กลยุทธ์วางแผนการลงทุนให้รวยแบบซุนวู

กระทู้สนทนา

“ความรู้ และประสบการณ์ในการลงทุน เป็นเครื่องมือที่ช่วยลดความเสี่ยงได้”

ในศึกสงคราม ก่อนที่จะเคลื่อนทัพไปเผชิญหน้ากับศัตรูย่อมต้องมีการส่งสายลับเข้าไปสืบความเคลื่อนไหวและ สถานการณ์ของศัตรู เพื่อนำกลับมาวางแผนแล้วเข้าโจมตีได้ตรงจุด ดังคำของ ซุนวู ผู้เขียนตำราพิชัยสงคราม ของจีนที่กล่าวว่า “รู้เขา รู้เรา รบร้อยครั้งชนะร้อยครั้ง” ซึ่งประโยคคลาสสิคนี้ก็สามารถนำมาใช้ได้กับทุกการ วางแผน รวมถึงการวางแผนให้รวยด้วยอสังหาริมทรัพย์

สำหรับการลงทุนในอสังหาฯ อาจต่างจากสงครามคือไม่ได้ไปสู้รบปรบมือกับใคร ทำให้เป็นหลุมพรางของนัก ลงทุนหลายคนกระโดดเข้าไปลงทุนโดยไม่ได้พิจารณาถึงปัจจัยความเสี่ยงต่างๆ และไม่มีการวางแผนการลงทุนที่ เหมาะสม สุดท้ายก็ขาดทุนหรือติดมือกันไปอีกนานหลายปี แต่ความจริงแล้ว การจะเริ่มลงทุนในอสังหาฯ จำเป็น อย่างยิ่งที่จะต้องศึกษากลยุทธ์เพื่อวางแผนการลงทุนให้รวย ยิ่งรู้มาก ยิ่งทำให้ความเสี่ยงในการลงทุนลดลง ไปด้วย หลายคนที่อ่านก็คงเกิดคำถามตามมาว่า “แล้วเราควรจะรู้อะไรบ้าง?” เพื่อให้เห็นภาพชัด ก็ขอยก ประโยค “รู้เขารู้เรา รบร้อยครั้ง ชนะร้อยครั้ง” มาอธิบายให้เห็นภาพชัดเจนมากขึ้นนะคะ

:กลยุทธ์เบื้อต้นคือการรู้จักและเข้าใจตลาดในทำเลที่เราสนใจ และรู้ข้อมูลเกี่ยวกับ ทรัพย์ที่เราจะลงทุน

ทำเล: อย่างที่เคยบอกไว้ในบทความก่อนๆ ว่าหัวใจสำคัญของการลงทุนในอสังหาฯ คือ “ทำเล ทำเล และทำเล” ดังนั้น เราก็ต้องรู้ว่าในทำเลที่เราสนใจนั้นเป็นอย่างไร มีสิ่งอำนวยความสะดวก ระบบสาธารณูปโภคครบครันหรือไม่ หรือในอนาคตพื้นที่นั้นจะมีแผนพัฒนาอะไรบ้าง ซึ่งล้วนแต่ส่งผลต่อการปรับขึ้นราคาของอสังหาฯ ทั้งสิ้น

ราคา: เป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่สามารถชี้เป็นชี้ตายว่าควรลงทุนในทรัพย์นี้หรือไม่ โดยเราจะต้องเปรียบเทียบราคาของทรัพย์กับราคาตลาด ถ้าเราได้ราคาที่ถูกกว่า ก็เท่ากับว่าเราได้กำไรทันทีที่ซื้อ อีกสิ่งที่ห้ามมองข้ามเลยคือราคาประเมิน โดยอ้างอิงจากราคาซื้อขายล่าสุดของทรัพย์ประเภทเดียวกัน หรือใกล้เคียงกันที่อยู่ในทำเลเดียวกัน ดังนั้น ถ้าเราได้ทรัพย์ราคาถูกกว่าตลาด และราคาประเมินได้ดี อาจทำให้เราได้เป็นเจ้าของทรัพย์ด้วยเงิน 0 บาทก็ได้ แล้วแผนการลงทุนให้รวยก็เป็นจริงได้ง่ายขึ้น

กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย (Target): สำหรับการลงทุนในอสังหาฯ โดยเฉพาะลงทุนเพื่อกระแสเงินสด (การปล่อยเช่า) จำเป็นต้องรู้ว่ากลุ่มเป้าหมายเป็นใคร เราจะได้หาตัวช่วย เช่น นายหน้า ที่สามารถเข้าถึงกลุ่มเป้าหมายนั้น โอกาสที่ทรัพย์เราจะขาย/ให้เช่าได้ก็จะมีมากขึ้น

คู่แข่ง: อีกสิ่งนึงที่มองข้ามไม่ได้ก็คือคู่แข่ง ในที่นี้ก็หมายถึงทรัพย์ที่มีลักษณะใกล้เคียงกับของเราในทำเลเดียวกัน ทั้งในเรื่องของรูปแบบ ราคา วัสดุที่ใช้ ฯลฯ เพื่อเปรียบเทียบ demand กับ supply ว่ามีความสัมพันธ์กันหรือไม่ หากมีทรัพย์ในรูปแบบเดียวกันที่กำลังประกาศขายหรือหาผู้เช่า แต่ในทำเลนั้นกลับไม่ค่อยมีคนอยู่ เราก็อาจต้องมองหาทรัพย์อื่นแทน แต่ถ้าความต้องการที่อยู่ในทำเลนั้นมีเยอะ คู่แข่งก็มีแต่ไม่ถึงกับล้นตลาด แบบนี้ก็น่าเสี่ยงในการลงทุน

:สิ่งที่ควรจะต้องรู้และเข้าใจอย่างแจ่มชัดก็คือตัวเราเอง เพราะสุดท้ายแล้ว ตัวเราเองนี่แหละที่จะ เป็นคนกำหนดแผนและรูปแบบการลงทุนให้รวยได้ ซึ่งสิ่งที่เราควรจะเข้าใจ ได้แก่

วัตถุประสงค์ของการลงทุน: บางคนก็ลงทุนเพื่อเก็งกำไร บางคนก็ลงทุนเพื่อกระแสเงินสด ซึ่งการลงทุนทั้ง 2 แบบ มีความแตกต่างกัน ถ้าเราสามารถระบุวัตถุประสงค์ได้ ก็จะทำให้แผนการลงทุนของเราชัดเจน และนำไปสู่ความสำเร็จในการลงทุนได้มากขึ้น

เงินลงทุน: ทุกอย่างล้วนมีต้นทุนเสมอ แม้ว่าคุณจะสามารถลงทุนด้วยเงิน 0 บาท แต่ความเป็นจริงแล้วก็ต้องมีเงินจำนวนหนึ่งที่ต้องสำรองออกไปก่อน เช่น เงินจอง เงินทำสัญญา ค่าโอน ค่าจดจำนอง ฯลฯ (สามารถอ่านได้จากบทความ “ค่าใช้จ่ายและภาษีที่มาพร้อมอสังหาฯ” http://aekarnon.com/รู้ไว้ก่อนลงทุน-ค่าใช้จ/) หากเราสามารถประเมินความสามารถของเราเองได้ ก็จะช่วยให้เราเลือกการลงทุนที่เหมาะสมกับตัวเองได้ดีขึ้นเช่นกัน

ความเสี่ยง และระยะเวลาที่จะลงทุน: นี่คือหลุมพรางหลุมใหญ่ที่ทำให้นักลงทุนขาดทุน เริ่มจากการไม่วางแผนกำหนดระยะเวลาที่ต้องการจะลงทุน ทำให้นักลงทุนถือทรัพย์จนติดมือ ไม่ต่างจากการติดดอยในการลงทุนหุ้นเลย แต่หากมีการวางแผนซักนิด ประกอบกับข้อมูลต่างๆ ที่ได้สำรวจมาก จะทำให้เราซื้อ-ขายได้ในเวลาที่เหมาะสม และมีความสุขกับผลตอบแทนที่ได้

