สอบถามเรื่องการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์
ตอนนี้ จขกท มีความสนใจในการทำหอพัก หรือห้องเช่าครับ แต่ด้วยความไม่รู้ในหลายๆได้
และอยากได้ประสบการณ์ ความคิดเห็น หรือคำแนะนำจากชาวพันทิพย์ครับ
เพื่อที่จะได้เป็นแนวทางให้ จขกท ได้มีความรู้ และช่วยเปิดกะลาให้ จขกท ด้วยครับ
โดยเบื้องต้นผมมีที่แมวดิ้นตายพร้อมโบราณสถานอายุแระมาณ 25 ปี
พื้นที่ประมาณ 4x21 ตารางเมตรครับ กล่าวคือหน้ากว้าง 4 เมตร และยาว 21 เมตร ลึกมากกกกกก
บ้านสมัยก่อนก็จะเป็นลักษณะทาวเฮ้าส์ 1 ชั้น หรือที่แต่ก่อนเรียกว่าบ้านกล้องไม้ขีดครับ
ตั้งอยู่โดยพื้นที่อยู่ ถนน พระรามสอง ซอย 69 หรือที่ใครๆเรียกว่า การเคหะครับ (ซอยโลตัสที่น้ำท่วมเมื่อหลายปีก่อนครับ)
ตัวบ้านห่างจากถนนพระราม 2 ประมาณ 300 เมตร สามารถเดินได้สบายๆ ใกล้ห้างดังหลายๆห้าง โรงงาน และแหล่งรถตู้
บ้านไม่มีหนี้สิน หรือภาระใดๆ เป็นกรรมสิทธิของ จขกท แต่เพียงผู้เดียว
ถ้ามองหันเข้าหน้าบ้าน บ้านซ้ายมือทำการต่อเติม และสร้างเป็นบ้าน 3-4 ชั้น บ้านด้านขวาเป็นบ้านพัก 1 ขั้น
ตัวบ้านมองจากหน้าบ้านเข้าไปแบ่งออกเป็นลานหน้าบ้าน แต่หลังคาคลุมมาจนหมด พร้อมประตูเลื่อน (คล้ายกับร้านค้า)
ห้องเล็ก 1 ห้องพร่อมห้องน้ำในตัว ด้านข้างเป็นทางเดินเล็กๆเข้าไปยังห้องใหญ่กลางบ้าน ถัดไปเป็นห้องครัว&ห้องน้ำ
บ้านมีปัญหาสองอย่าง
1 กลางบ้านจะต่ำกว่าหน้าบ้านและหลังบ้าน ถ้าฝนตกหนักมากๆ แล้วน้ำระบายไม่ทัน
น้ำก็ทะลักเข้ามากลางบ้านได้ หรือบางทีน้ำใต้ดินก็ซึมเข้ามาจากกลางบ้านเลยครับ
2 เนื่องจากหลังคา เป็นจั่วที่ซ้อนกัน ประมาณเนี้ยครับ มองด้านข้าง --> l^^l
ถ้าฝนตกหนักมากเกิน น้ำในส่วนตรงกลางจะไหลมาลงรางและระบายไม่ทัน
น้ำกระฉอกลงกลางห้องเล็กกับทางเดินที่ไปห้องใหญ่ครับ
อันนี้ด้วยความไม่รู้ในสมัยก่อนเลยเป็นปัญหามาจนทุกวันนี้
แต่ปัจจุบันขยายรางแล้ว ก็ยังไม่ล้นครับ
มาเข้าเรื่องกันครับ
ปัจจุบันให้คนรู้จักเช่าเพียง 1ุ600 บาทต่อเดือน
ปล. จขกท ไม่ได้อยู่บ้านหลังนี้นะครับ และยังกังวลเรื่องกฏหมายในการก่อสร้าง ยังหาข้อมูลอยู่ครับ
