทุนเพื่อเข้ามูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทยที่ผมออกทุนก่อตั้งขึ้น เพื่อนำเงินมาเผยแพร่ความรู้แก่ประชาชนตามแนวคิดที่ว่า “Knowledge is not private property” เช่น ประกวดเรียงความชิงโล่พระราชทานของสมเด็จพระเทพรัตนราชสุดาฯ สยามบรมราชกุมารี ในเรื่องที่เกี่ยวข้อง จัดเสวนาวิชาการรายเดือนให้สมาชิกฟรี จัดพิมพ์วารสารราย 2 เดือน และอื่น ฯ อีกมากมาย ว่างๆ มาเป็นสมาชิกมูลนิธินะครับ
โครงการบ้านจัดสรรระดับกลาง
ในพื้นที่ Koshigawa Lake Town ซึ่งเป็นโครงการขนาดใหญ่นับพันไร่ ซึ่งมาจากการจัดรูปที่ดินเพื่อการพัฒนาเมือง ได้พัฒนาไปเป็นระยะ ๆ โดยปัจจุบันมีทั้งศูนย์การค้า AEON และอื่น ๆ ทิ่ดินได้ถูกแบ่งเป็นแปลงๆ ให้นักพัฒนาที่ดินมาจัดสรรทำโครงการที่อยู่อาศัย รวมทั้งก่อสร้างอะพาร์ตเมนต์เช่า บริเวณนี้ตั้งอยู่ในเขตเมืองไซตามะ ซึ่งเป็นหนึ่งในเมืองที่พัก (Bed City) สำหรับคนที่ทำงานในกรุงโตเกียว
โครงการที่เราไปดูกันนั้นพัฒนาโดยกลุ่ม Polus ซึ่งทำมาแล้วถึง 10 ปีในพื้นที่นี้ โดยขนาดที่ดินของโครงการนี้คือ 10 ไร่ ก่อสร้างบ้าน 91 หน่วยที่ออกแบบแตกต่างกัน ถือว่าประสบความสำเร็จในการขายเป็นอย่างมาก เพราะเปิดตัวมาตั้งแต่เดือนกุมภาพันธ์ 2559 นี้จำนวน 56 หน่วย แต่ขายได้แล้วถึง 39 หน่วย ขณะนี้อยู่ระหว่างการก่อสร้างซึ่งจะใช้เวลาเพียง 3 เดือนต่อหน่วย ราคาขายก็อยู่ระหว่าง 11-17 ล้านบาท ซึ่งเหมาะสำหรับผู้มีรายได้ปานกลางคือมีเงินเดือน ๆ ละ 160,000 บาท มีอายุราว 35 ปี ทั้งนี้มีการประกันความแข็งแรงของบ้าน 10 ปีด้วย สำหรับสัดส่วนกำไร (gross profit) อยู่ที่ประมาณ 17%
โครงการราคาแพง Grancia
ไม่แต่เฉพาะคนไทยที่ชอบบ้านเดี่ยวสไตล์ฝรั่งหรือตะวันตก คนญี่ปุ่นก็เช่นกัน มีหมู่บ้านแห่งหนึ่งขื่อ Gancia ออกแบบเป็นบ้านที่หน้าตาแบบฝรั่งเศส แม้โครงการนี้จะอยู่ห่างจากสถานีรถไฟโดยการเดินถึง 20 นาที และต้องเดินทางเข้าเมืองจากทิศตะวันตกอีกราว 40 นาที แต่ก็ประสบความสำเร็จในการขายเป็นอย่างดีเมื่อ 10 ปีที่แล้ว ในราคาหน่วยละ 15 ล้านบาท ปัจจุบันขายหมดแล้วแต่ราคาไม่ได้เพิ่มขึ้น ราคาที่ขายได้ก็สูงกว่าโครงกรอื่นที่อยู่ใกล้เคียงถึง 25%-50%
สาเหตุที่โครงกานี้ขายดีก็เพราะการออกแบบเป็นบ้านหน้าตาแบบฝรั่งเศสที่แตกต่างจากโครงการอื่นโดยรอบที่ดูเป็นแบบพื้นๆ แบบญี่ปุ่นทั่วๆ ไป การออกแบบถนนในโครงการก็โค้งสวยงาม แม้มีขนาดเพียง 5 เมตรเท่านั้น ยกเว้นถนนหลักที่กว้าง 8 เมตร อีกอย่างที่น่าสนใจก็คือการนำสายไฟฟ้าลงดิน และที่สำคัญก็คือการมีศูนย์การค้าอยู่ข้างหมู่บ้าน ซึ่งพัฒนาโดยเจ้าของโครงการเดียวกันนั่นเอง
บ้านสำเร็จรูปมิซาวา
