โอนบ้านให้ลูก + บ้านติดจำนอง สามารถโอนชื่อได้ไหมครับ

มีคำถามเกี่ยวกับเรื่องการโอนกรรมสิทธิ์ครับ

1. บ้านติดจำนองกับธนาคารอยู่ เป็นชื่อแม่ สามารถโอนชื่อมาเป็นชื่อของผมได้ไหมครับ

2. ถ้าโอนได้ สามารถโอนแบบยกเป็นมรดกได้ไหมครับ ถ้าโอนแบบนี้ ต้องเสียภาษีไหมครับ

3. ถ้าโอนได้ ต้องทำสัญญากู้ใหม่เป็นชื่อผมไหมครับ

ประเด็นคือผมจะรีไฟแนนท์บ้านนะครับ ผมมีสวัสดิการดอกเบี้ยต่ำอยู่ แต่บ้านเป็นชื่อแม่ เลยรีไฟแนนท์ไม่ได้ ต้องโอนเป็นชื่อผมก่อน ทีนี้ ทางธนาคารบอกว่าถ้าเป็นชื่อแม่ ให้ทำเป็นซื้อขาย แล้วทำเรื่องเป็นกู้ซื้อแทน แต่ลองดูแล้ว ภาษีสูงมาก เลยอยากทราบว่าโอนในกรณียกให้เป็นมรดกกับธนาคารเดิม แล้วค่อย รีไฟแนนท์สามารถทำได้ไหมครับ

ขอบคุณครับ