คำตอบที่ได้รับเลือกจากเจ้าของกระทู้
ความคิดเห็นที่ 14
ราคา 2.5 ล้าน รับข่าวรถไฟฟ้าวิ่งไปแล้วค่ะ ห้องนี้เหมาะกับอยู่เอง ไม่ใช่ลงทุน
ทำเลนี้กำลังซื้อไม่สูงนะคะ จะปล่อยเช่าที่ราคาสูงกว่า 10k ยากนะ
วิธีสกรีนผู้เช่า คือ คุณต้องถามข้อมูล เรื่องที่ทำงาน lifestyle การใช้ชีวิต ต้องมีเทคนิคในการคุย
บอกเอเจนท์ไปเลยว่าเรากังวลเรื่องอะไร ให้เอเจนท์ไปหาเทคนิคขอข้อมูลเอาเอง
ซึ่งเอเจนท์ที่เราดีลด้วยเขาทำได้นะ แล้วได้ผู้เช่าดีมากๆ
กรณีผู้เช่าต่างชาติ เก็บมัดจำ 3 เดือน และให้ขอสำเนา passport, visa, work permit
แล้วบอกเอเจนท์ว่า คอนโดมีกฏระเบียบอะไรบ้างเช่น ห้ามสูบบุหรี่ในห้อง ห้ามเลี้ยงสัตว์
ถ้าเอเจนท์ทำให้ไม่ได้ เปลี่ยนเอเจนท์เลยค่ะ
คอนโดคุณจะขายก็คงขายยากมาก เพราะห้องของโครงการยังเหลือเยอะอยู่ และราคาสูงเกินทำเล
ห้องปล่อยเช่าแล้ว ถ้าโทรมก็ renovate ใหม่ค่ะ ถ้าพัง เสียหายจากผู้เช่าก็หักจากมัดจำ
ตอนนี้ต้องยอมรับก่อนว่าติดดอยคอนโดไปแล้ว ขายยาก แปลงเป็นเงินสดลำบาก ไม่งั้นต้องคัทลอสเยอะ
รายได้ค่าเช่า 100k ต่อปี ถ้าจะทำขำๆ เอาประสบการณ์ก็ลองดูได้ค่ะ เขียนสัญญาให้รัดกุม มันก็โอเคน่ะ
แนะนำเพิ่มอย่างนึงค่ะ
ถ้าถือไปซัก 3 ปี ราคาน่าจะขึ้นไป 2.7 ล้านบาทหรือขายที่ราคาทุน 2.5 ล้านบาทได้ แล้วรวมกับรายได้ค่าเช่า 3 ปี หักค่าภาษี หักค่าเอเจนท์ หักค่าส่วนกลาง หักค่าใช้จ่ายในการขาย ประมาณแบบคร่าวๆ 6% (ย้ายชื่อมาไว้ในทะเบียนบ้านด้วยนะคะ จะได้ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะอีก 3.3%)
ถ้าคุณทนถือไปถึงตอนนั้น เราคิดให้ดูแบบคร่าวๆนะคะ
Best Case ก็คงจะมีกำไร = 2,700,000-2,500,000+256,500-34,500-162,000 = 260,000 บาท
Base Case ขายที่ราคาทุน ก็คงจะมีกำไร = 2,500,000-2,500,000+256,500-34,500-150,000 = 72,000 บาท
Worst Case ขาย 2.3 ลบ. ก็คงจะขาดทุน = 2,300,000-2,500,000+256,500-34,500-138,000 = -116,000 บาท
ก็พอไหวค่ะ แล้วค่อยย้ายเงินสดออกไปลงทุนอย่างอื่นแทน
ยังดีที่เป็นเงินเย็นนะคะ ไม่งั้นคงแย่ไปแล้วแบบหลายๆคนช่วงนี้ค่ะ เพราะว่าต้องผ่อนเดือนละ 15,000 บาทเลยนะคะ
http://pantip.com/topic/35022243
ทำเลนี้กำลังซื้อไม่สูงนะคะ จะปล่อยเช่าที่ราคาสูงกว่า 10k ยากนะ
วิธีสกรีนผู้เช่า คือ คุณต้องถามข้อมูล เรื่องที่ทำงาน lifestyle การใช้ชีวิต ต้องมีเทคนิคในการคุย
บอกเอเจนท์ไปเลยว่าเรากังวลเรื่องอะไร ให้เอเจนท์ไปหาเทคนิคขอข้อมูลเอาเอง
ซึ่งเอเจนท์ที่เราดีลด้วยเขาทำได้นะ แล้วได้ผู้เช่าดีมากๆ
กรณีผู้เช่าต่างชาติ เก็บมัดจำ 3 เดือน และให้ขอสำเนา passport, visa, work permit
แล้วบอกเอเจนท์ว่า คอนโดมีกฏระเบียบอะไรบ้างเช่น ห้ามสูบบุหรี่ในห้อง ห้ามเลี้ยงสัตว์
ถ้าเอเจนท์ทำให้ไม่ได้ เปลี่ยนเอเจนท์เลยค่ะ
