“เลือกให้ดี ซื้อให้ถูก ขายให้ได้ราคา”
มนุษย์เงินเดือนอย่างพวกเรา พอเริ่มมีเงินเดือนหรือมีเงินเก็บ สิ่งแรกที่วางแผนจะซื้อก็คือ “รถยนต์” ซึ่งความจริงแล้วก็ไม่ผิด หากคุณสามารถบริหารจัดการกับเงินและหนี้สินได้ แต่ชื่อก็บอกอยู่แล้วว่า “รถ” (ลด) เวลาผ่านไปมูลค่าของมันก็ยิ่งลดลงเรื่อยๆ ต่อให้ตกแต่งเพิ่มเท่าไหร่ ก็ยังถือว่าเป็น “ของมือ 2” แต่มีทรัพย์สินอยู่ประเภทนึงที่มีมูลค่าเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ ต่อให้เป็นมือ 2, 3 หรือ 4 เราก็สามารถนำมาปรับปรุง ตกแต่ง แล้วขายต่อในราคาที่สูงได้ (ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับปัจจัยอื่นๆ ด้วย) นั่นก็คือ “อสังหาริมทรัพย์” แล้วเรายังสามารถเป็นเจ้าของได้โดยไม่ต้องใช้เงินตัวเองอีกด้วย
จุดเด่นหนึ่งของอสังหาริมทรัพย์ก็คือ
“การเพิ่มมูลค่าได้อย่างไม่สิ้นสุด” การซื้อทรัพย์มือสอง คอนโด/บ้านเปล่ามาตกแต่งเพิ่ม อาจมีโอกาสสร้างกำไรได้มากการซื้อมาแล้วขายไป เพื่อให้เห็นภาพมากขึ้นจึงขอแชร์ประสบการณ์จริงจากนักลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ท่านหนึ่ง (เป็นพนักงานประจำในบริษัท) ที่ลงทุนโดยการซื้อคอนโดที่เป็นห้องเปล่าย่านสุขุมวิท และสามารถสร้างกำไรจากการลงทุนได้สูงถึง 7 หลัก ในระยะเวลาเพียง 2 ปีเท่านั้น
หัวใจสำคัญที่สุดของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่
“ทำเล ทำเล และทำเล” หมายถึง เราควรเลือกทำเลที่มีศักยภาพ โดยเฉพาะพื้นที่ที่เป็นไข่แดงในย่านนั้น (สร้างอะไรอีกไม่ได้แล้ว) มีความต้องการที่อยู่อาศัยสูง อยู่ในสภาพแวดล้อมที่ดี มีสิ่งอำนวยความสะดวก นอกจากนี้ หากเรามีข้อมูลว่าในทำเลนั้นจะมีการก่อสร้างหรือพัฒนาให้ดีขึ้นในอนาคต ยิ่งทำให้เราได้เปรียบ จำไว้ว่า
“ตลาดที่เราเลือกลงทุนสำคัญกว่าตัวอสังหาริมทรัพย์ เพื่อนบ้านก็สำคัญไม่แพ้บ้านที่เราจะซื้อ” (เกมเศรษฐี; จักรพงษ์ เมษพันธุ์) ทีนี้เราก็มาดูขั้นตอนการลงทุนตั้งแต่แรกจนถึงขายต่อให้ได้กำไร
ขั้นตอนที่ 1 รู้จักตัวเอง
ก่อนที่เราจะตัดสินใจลงทุน เราต้องรู้ความต้องการของตัวเอง สถานะทางการเงินและเครดิตทางการเงิน ระยะเวลาที่ต้องการลงทุน รวมถึงความเสี่ยงที่รับได้ ฯลฯ