ผลตอบแทนที่ต้องการ: ความโลภไม่เข้าใครออกใคร เหตุผลหลักๆ ที่นักลงทุนในหุ้นต้องยอมขาดทุนก็เพราะขายไม่ทัน ในช่วงที่หุ้นขึ้น พอเห็นว่าพอร์ตของเราเป็นสีเขียวก็หลงดีใจและก็รอให้มันขึ้นไปอีก พอถึงวันที่มันเริ่มลง ก็ยังปลอบตัวเองว่าเดี๋ยวก็คงขึ้นอีกนิดแล้วค่อยขายจนสุดท้ายก็ต้องยอมตัดใจขายที่ราคาต่ำ เช่นเดียวกับในอสังหาริมทรัพย์เลยค่ะ ทางออกที่ดีคือการกำหนดแผนการลงทุนและผลตอบแทนที่คาดหวังไว้ในใจ ถ้าทรัพย์นั้นให้ผลตอบแทนเท่ากับที่คาดหวังไว้เมื่อไหร่ก็ต้องขายตามแผน อย่าให้ความโลภมาครอบงำ เพราะสุดท้ายจะทำให้ทรัพย์ติดมือ ไม่ต้องกลัวนะคะ ทรัพย์ดีๆ มีอีกเยอะในตลาด แค่ใช้ความพยายามและลงมือหาให้เจอนะคะ

:ความรู้อย่างเดียวคงไม่เพียงพอที่จะทำให้เราประสบความสำเร็จในการลงทุน การสั่งสมประสบการณ์ เป็นอีกหนึ่งตัวช่วยที่เปรียบเสมือนหางเสือ นำเราไปสู่แผนการลงทุนที่เหมาะสม มีความรอบคอบมากขึ้น และช่วยลดข้อผิดพลาดที่อาจเกิดขึ้นได้

การวางแผนการลงทุน: ก่อนที่เราจะเริ่มลงมือในการลงทุน เราต้องนำข้อมูลทั้งหมด (รู้เขา รู้เรา) ที่ได้สำรวจมารวบรวมแล้วทำเป็นแผนการลงทุน เพื่อให้เห็นขั้นตอนและสิ่งที่ต้องทำในการลงทุนได้ชัดเจนยิ่งขึ้น และสามารถบริหารการลงทุนได้อย่างถูกต้องเหมาะสม คือ “ตอนถือต้องได้เงิน ขอนขายต้องได้กำไร” โดยแผนการลงทุนแบ่งออกเป็น 3 ช่วงใหญ่ๆ ดังนี้

1. แผนครอบครองทรัพย์สิน: โดยนำข้อมูลที่เราลงสำรวจทั้งหมดมาวิเคราะห์ เพื่อพิจารณาว่าควรจะลงทุนในทรัพย์นั้นหรือไม่

2. แผนบริหารทรัพย์สิน: เป็นการวางแผนการจัดการทรัพย์อย่างถูกต้องในขณะที่ถือครอง เพื่อให้ทรัพย์นั้นสามารถสร้างรายได้ให้กับเรา และสร้างกำไรได้เมื่อเราขาย
3. แผนการออก: อย่างที่ได้บอกไปแล้วว่าเราจะต้องกำหนดผลตอบแทนที่ต้องการไว้ เพื่อให้เราสามารถจัดการกับทรัพย์นั้นให้เกิดประโยชน์อย่างสูงสุด และลดอัตราเสี่ยงในการขาดทุนนั่นเอง
ตัวอย่างแผนการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แบบให้เช่า (ตอนถือต้องได้เงิน) โดยให้ทรัพย์นี้ซื้อมาในราคา 1,500,000 บาท ผ่อนงวดละ 10,000 บาท ดอกเบี้ย 7% และปล่อยเช่าได้ 15,000 บาท/เดือน สรุปแล้วทรัพย์นี้สร้างกระแสเงินสดได้ถึง 5,000 บาท/เดือน