สอบถามเรื่องการขายบ้านหน่อยครับผม

ขายบ้าน ผู้ซื้อเงินสด
แล้วเอาเงินคนซื้อไปปิดที่แบง แล้วค่อนมาไถ่ถอนโฉนด หลังจากนั้นค่อยโอนให้คนซื้อ ตามขั้นตอนนี้ถูกไหมครับ???
แต่ถ้าผมจะบอกกรมที่ดินให้เปลี่ยนชื่อเจ้าบ้าน เนี่ยมานยังต้องเสียค่าโอน ภงด. ธุรกิจเฉพาะ/อากร ไหมครับ???