คอนโดคุณจะขายก็คงขายยากมาก เพราะห้องของโครงการยังเหลือเยอะอยู่ และราคาสูงเกินทำเล
ห้องปล่อยเช่าแล้ว ถ้าโทรมก็ renovate ใหม่ค่ะ ถ้าพัง เสียหายจากผู้เช่าก็หักจากมัดจำ
ตอนนี้ต้องยอมรับก่อนว่าติดดอยคอนโดไปแล้ว ขายยาก แปลงเป็นเงินสดลำบาก ไม่งั้นต้องคัทลอสเยอะ
รายได้ค่าเช่า 100k ต่อปี ถ้าจะทำขำๆ เอาประสบการณ์ก็ลองดูได้ค่ะ เขียนสัญญาให้รัดกุม มันก็โอเคน่ะ
แนะนำเพิ่มอย่างนึงค่ะ
ถ้าถือไปซัก 3 ปี ราคาน่าจะขึ้นไป 2.7 ล้านบาทหรือขายที่ราคาทุน 2.5 ล้านบาทได้ แล้วรวมกับรายได้ค่าเช่า 3 ปี หักค่าภาษี หักค่าเอเจนท์ หักค่าส่วนกลาง หักค่าใช้จ่ายในการขาย ประมาณแบบคร่าวๆ 6% (ย้ายชื่อมาไว้ในทะเบียนบ้านด้วยนะคะ จะได้ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะอีก 3.3%)
ถ้าคุณทนถือไปถึงตอนนั้น เราคิดให้ดูแบบคร่าวๆนะคะ
Best Case ก็คงจะมีกำไร = 2,700,000-2,500,000+256,500-34,500-162,000 = 260,000 บาท
Base Case ขายที่ราคาทุน ก็คงจะมีกำไร = 2,500,000-2,500,000+256,500-34,500-150,000 = 72,000 บาท
Worst Case ขาย 2.3 ลบ. ก็คงจะขาดทุน = 2,300,000-2,500,000+256,500-34,500-138,000 = -116,000 บาท
ก็พอไหวค่ะ แล้วค่อยย้ายเงินสดออกไปลงทุนอย่างอื่นแทน
ยังดีที่เป็นเงินเย็นนะคะ ไม่งั้นคงแย่ไปแล้วแบบหลายๆคนช่วงนี้ค่ะ เพราะว่าต้องผ่อนเดือนละ 15,000 บาทเลยนะคะ
http://pantip.com/topic/35022243
แสดงความคิดเห็น
ปล่อยเช่าคอนโดใหม่ ได้ yield 3%กว่าๆ คุ้มมั้ย
วิวสระว่ายน้ำ และ รถไฟฟ้า ระเบียงทิศเหนือ จะได้ไม่โดนแดดส่องทั้งเช้าและเย็น ซื้อมาเป็นห้องเปล่า เอาครัวและเฟอร์นิเจอร์ของ SB ไปลง เพราะคุณภาพดีกว่าเฟอร์ที่โครงการให้
หลังจากแต่งห้องเสร็จก็ว่าจะประกาศขาย แต่โครงการก็ยังขายห้องไม่หมด ราคาขายก็ไม่ได้ต่างจากที่ จขกท ซื้อมา ถ้ารวมค่าแต่งห้องเข้าไปจะแพงกว่าด้วย
เลยประกาศปล่อยเช่า โดยดูจากห้องอื่นที่ประกาศให้เช่า โครงการนี้ห้อง 30 ตรม ปล่อยเช่าอยู่ที่ 9,500 ถึง 12,000 บาทต่อเดือน
หลังจากฝากเอเจนท์ประกาศเช่าก็มีคนสนใจมาดูห้อง และ ตกลงจะเช่าในราคา 9,500 บาทต่อเดือน
เป็นสัญญา 1 ปี จ่ายเอเจนท์ 1 เดือน เท่ากับว่าจะได้ค่าเช่า 9,500 x 11 = 104,500
หักค่าส่วนกลาง ปีละ 11,500 เท่ากับได้ค่าเช่า 93,000 บาท / ปี
ต้นทุนห้องนี้ (รวมตกแต่ง เครื่องใช้ไฟฟ้า) อยู่ที่ 2,500,000 บาท
เท่ากับได้ผลตอบแทน 93,000/2,500,000 = 3.72 % ต่อปี
จขกท คิดว่ามันน้อย และ ก็กลัวคนเช่าทำห้องเสียหาย ต้องเสียค่าซ่อมแซม กลัวไม่คุ้มค่าเช่า
เลยมีคำถามดังนี้ครับ
1. ผลตอบแทนการลงทุนระดับนี้ ควรให้เช่ามั้ย หรือ ถือรอแล้วขายตอนรถไฟฟ้าวิ่ง
2 คนที่ปล่อยเช่าคอนโดมีวิธีการสกรีนคนเช่ายังไง
3 ระหว่างห้องที่ไม่เคยมีคนอยู่ กับ ห้องที่เคยมีคนเช่าอยู่ เวลาขาย ราคาต่างกันเยอะมั้ยครับ
ขอบคุณครับ