ธนาคารที่ร่วมกับโครงการคอนโดใหม่ มีหลายธนาคารนะคะ เช่น kbank scb bbl ktb tmb ออมสิน ธอส ยื่นได้หลายธนาคารและไม่มีค่าใช้จ่ายในการดำเนินการค่ะ

เอกสารของทั้งคนที่ทำธุรกิจส่วนตัว กับทำงานประจำ มีดังนี้ค่ะ



คนที่ทำงานเป็นพนักงานประจำไม่ค่อยมีปัญหาด้านเอกสาร เพราะต้องรับเงินเดือนผ่านบัญชีธนาคารและยื่นภาษีประจำปีกันอยู่แล้ว
แต่คนที่ทำธุรกิจส่วนตัวควรยื่นภาษี เดินบัญชีธนาคาร และเตรียมเอกสารอื่นๆไว้ตามตารางนี้และทางธนาคารจะดูประวัติย้อนหลังด้วยนะคะ

มาถึงตารางการผ่อนธนาคารกันบ้าง ขอยืมตารางที่ค่อนข้างละเอียดมาจากธนาคารแห่งหนึ่ง ที่ทำโปรโมชั่นร่วมกับโครงการคอนโด นะคะ



ตารางนี้จะเป็นค่าผ่อนต่อเดือน ตามอัตราดอกเบี้ยที่ธนาคารกำหนดไว้ ซึ่งในระยะยาวจะอยู่ที่ MRR-2% หรือประมาณ 5-6% (ตอนนี้ MRR= 7.87%)

และกู้ได้สูงสุด 30 ปี ผ่อนชำระได้จนถึงอายุ 65 ปี สมมติตัวอย่างเป็นหลายๆกรณีนะคะ

กรณีที่ 1 นาย A อายุ 45 ปี กู้ได้ 20 ปี ถ้าซื้อคอนโดราคา 6 แสนบาท จะผ่อนเดือนละ 4,700 บาท

กรณีที่ 2 นาย B อายุ 45 ปี กู้ได้ 20 ปี ถ้าซื้อคอนโดราคา 7 แสนบาท จะผ่อนเดือนละ 5,400 บาท

กรณีที่ 3 นาย C อายุ 28 ปี กู้ได้ 30 ปี ถ้าซื้อคอนโดราคา 6 แสนบาท จะผ่อนเดือนละ 4,000 บาท

กรณีที่ 4 นาย D อายุ 28 ปี กู้ได้ 30 ปี ถ้าซื้อคอนโดราคา 1.3 ล้านบาท จะผ่อนเดือนละ 8,600 บาท

ยอดการผ่อนชำระต่อเดือน ธนาคารมักจะให้ผ่อนได้ไม่เกิน 40% ของรายได้(รวมยอดการผ่อนอย่างอื่นด้วย)
สมมติเงินเดือน 20,000 บาท ยอดผ่อนต่อเดือนไม่ควรเกิน 0.4*20,000 = 8,000 บาทต่อเดือน
(เผื่อเงินออมไว้ผ่อนซัก 6-12 เดือนนะคะ เผื่อเกิดเหตุฉุกเฉิน หรือไม่มีคนเช่า ยังพอรับมือได้)

และยิ่งอายุน้อย ยิ่งกู้ได้ระยะยาวขึ้น ก็จะมีค่าผ่อนต่องวดต่ำค่ะ แต่ก็ไม่ใช่ประเด็นสำคัญเพราะยิ่งระยะเวลาสั้นลงก็จ่ายดอกเบี้ยน้อยลงตามไปด้วย
และเราสามารถโปะเพื่อลดยอดเงินต้นได้ ก็จะจ่ายดอกเบี้ยต่ำลง หรือรีไฟแนนซ์ได้
หรือถ้าเรามีเงินก้อนและอยากจะปิดยอดเงินกู้ก็ทำได้ค่ะ ทั้งนี้แต่ละแบงก์จะมีเงื่อนไข ค่าปรับ ที่แตกต่างกัน ก่อนจะเซ็นต์สัญญาควรถามเงื่อนไขให้รอบคอบก่อนค่ะ

การยื่นขอกู้กับธนาคารที่ร่วมกับโครงการคอนโดนี้ ถือว่าสะดวกและรวดเร็วมากๆนะคะ เพราะธนาคารจะใช้ราคาประเมินจากราคาขายของโครงการเลย
หลังจากยื่นเอกสารตอนกลางวัน ช่วงบ่ายธนาคารก็โทรมาแจ้งว่าได้รับเอกสารแล้ว เท่าที่ดูไม่น่าจะมีปัญหา