- นักลงทุนท่านนี้สนใจลงทุนในคอนโดย่านสุขุมวิท 24 ใกล้ๆ กับห้าง Emporium และสถานีรถไฟฟ้า BTS พร้อมพงษ์ เป็นห้องเปล่าขนาด 91.23 ตารางเมตร จำนวน 2 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ อยู่ชั้น 10 ซึ่งทั้งโครงการมีทั้งหมด 292 ยูนิต ที่จอดรถ 100% (ล็อคที่จอดรถเป็นห้องๆ)
ขั้นตอนที่ 2 การสำรวจตลาด (Demand & Supply)
โดยการสำรวจตลาดคอนโดที่อยู่ในทำเลเดียวกัน เพื่อดูราคาซื้อขาย ค่าเช่า และคู่แข่งที่มีในตลาด เพื่อเปรียบเทียบให้ใกล้เคียงกับแบบและขนาดที่เราต้องการจะซื้อเพื่อลงทุน รวมถึงตลาดเช่า ว่าผู้เช่าเป็นใคร สามารถจ่ายค่าเช่าได้ประมาณกี่บาท เช่าอยู่นานแค่ไหน และมีโอกาสที่เราจะขายต่อได้มากน้อยเพียงใด
- หลังจากการสำรวจตลาด นักลงทุนท่านนี้ได้ข้อสรุปว่าโครงการขายเฉพาะห้องเปล่าเท่านั้น ไม่รับตกแต่งเพิ่ม ราคาขายของโครงการในตอนนั้น ห้องแบบเดียวกัน อยู่ชั้น 6 ขาย 12.2 ล้านบาท ส่วนราคาคอนโดอื่นๆ ในทำเลเดียวกัน ห้องขนาดใกล้เคียงกัน ราคาขายอยู่ในช่วง 10-12 ล้านบาท ส่วนค่าเช่าอยู่ที่ 60,000-90,000 บาท กลุ่มคนเช่าคือชาวต่างชาติที่เข้ามาทำงานในกรุงเทพฯ มักจะเช่าอยู่อย่างน้อย 6 เดือน – 1 ปี
ขั้นตอนที่ 3 สำรวจราคาประเมิน
ให้อ้างอิงราคาที่มีการซื้อขายล่าสุดภายในโครงการ ว่ามีการซื้อขายที่ตารางเมตรละเท่าไร เพื่อนำมาเป็นเกณฑ์ในการคำนวณห้องที่เราต้องการจะซื้อ จะได้มั่นใจว่าจะไม่มีปัญหาเรื่องราคาประเมิน ซึ่งส่งผลต่อวงเงินสินเชื่อที่เราจะขอกู้ต่อไป
- เนื่องจากคอนโดที่นักลงทุนท่านนี้สนใจตั้งอยู่ในทำเลทองของกรุงเทพฯ ในละแวกนั้นมีทั้งโรงแรมหรู, ร้านค้า, ร้านอาหารครบครัน, ห้างสรรพสินค้า และอยู่ใกล้กับสถานรถไฟฟ้า BTS สามารถเข้า-ออกได้หลายเส้นทาง ทำให้ราคาประเมินของคอนโดนี้ค่อนข้างสูง
ขั้นตอนที่ 4 เลือกซื้อให้ได้กำไร (ทันที)
ขั้นตอนนี้คือกุญแจสำคัญของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หากเราสามารถซื้อทรัพย์ได้ต่ำกว่าราคาตลาด เท่ากับว่าเรา “ได้กำไรทันทีที่ซื้อ”
นักลงทุนท่านนี้ได้ติดต่อไปยัง agent ต่างๆ เพื่อหาผู้ซื้อมือแรกที่ขายราคาต่ำกว่าโครงการ ในที่สุดก็ได้ห้องขนาด 91.23 ตารางเมตร อยู่ชั้น 10 ราคา 10.7 ล้านบาท ซึ่งราคาขายของโครงการห้องแบบเดียวกันแต่อยู่ชั้น 6 อยู่ที่ 12.2 ล้านบาท เท่ากับว่านักลงทุนท่านนี้
“ได้กำไรทันทีที่ซื้อ”
ตัวอย่างห้องเปล่าที่โครงการขาย ขนาด 67.58 ตารางเมตร (credit: เจ้าของภาพ)
ขั้นตอนที่ 5 ติดต่อธนาคาร