ที่มาตั้ง กระทู้ เพื่อที่จะหาข้อมูลและศึกษาให้มากขึ้นเพื่ออุดช่องโหว่ที่ตัวผมไม่รู้ หรือละเลย หรือพลาดครับ
ใจ จขกท ก็มองหาวิธีแก้ไขหลายๆทางครับ
1.เพิ่มค่าเช่า หรือหาผู้เช่ารายใหม่ เรทค่าเช่าน่าจะ 2,500 - 3,000 บาท
กล่าวคือไม่ทำ 5 อะไรเลย แต่จะขึ้นราคา มีอะไรมั้ย คือปล่อยเช้าตามสภาพไป
2.แบ่งเช่าเป็น 2 ส่วน คือ หน้าบ้านและลานหน้าบ้าน(เปิดร้านได้) / ห้องใหญ่และหลังบ้าน
แต่ปัญหาคือคนที่อยู่ห้องใหญ่ต้องเดินผ่านลานหน้าบ้านเพื่อเข้าไปที่ห้องใหญ่
3.พยายามปรัปปรุงโดยยกระดับพื้น เพิ่มค่าเช่า หรือหาผู้เช่ารายใหม่ เรทค่าเช่าน่าจะเท่าเดิม 2,500 - 3,000 บาท
คือผมสงสารเขาน่ะครับ ฝนตกหนักๆหลับไม่เป็นสุข ต้องมานั่งกังวลว่าน้ำจะท่วมใหม
4.พยายามปรัปปรุงโดยยกระดับพื้น ตีผังห้องใหม่เป็น 4-5 ห้อง ห้องน้ำรวม
5.พยายามปรัปปรุงโดยยกระดับพื้น ตีผังห้องใหม่เป็น 4-5 ห้อง ห้องน้ำแยกในแต่ละห้อง (ท่าจะงานหนัก)
*********** อีกแนวคิดหนึ่งทุบทิ้ง ทำฐานรากใหม่เพื่อรับน้ำหนักโครงสร้างที่จะทำ ***********
แต่กรณีนี้เนื่องจาก จขกท ไม่มีเงินมากมาย อาจจะต้องเอาบ้านเข้าธนาคารเพื่อเอาเงินมาลงทุนสร้างอหังสา
6.ทำใหม่หมดแต่เป็นแค่ 5 ห้องห้องน้ำในตัว ไม่ต้องทำชั้น 2 เคยถามราคาไว้ตกห้องละ 120,000 ราคาเมื่อ 2 ปีก่อน บ้านน๊อคดาวน์
อันนี้ขอคิดหยาบๆทังหมด ค่าเช่าก็คง 2,000 บาทปีนึงก็ 2,000x5x12=120,000 บ.
คิดค่าสร้างตีไปห้องละ 170,000 x 5 ห้อง = 850,000 บาท ดอกเบี้ย 8 เปอร์ = 918,000 / 120,000 = 8 ปีคืนทุน
โดยผลประกอบการ 120,000/918,000 = 13 เปอร์เซ็น ต่อปี
7.ทำบ้านแบบตู้คอนเทรนเนอร์สองชั้นวางต่อ 2 ชั้น เท่าที่สอบถามราคาก็ประมาณเฉลี่ยตู้ละ 200,000 ได้ครับ
ห้องน้ำในตัว กรณีนี้ได้แค่ 8 ห้องเครสนี้ไม่ได้คิดผลตอบแทนครับต่อครับ
8.เคยสอบถามเจ้ารับเหมาเจ้านึง ทำห้องพัก 10 ห้องกึ่งๆน๊อคดาวแบบ 2 ชั้น ห้องน้ำในตัว ราคาประมาณ 1,600,000 บาท ราคาเมื่อ 2 ปีก่อน
กรณีนี้ผมคิดไว้คร่าวๆ กรณีลงทุนจริงๆอาจจะโดดไป 2,000,000 ได้เลย ไม่แน่ใจว่าธนาคารจะปล่อยให้ขนาดนั้นใหม
อันนี้ขอคิดหยาบๆทังหมด ค่าเช่าก็คง 2,000 บาทปีนึงก็ 2,000x10x12=240,000 บ.
