กรมธนารักษ์ประเมินราคาที่ดินจากปัจจัยอะไรบ้าง

คือดูแล้วบางแห่งน่าแพงกลับถูก. บางแห่งน่าถูกกลับแพง.   นอกจากตำแหน่งที่ตั้งแล้ว. เขาดูเรื่องขนาดถนน. เรื่องการเข้าถึงสารธรณูปโภค(ไฟฟ้าและประปา). เรื่องการจัดสรรที่ดิน  เข้ามาคิดด้วยหรือไม่ครับ.  ขอบคุณทุกตำตอบล่วงหน้าครับ