ทางธนาคารขอเวลาเช็คเครดิตบูโร พอ 3 วันทำการ ธนาคารก็โทรมาแจ้งว่าผ่านนะคะ และขอคุยรายละเอียดเรื่องดอกเบี้ย ประกัน และงวดผ่อน ว่าผู้กู้ต้องการแบบไหน จะได้จัดเตรียมเอกสารให้เรียบร้อย

ขอย้ำนะคะ คนที่จะลงทุนอสังหาไว้ปล่อยเช่า ต้องมีเงิน ทั้งเงินดาวน์ เงินตกแต่งห้อง เงินจ่ายส่วนต่างที่แบงก์ให้กู้ไม่ครบ ถึงแบงก์ให้กู้ครบก็จะมีดอกเบี้ยสูง ต้นทุนสูง ผ่อนเยอะ และต้องมีเงินสำรองไว้กรณีโชคร้ายไม่มีคนเช่านะคะ
ถ้าไม่มีเงินเลย มันเสี่ยงมากนะคะ
สำรองเงินไว้เลย 6-12 เดือน เผื่อไม่มีคนเช่า เผื่อมีเรื่องฉุกเฉิน และทดลองทำห้องเดียว ให้รอดก่อนนะคะ

มาถึงเรื่องประกันชีวิตนะคะ ทางธนาคารคิดค่าเบี้ยประกันชีวิต 9 หมื่นบาท และลดอัตราดอกเบี้ยลงมาอีก 0.25% เป็น MRR-1.75% และบวกยอดนี้ให้รวมอยู่ในยอดเงินกู้เลย
การประกันชีวิตแบบนี้หมายถึง ถ้าผู้กู้เสียชีวิตหรือทุพพลภาพ ก็ไม่ต้องผ่อนต่อและโอนคอนโดให้ผู้รับผลประโยชน์ได้เลย
แต่ผู้กู้มีประกันชีวิตเพียงพอแล้ว เลยบอกธนาคารว่าไม่เอาค่ะ

ส่วนประกันอัคคีภัย แบงก์จะบังคับให้ทำอยู่แล้วนะคะ

หลังจากยื่นเอกสาร ประมาณ 5-7 วันทำการ ทางธนาคารก็บอกว่าเอกสารเรียบร้อยแล้ว นัดมายื่นเอกสาร เซ็นต์สัญญากันในวันเสาร์ อาทิตย์ได้เลย และจขกท.มอบอำนาจให้โครงการกับธนาคารไปโอนที่กรมที่ดินให้ในวันจันทร์ ก็เป็นอันเรียบร้อยค่ะ
ใช้เวลาเพียง 10 วัน นับจากวันจอง ก็โอนห้องได้ก่อนปีใหม่ และพอหลังปีใหม่ก็มารับกุญแจห้องที่นิติบุคคลได้ และขอแจ้งเปิดน้ำ เปิดไฟ ขอเข้าตกแต่งได้เลยค่ะ

-----------------------------------------------------------------------------------------------
ข้อมูลเสริมสำหรับคนที่จะซื้อบ้าน/คอนโดมือสองนะคะ เอกสารเพิ่มเติมในการกู้ธนาคาร คือ สำเนาโฉนด และสัญญาจะซื้อจะขาย รวมถึงการกู้ธนาคารจะกู้ได้ 80-90% ของราคาประเมินของธนาคาร
ถ้าเป็นบ.อสังหาในรายชื่อของธนาคาร ก็จะกู้ได้ 90%
ส่วนอัตราดอกเบี้ยการกู้บ้านมือสองจะสูงกว่าบ้านมือหนึ่ง ประมาณ 1 % ค่ะ และจะมีค่าใช้จ่ายส่วนเพิ่มคือ ค่าประเมินด้วยนะคะ
-----------------------------------------------------------------------------------------------

มีคำถามเพิ่มเติมว่า ควรใช้เงินสดหรือควรกู้เงินมาลงทุน
จขกท.จะเล่าข้อดี ข้อเสีย ให้ฟังนะคะ
ถ้าใช้เงินสด หรือผ่อนหมดไว เราจะได้รับรายได้ค่าเช่าเต็มๆ ไม่ต้องแบ่งดอกเบี้ยให้ธนาคาร แต่อัตราผลตอบแทน (ROI) จะต่ำกว่าการกู้เงินค่ะ เพราะต้องใช้เงินลงทุนสูงมาก

ตามไปพูดคุยกันต่อได้ที่
https://www.facebook.com/DDhealthymind