คิดค่าสร้างตีไป 2,000,000 บาท ดอกเบี้ย 8 เปอร์ = 2,160,000 / 240,000 = 9 ปีคืนทุน
โดยผลประกอบการ 240,000/2,160,000 = 0.11 หรือ 11 เปอร์เซ็น ต่อปี
เรื่องดอกเบี้ยบ้านผมยังงงๆนะครับ แค่ลองคิดคร่าวๆครับ
เรื่องคนเช่าผมว่าปล่อยได้ง่ายครับ ณ ราคาที่ 2,000 คิดแบบต่ำไว้ก่อนน่ะครับ
ที่ข้อมูลในข้อ 6 และ 8 เยอะเพราะมองแต่แง่นี้ครับ เพราะส่วนตัวทำเพื่อตัวเองส่วนนึง
และเพื่อพี่ชายครับ ทำไว้ให้เขาในอนาคตครับ ส่วนเรื่องอะไรนั้นก็เดาๆกันนะครับ
เบื้องต้น จขกท อายุ สามสิบ เงินเดือนไม่ถึง30 แต่ไม่มีภาระอะไรเลยครับ หักค่าใช้จ่ายแล้ว เงินเก็บเดือนนึงน่าจะ 15-20 ครับ
ไม่มีรถ เพราะไปทำงานโดย BTS มีบ้านแต่ไม่อยู่บ้าน มาเกาะบ้านคนอื่นอยู่
ผมเองไม่ได้เก่งด้านนรี้ และไม่มีที่ปรึกษา เลยอาจจะต้องรบกวนเรียนรู้จากประสบการณ์ของคนในบอร์ดนี้ครับ
ไม่ทราบว่าเพื่อนๆพี่ๆน้องๆที่มีประสบการณืด้านนี้มีความคิดเห็นอย่างไรบ้างครับ
ผิดพลาดอะไรก็ขออภัยมา ณ ที่นี้ด้วยครับ
และขอบคุณทุกท่านที่ช่วยให้คำแนะนำครับ
สอบถามแนววคิดในการสร้างหอพัก ในแง่การลงทุนครับ
ตอนนี้ จขกท มีความสนใจในการทำหอพัก หรือห้องเช่าครับ แต่ด้วยความไม่รู้ในหลายๆได้
และอยากได้ประสบการณ์ ความคิดเห็น หรือคำแนะนำจากชาวพันทิพย์ครับ
เพื่อที่จะได้เป็นแนวทางให้ จขกท ได้มีความรู้ และช่วยเปิดกะลาให้ จขกท ด้วยครับ
โดยเบื้องต้นผมมีที่แมวดิ้นตายพร้อมโบราณสถานอายุแระมาณ 25 ปี
พื้นที่ประมาณ 4x21 ตารางเมตรครับ กล่าวคือหน้ากว้าง 4 เมตร และยาว 21 เมตร ลึกมากกกกกก
บ้านสมัยก่อนก็จะเป็นลักษณะทาวเฮ้าส์ 1 ชั้น หรือที่แต่ก่อนเรียกว่าบ้านกล้องไม้ขีดครับ
ตั้งอยู่โดยพื้นที่อยู่ ถนน พระรามสอง ซอย 69 หรือที่ใครๆเรียกว่า การเคหะครับ (ซอยโลตัสที่น้ำท่วมเมื่อหลายปีก่อนครับ)
ตัวบ้านห่างจากถนนพระราม 2 ประมาณ 300 เมตร สามารถเดินได้สบายๆ ใกล้ห้างดังหลายๆห้าง โรงงาน และแหล่งรถตู้
บ้านไม่มีหนี้สิน หรือภาระใดๆ เป็นกรรมสิทธิของ จขกท แต่เพียงผู้เดียว
ถ้ามองหันเข้าหน้าบ้าน บ้านซ้ายมือทำการต่อเติม และสร้างเป็นบ้าน 3-4 ชั้น บ้านด้านขวาเป็นบ้านพัก 1 ขั้น
ตัวบ้านมองจากหน้าบ้านเข้าไปแบ่งออกเป็นลานหน้าบ้าน แต่หลังคาคลุมมาจนหมด พร้อมประตูเลื่อน (คล้ายกับร้านค้า)
