ซื้อที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์แต่เจอปัญหาหลายอย่างช่วยแก้ข้อสงสัยด้วยครับ

ขอเล่ายาวนิดนึงนะครับเพื่อให้เข้าใจถึงสาเหตุ  เรื่องมีดังนี้ผมได้ตกลงซื้อที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์ที่เค้าสร้างเสร็จแล้ว ราคา 2.6 ล้านบาท  จ่ายเงินไป 2 ล้านทำสัญญาซื้อขาย ย้ายเข้าไปอยู่โดยขอน้ำขอไฟ (คนขายจัดการให้) โดยชื่อตามทะเบียนบ้านเป็นชื่อผมแต่ยังไม่ได้โอนกันเพราะเงินยังไม่พอจ่าย เจ้าของก็บอกไม่เป็นไรอยู่ไปก่อนมีเงินส่วนที่เหลือเมื่อไหร่ค่อยมาโอนไม่รีบก็อยู่มาประมาณ 1 ปี เจ้าของก็ไม่ได้เร่ง พอปีกว่าหาเงินส่วนที่เหลือได้ก็บอกเจ้าของว่าจะโอน เค้าก้ผลัดไปเรื่อยโกหกมาตลอดจนสุดท้ายมารู้ว่าเค้าเอาที่ไปจำนองไว้กับบุคคลโดยจำนองไว้ 4 โฉนดรวมของเราด้วย คนรับจำนองให้ไถ่ให้หมดไม่ให้ไถ่ผืนเดียว เลยเขียนในสัญญาให้โอนภายใน ม.ค.58 แต่เลยเวลาเค้าก็ยังโอนให้ไม่ได้เลยอยากจะถามเป็นข้อๆ ดังนี้ครับ
                1.  เมื่อเลยวันที่ตกลงกันว่าจะโอนแล้วเค้ายังโอนไม่ได้ถ้าต้องมีเรื่องฟ้องร้องกันเค้าจะอ้างว่าเราไม่พร้อมโอนได้มี้ยครับทั้งที่เค้าเป็นคนไม่พร้อมเราจะทำยังไงให้เค้าโต้แย้งเรื่องนี้ไม่ได้ พูดง่ายๆ ว่าให้ศาลท่านทราบว่าเราจะโอนแต่ทางเจ้าของโอนให้เราไม่ได้มีวิธีแนะนำมั้ยครับอาจใช้คำถามเข้าใจอยากหน่อยอธิบายไม่ค่อยถูก
                2.  เจ้าของที่บอกเวลาโอนจะทำเรื่องโอนเฉพาะที่ดิน (เข้าใจว่าเลี่ยงค่าธรรมเนียม) เค้าบอกว่าบ้านเป็นชื่อเราในทะเบียนบ้านอยู่แล้วไม่ต้องโอนยังไงเราก็เป็นเจ้าของอยู่แล้วไม่ทราบว่ามันถูกต้องมั้ยครับมันจะมีปัญหาหรือเปล่า แล้วบ้านสร้างเสร็จแล้วขอทะเบียนบ้านแล้วไม่ทราบว่าในโฉนดจะมีการระบุเรื่องสิ่งปลูกสร้างไว้รึป่าวครับที่ถามเพราะเค้าไม่เคยเอาโฉนดปัจจุบันมาให้ดู ตัวที่เอามาให้ดูไม่มีระบุก็ไม่รู้ว่าถ่ายไว้ตั้งแต่เมื่อไหร่
                3. แล้วถ้าในโฉนดไม่ระบุสิ่งปลูกสร้างเรามีชื่อเป็นเจ้าของบ้านในทะเบียนบ้านไปแล้วจะเป็นอะไรมั้ยครับหรือเราต้องไปแจ้งเรื่องสื่งปลูกสร้างเอง ไม่ทราบว่าแบบนี้เค้าผลักภาระให้เรารึป่าว
                4.  แล้วถ้าเค้าไถ่ถอนจำนองออกมาสามารถทำเรื่องโอนให้เราได้เลยรึเปล่าหรือต้องรอประกาศ 30 วัน (เคยได้ยินมาแต่ไม่รู้ว่ากรณีไหนบ้าง)  ช่วยแนะนำด้วยครับ  ขอบคุณครับ