ในบรรดาบริษัทผลิตบ้านสำเร็จรุปมีนับร้อยราย แต่รายใหญ่ๆ ประกอบด้วย มิซาวา เซกิซุย ไดวา โตโยต้าโฮม เป็นต้น ผมก็พาคณะมาดูไปทั้งในโรงงาน โชว์รูม บ้านตัวอย่างมาหมดแล้ว แต่ครั้งนี้ไปที่บริษัทมิซาวา ซึ่งเป็นหนึ่งในบริษัทชั้นนำที่ก่อตั้งขึ้นมา 50 ปีแล้ว ตลอดเวลาที่ผ่านมา ผลิตบ้านได้ทั้งหมด 1 ล้านหน่วย แต่ในปัจจุบันผลิตปีละ 10,000 หน่วย เพราะจำนวนประชากรหดตัวลง
มิซาวาเน้นการผลิตที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยวที่มีราคาสูงกว่าทั่วไป ไดวา ให้บริการสร้างอะพาร์ตเมนต์สูงถึง 8 ชั้นได้ด้วย เซกิซุยก็ผลิตจำนวนมากที่สุด เป็นต้น อย่างกรณีบ้านของมิซาวาที่มาชมในครั้งนี้ มีขนาด 256 ตารางเมตร ราคา 30 ล้านบาท หรือตารางเมตรละ 117,000 บาท ที่แพงเพราะเป็นบ้านต้านแผ่นดินไหว เช่นที่เกิดขึ้นในหลายๆ ครั้งที่ผ่านมา บ้านของบริษัทนี้มักจะไม่พังทลาย ในขณะที่บ้านที่สร้างทั่วไปราบเป็นหน้ากลอง นอกจากนี้ยังมีอีกหลัง 256 ตารางเมตร ราคา 23 ล้านบาท หรือตารางเมตรละ 90,0 00 บาท อย่างไรก็ตามถ้าเป็นบ้านระดับกลาง ก็สร้างในราคา 8 ล้านบาท ขนาด 120 ตารางเมตรหรือตารางเมตรละ 67,000 บาท
ศูนย์การค้าชิบูยาโมดิ
ศูนย์การค้าแห่งนี้อยู่ในย่านใจกลางกรุงโตเกียว คือย่านชิบูยา เป็นศูนย์การค้าเก่าอายุ 40 ปีแล้ว สูง 10 ชั้น แต่นำมาดัดแปลงใหม่ โดยทำภัตตาคารบนชั้น 9 และทำห้องคาราโอเกะในชั้น 8 ส่วนชั้นอื่น ๆ ยังเป็นศูนย์การค้า โดยมีพื้นที่ราว 9,100 ตารางเมตร และมีพื้นที่ก่อสร้างประมาณ 13,000 ตารางเมตร ก่อสร้างอยู่บนที่ดินขนาด 450 ตารางวา โดยราคาที่ดินตกเป็นเงิน 10 ล้านเยนต่อตารางเมตร ค่าก่อสร้างอาคารใหม่ราว 250,000 เยนต่อตารางเมตร
หากให้อัตราแลกเปลี่ยนเป็น 1 เยนเท่ากับ 0.33 บาท ก็คำนวณค่าก่อสร้างได้ 1,072.5 ล้านบาท ค่าที่ดินได้ 5,940 ล้านบาท รวม 7012.5 ล้านบาท สำหรับค่าเช่าประมาณการไว้ที่ 8,000 เยนต่อตารางเมตรต่อเดือนสำหรับพื้นที่ 9,100 ตารางเมตร และมีอัตราว่าง 10% ค่าใช้จ่าย 30% ก็จะเป็นเงินรายได้สุทธิ 151.35 ล้านบาท หรือได้อัตราผลตอบแทนที่ 2.16% เท่านั้น แม้แลดูน้อย แต่ถ้าเทียบกับการลงทุนในญี่ปุ่นก็นับว่าสูงพอสมควร
ยังมีการพัฒนาเมืองปลอดสารพิษแบบยั่งยืน การจัดการสิ่งอำนวยความสะดวก (Facility Management) ตลอดจนการเยี่ยมชมเมืองเก่าเพื่อส่งเสริมการท่องเที่ยวให้ประสบความสำเร็จ แต่เท่าที่เล่าให้ฟังนี้ หากเรานำมาประยุกต์ในประเทศไทย นำพาบริษัทรับสร้างบ้านมาในไทยโดยให้มีคุณภาพลดลง ไม่ต้องต้านแผ่นดินไหวรุนแรงมาก หรือนำชาวญี่ปุ่นสูงวัยมาในไทย ก็น่าจะทำให้ไทยเป็นแหล่งลงทุนสำคัญของญี่ปุ่นได้มากขึ้นด้วย
ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ต้อง “ตาดูดาว เท้าติดดิน” นะครับ
ที่มา: http://www.area.co.th/thai/area_announce/area_press.php?strquey=press_announcement1442.htm