ห้องเล็ก 1 ห้องพร่อมห้องน้ำในตัว ด้านข้างเป็นทางเดินเล็กๆเข้าไปยังห้องใหญ่กลางบ้าน ถัดไปเป็นห้องครัว&ห้องน้ำ
บ้านมีปัญหาสองอย่าง
1 กลางบ้านจะต่ำกว่าหน้าบ้านและหลังบ้าน ถ้าฝนตกหนักมากๆ แล้วน้ำระบายไม่ทัน
น้ำก็ทะลักเข้ามากลางบ้านได้ หรือบางทีน้ำใต้ดินก็ซึมเข้ามาจากกลางบ้านเลยครับ
2 เนื่องจากหลังคา เป็นจั่วที่ซ้อนกัน ประมาณเนี้ยครับ มองด้านข้าง --> l^^l
ถ้าฝนตกหนักมากเกิน น้ำในส่วนตรงกลางจะไหลมาลงรางและระบายไม่ทัน
น้ำกระฉอกลงกลางห้องเล็กกับทางเดินที่ไปห้องใหญ่ครับ
อันนี้ด้วยความไม่รู้ในสมัยก่อนเลยเป็นปัญหามาจนทุกวันนี้
แต่ปัจจุบันขยายรางแล้ว ก็ยังไม่ล้นครับ
มาเข้าเรื่องกันครับ
ปัจจุบันให้คนรู้จักเช่าเพียง 1ุ600 บาทต่อเดือน
ปล. จขกท ไม่ได้อยู่บ้านหลังนี้นะครับ และยังกังวลเรื่องกฏหมายในการก่อสร้าง ยังหาข้อมูลอยู่ครับ
ที่มาตั้ง กระทู้ เพื่อที่จะหาข้อมูลและศึกษาให้มากขึ้นเพื่ออุดช่องโหว่ที่ตัวผมไม่รู้ หรือละเลย หรือพลาดครับ
ใจ จขกท ก็มองหาวิธีแก้ไขหลายๆทางครับ
1.เพิ่มค่าเช่า หรือหาผู้เช่ารายใหม่ เรทค่าเช่าน่าจะ 2,500 - 3,000 บาท
กล่าวคือไม่ทำ 5 อะไรเลย แต่จะขึ้นราคา มีอะไรมั้ย คือปล่อยเช้าตามสภาพไป
2.แบ่งเช่าเป็น 2 ส่วน คือ หน้าบ้านและลานหน้าบ้าน(เปิดร้านได้) / ห้องใหญ่และหลังบ้าน
แต่ปัญหาคือคนที่อยู่ห้องใหญ่ต้องเดินผ่านลานหน้าบ้านเพื่อเข้าไปที่ห้องใหญ่
3.พยายามปรัปปรุงโดยยกระดับพื้น เพิ่มค่าเช่า หรือหาผู้เช่ารายใหม่ เรทค่าเช่าน่าจะเท่าเดิม 2,500 - 3,000 บาท
คือผมสงสารเขาน่ะครับ ฝนตกหนักๆหลับไม่เป็นสุข ต้องมานั่งกังวลว่าน้ำจะท่วมใหม
4.พยายามปรัปปรุงโดยยกระดับพื้น ตีผังห้องใหม่เป็น 4-5 ห้อง ห้องน้ำรวม
5.พยายามปรัปปรุงโดยยกระดับพื้น ตีผังห้องใหม่เป็น 4-5 ห้อง ห้องน้ำแยกในแต่ละห้อง (ท่าจะงานหนัก)
*********** อีกแนวคิดหนึ่งทุบทิ้ง ทำฐานรากใหม่เพื่อรับน้ำหนักโครงสร้างที่จะทำ ***********
แต่กรณีนี้เนื่องจาก จขกท ไม่มีเงินมากมาย อาจจะต้องเอาบ้านเข้าธนาคารเพื่อเอาเงินมาลงทุนสร้างอหังสา
6.ทำใหม่หมดแต่เป็นแค่ 5 ห้องห้องน้ำในตัว ไม่ต้องทำชั้น 2 เคยถามราคาไว้ตกห้องละ 120,000 ราคาเมื่อ 2 ปีก่อน บ้านน๊อคดาวน์
อันนี้ขอคิดหยาบๆทังหมด ค่าเช่าก็คง 2,000 บาทปีนึงก็ 2,000x5x12=120,000 บ.
