เครียดมาก รบกวนปรึกษาเรื่องทิ้งเงินดาวน์ดีมั้ย

http://pantip.com/topic/30062644
ตอนนี้พอดีมีเวลา ขออธิบายเพิ่มเติมนะคะ เราอยู่ในวงการกฎหมายและอสังหาริมทรัพย์มาพอสมควร อ่านๆดูแล้วเห็นว่าเจ้าของกระทู้กำลังลังเลใจว่าจะทิ้งดาว์นไปเฉยๆได้หรือไม่ ด้วยเจตนาเบื้องต้นของเรา คือ ไม่อยากให้เจ้าของกระทู้ต้องเสียเงินมากกว่าที่ได้คาดคิดไว้ เพราะเราเคยเห็น case ที่ผู้จะซื้อทิ้งดาว์นโดยคิดว่าเสียแค่เงินดาว์นก็จบ แต่ความจริงหลายๆ case ไม่จบแค่นั้นค่ะ ( หลายๆคนอาจว่าทิ้งดาว์นก็จบ ซึ่งก็ไม่แปลก เพราะหลายๆคนอาจไม่ได้อยู่ในวงการกฎหมายเลยไม่เคยเห็นคดีพวกนี้ ไม่จำเป็นว่าจะต้องเป็นบริษัทห่วยๆนะคะ บริษัทใหญ่ๆ เช่น LH, QH, Sansiri ก็มีการดำเนินการฟ้องผู้จะซื้อที่ผิดนัดไม่ชำระราคาเช่นกัน หากอยู่ในวงการจะรู้เลยว่ามีหลายคดีแล้วค่ะ )

บางกรณีทิ้งดาว์นเฉยๆก็จบ บริษัทก็ยึดเงินดาว์นโดยไม่ได้ฟ้องร้องต่อ แต่บางกรณี บริษัทก็ฟ้องต่อ เราถึงแนะนำให้เจ้าของกระทู้ลองอ่านรายละเอียดในสัญญาดูก่อน คุณเจ้าของกระทู้ลองสังเกตุดูนะคะ กระทู้นี้แทบไม่มีใครบอกให้ทิ้งดาว์นไปเฉยๆเลย และคุณ i_kova ความเห็นที่ 25 พอรู้ว่าเจ้าของกระทู้พิจารณาแนวทางเนียนหายไปเฉยๆอยู่ ก็ยังแนะนำว่ามีโอกาสโดนฟ้อง มีค่างวด ค่าดอกเบี้ย ( อย่างนี้แสดงว่าคุณ i_kova รู้จริงค่ะ )

ขอยกบางประเด็นทางกฎหมายที่เกิดเป็นคดีขึ้นนะคะ
- ผู้จะซื้อหลายคนหายเงียบไปเฉยๆเพราะคิดว่าปล่อยให้เจ้าของโครงการยึดเงินที่ผ่อนไปก็จบ แต่ความจริงแล้วสัญญาจะซื้อจะขายคอนโดนี้ วัตถุแห่งหนี้ของผู้จะขายคือการส่งมอบทรัพย์ ส่วนวัตถุแห่งหนี้ฝ่ายผู้จะซื้อคือการชำระราคา เพราะฉะนั้นหากฝ่ายใดผิดสัญญา อีกฝ่ายก็มีสิทธิฟ้องบังคับคดีกับอีกฝ่ายได้ หากผู้จะซื้อผิดนัดชำระราคา ผู้จะขายก็สามารถฟ้องให้ผู้จะซื้อชำระราคาและรับโอนกรรมสิทธิได้ นี่คือกรณีที่ผู้จะขายเลือกที่จะไม่บอกเลิกสัญญานะคะ ก็บังคับได้ตามนิติกรรมที่ได้ทำต่อกันไว้

- กรณีผู้จะขายใช้สิทธิบอกเลิกสัญญา โดยทั่วไปแล้วหากผิดนัดชำระหนี้ 2 งวดติดต่อกัน ผู้จะขายมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ คำว่ามีสิทธิก็หมายความว่าจะบอกเลิกหรือไม่บอกเลิกก็ได้ สมมติคุณเจ้าของกระทู้หยุดจ่ายตั้งแต่เดือนมกราคม 2556 นี้ แต่เจ้าของโครงการไม่ใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาในทันทีที่ผิดนัดครบ 2 งวด แต่อาจไปบอกเลิกสัญญาตอนเดือนตุลาคม 2556 ก็ได้ ซึ่งกรณีนี้อาจมีประเด็นเรื่องค่างวดในเดือนก่อนที่จะบอกเลิกสัญญาและดอกเบี้ย