คิดค่าสร้างตีไปห้องละ 170,000 x 5 ห้อง = 850,000 บาท ดอกเบี้ย 8 เปอร์ = 918,000 / 120,000 = 8 ปีคืนทุน
โดยผลประกอบการ 120,000/918,000 = 13 เปอร์เซ็น ต่อปี
7.ทำบ้านแบบตู้คอนเทรนเนอร์สองชั้นวางต่อ 2 ชั้น เท่าที่สอบถามราคาก็ประมาณเฉลี่ยตู้ละ 200,000 ได้ครับ
ห้องน้ำในตัว กรณีนี้ได้แค่ 8 ห้องเครสนี้ไม่ได้คิดผลตอบแทนครับต่อครับ
8.เคยสอบถามเจ้ารับเหมาเจ้านึง ทำห้องพัก 10 ห้องกึ่งๆน๊อคดาวแบบ 2 ชั้น ห้องน้ำในตัว ราคาประมาณ 1,600,000 บาท ราคาเมื่อ 2 ปีก่อน
กรณีนี้ผมคิดไว้คร่าวๆ กรณีลงทุนจริงๆอาจจะโดดไป 2,000,000 ได้เลย ไม่แน่ใจว่าธนาคารจะปล่อยให้ขนาดนั้นใหม
อันนี้ขอคิดหยาบๆทังหมด ค่าเช่าก็คง 2,000 บาทปีนึงก็ 2,000x10x12=240,000 บ.
คิดค่าสร้างตีไป 2,000,000 บาท ดอกเบี้ย 8 เปอร์ = 2,160,000 / 240,000 = 9 ปีคืนทุน
โดยผลประกอบการ 240,000/2,160,000 = 0.11 หรือ 11 เปอร์เซ็น ต่อปี
เรื่องดอกเบี้ยบ้านผมยังงงๆนะครับ แค่ลองคิดคร่าวๆครับ
เรื่องคนเช่าผมว่าปล่อยได้ง่ายครับ ณ ราคาที่ 2,000 คิดแบบต่ำไว้ก่อนน่ะครับ
ที่ข้อมูลในข้อ 6 และ 8 เยอะเพราะมองแต่แง่นี้ครับ เพราะส่วนตัวทำเพื่อตัวเองส่วนนึง
และเพื่อพี่ชายครับ ทำไว้ให้เขาในอนาคตครับ ส่วนเรื่องอะไรนั้นก็เดาๆกันนะครับ
เบื้องต้น จขกท อายุ สามสิบ เงินเดือนไม่ถึง30 แต่ไม่มีภาระอะไรเลยครับ หักค่าใช้จ่ายแล้ว เงินเก็บเดือนนึงน่าจะ 15-20 ครับ
ไม่มีรถ เพราะไปทำงานโดย BTS มีบ้านแต่ไม่อยู่บ้าน มาเกาะบ้านคนอื่นอยู่
ผมเองไม่ได้เก่งด้านนรี้ และไม่มีที่ปรึกษา เลยอาจจะต้องรบกวนเรียนรู้จากประสบการณ์ของคนในบอร์ดนี้ครับ
ไม่ทราบว่าเพื่อนๆพี่ๆน้องๆที่มีประสบการณืด้านนี้มีความคิดเห็นอย่างไรบ้างครับ
ผิดพลาดอะไรก็ขออภัยมา ณ ที่นี้ด้วยครับ
และขอบคุณทุกท่านที่ช่วยให้คำแนะนำครับ