- ที่แนะนำให้ขายดาว์นดีกว่า หากขายได้ก็พากันไปเปลี่ยนสัญญาที่บริษัท เพราะจะเป็นการเปลี่ยนตัวคู่สัญญา คุณเจ้าของกระทู้ก็จะหมดความรับผิดนับแต่นั้น หากภายภาคหน้าคนที่ซื้อต่อจากคุณเจ้าของกระทู้ไป ไม่ยอมจ่ายต่อ ก็ไม่เกี่ยวกับคุณเจ้าของกระทู้แล้ว เพราะความรับผิดตามสัญญาเดิมสิ้นสุดไปแล้ว

ลองมาดูบางประเด็นที่อาจเป็นประโยชน์กับทางฝ่ายผู้จะซื้อบ้าง
- บางสัญญาจะระบุว่าหากผู้จะซื้อกู้ไม่ผ่าน ผู้จะขายยินดีคืนเงินดาว์นที่จ่ายมาแล้วให้ กรณีนี้หากผู้จะซื้อไม่อยากได้อสังหาริมทรัพย์นั้นแล้ว ก็จะใช้วิธียื่นกู้ให้ไม่ผ่าน ให้ธนาคารเป็นฝ่ายปฏิเสธไม่ให้กู้ ผู้จะซื้อก็ไม่เป็นฝ่ายผิดสัญญา ( ถึงต้องดูสัญญาให้ละเอียด ถ้ามีข้อนี้อยู่ก็ใช้ประโยชน์จากข้อนี้เลย สัญญาอย่างนี้มีจริงๆนะคะ บางคนไม่รู้ก็อาจมองข้ามประเด็นนี้ไป)

หากขายดาว์นไม่ได้จริงๆ ขอเจรจายกเลิกสัญญาโดยยอมให้ยึดเงินดาว์น ยังดีกว่าทิ้งดาว์นไปเฉยๆ เพราะอย่างที่คุณ i_kova ในความเห็นที่ 25 ได้บอกว่าหากเนียนหายไปเฉยๆ มีโอกาสโดนฟ้อง คำว่ามีโอกาสก็คือ อาจจะโดนฟ้องหรือไม่โดนก็ได้ ซึ่งเราในฐานะที่อยู่ในวงการกฎหมายและอสังหาริมทรัพย์ ได้มีโอกาสเห็นหลาย case ที่โดนฟ้องมาแล้วเป็นกรณีศึกษา เราเลือกที่จะปิดความเสี่ยงนั้นค่ะ การเจรจายกเลิกสัญญาโดยอาจยอมให้ยึดเงินดาว์นก็ทำให้ความรับผิดหยุดลงไปตามสัญญาที่ได้เลิกกัน คุณเจ้าของกระทู้ก็ไม่มีโอกาสที่จะถูกฟ้องเรียกร้องสิ่งใดเพิ่มเติมต่อไปค่ะ

ลองทำตามลำดับขั้นดูนะคะ ดูสัญญาว่ามีข้อที่ว่าคืนเงินดาว์นหากกู้ไม่ผ่านหรือไม่ หากไม่มีก็ขายดาว์นก่อน จะเอากำไร เท่าทุน หรือขาดทุน ก็อาจค่อยๆลดราคาลงมาก็ได้ สุดท้ายหากขายไม่ได้จริงๆ ให้เข้าไปเจรจาขอยกเลิกสัญญาค่ะ

วิธีเข้าไปเจรจาขอเลิกสัญญา มีเทคนิคในการเจรจาต่อรองนะคะ ( ในชั้นไกล่เกลี่ยระงับข้อพิพาทในศาลก็ต้องใช้เทคนิคในการเจรจรอย่างนี้แหล่ะค่ะ อย่าหงายไพ่ออกไปหมดเลย ให้ค่อยๆหงายทีละใบแล้วดูท่าทีอีกฝ่าย) เช่น อย่าพึ่งบอกไปตั้งแต่แรกเลยว่าจะขอเลิกสัญญาและให้ยึดเงินดาว์น แต่ให้เข้าไปบอกความจำเป็นที่ทำให้เราไม่สามารถที่จะผ่อนต่อได้ก่อนและถามว่าพอจะช่วยเหลืออะไรเราได้บ้าง ประมาณว่าขอความเห็นใจ ทางเซลล์ของบริษัทอาจจะให้เราขายดาว์นขาดทุนโดยหาลูกค้ามาให้ ( เซลล์บางที่ก็กินส่วนต่างในราคาที่ไปบอกต่อกับลูกค้า ) หรือทางบริษัทอาจเสนอมาเองว่าต้องยึดเงินดาว์นและเลิกสัญญา

ทั้งหมดที่เขียนมานี้ ลองเอาไปถามคนที่อยู่ในวงการกฎหมายและอสังหาริมทรัพย์ดูนะคะ คนที่ไม่ได้อยู่ในวงการอาจมีความเข้าใจคลาดเคลื่อนอยู่บ้าง แต่เรื่องนี้สำหรับคนในวงการแล้วไม่ใช่เรื่องที่ซับซ้อนอะไรเลยค่ะ

ขอให้โชคดีค่ะ
Runaway Train  
21 มกราคม 2556 เวลา 09:13 น.