เมื่อตกลงราคาซื้อขายได้แล้ว ก็ถึงขั้นตอนที่ต้องยื่นขอกู้สินเชื่อกับธนาคาร (อย่าลืมว่าเราสามารถลงทุนโดยใช้เงินคนอื่นได้) โดยเตรียมเอกสารให้พร้อม ได้แก่ สำเนาบัตรประชาชน, สำเนาทะเบียนบ้าน, statement (ใบรับเงินเดือน) ย้อนหลังอย่างน้อย 6 เดือน, หนังสือรับรองเงินเดือนจากที่ทำงานปัจจุบัน, หลักฐานการเป็นเจ้าของทรัพย์ต่างๆ เช่น บ้าน รถยนต์ (ถ้ามี) และเอกสารอื่นๆ ตามที่ธนาคารขอ โดยเราสามารถยื่นกู้เพื่อที่อยู่อาศัยเพื่อให้ได้อัตราดอกเบี้ยต่ำได้ แล้วยิ่งได้ราคาประเมินดี ก็ทำให้มีชัยไปกว่าครึ่ง
- เนื่องจากนักลงทุนท่านนี้มีเครดิตดี เคยกู้เงินกับธนาคารเพื่อซื้อคอนโดไปแล้วเมื่อประมาณ 2 ปีก่อน (และขายไปเรียบร้อยแล้ว) มีวินัยในการชำระหนี้อย่างตรงเวลา เมื่อเครดิตทางการเงินผ่านแล้ว ธนาคารจึงเข้าไปประเมินห้องที่จะซื้อ โดยอ้างอิงจากข้อมูลซื้อขายของโครงการ ซึ่งอยู่ชั้น 6 ห้องแบบ เดียวกันที่ราคา 12.2 ล้านบาท ธนาคารจึงประเมินให้ห้องของนักลงทุนซึ่งอยู่ชั้น 10 ในราคา 12.5 ล้าน บาท ประกอบกับได้รับความช่วยเหลือจากธนาคาร ทำให้นักลงทุนท่านนี้สามารถกู้ได้ 100% เต็มที่ ราคา 12.5 ล้านบาท ผ่อนเดือนละ 69,000 บาท (ซึ่งอยู่ในช่วงค่าเช่าที่สำรวจไว้)
ขั้นตอนที่ 6 ตกแต่งให้ได้คนเช่า
เมื่อซื้อคอนโดเปล่า สิ่งสำคัญที่ต้องทำก็คือการตกแต่งห้องที่สามารถดึงดูดให้มีคนอยากมาอยู่ โดยทั่วไป แล้วคนส่วนมากจะซื้อของมาแต่งเอง ไม่ยอมลงทุนเรื่องตกแต่งเท่าไหร่ ทำให้บางห้องหาคนเช่ายาก หรือถ้า ลงทุนขึ้นมาอีกนิดก็เดินเข้าไปในร้านเฟอร์นิเจอร์ให้ช่วยออกแบบให้ ทั้งนี้ ต้องอย่าลืมคำนึงถึงกลุ่มเป้าหมายที่ เราต้องการให้มาเช่าเป็นสำคัญ เช่น คนญี่ปุ่นชอบห้องน้ำที่มีอ่างอาบน้ำ ฝรั่งชอบห้องที่มีเฟอร์นิเจอร์ขนาดใหญ่ เป็นต้น
- สำหรับนักลงทุนท่านนี้ยอมลงทุนจ้าง Interior Designer มาออกแบบตกแต่งให้ทั้งหมด โดยใช้เงินกู้ที่ เหลือจากค่าห้องมาลงทุนในส่วนนี้ เพื่อให้ตอบโจทย์กลุ่มผู้เช่าได้มากที่สุด และปล่อยเช่าได้ง่ายขึ้น ดัง ภาพด้านล่าง
ภาพ Perspective และ 3D จาก Interior Designer
ภาพห้องจริงหลังจากตกแต่งเสร็จแล้ว
ขั้นตอนที่ 7 ประกาศเช่า แล้วขายพร้อมผู้เช่า
การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์จะต้องได้กระแสเงินสดที่เป็นบวก กล่าวคือ ค่าเช่าที่ได้รับจะต้องมากกว่า เงินที่ผ่อนธนาคาร และการลงทุนจะได้กำไรสูงสุดเมื่อขายพร้อมผู้เช่า และอย่าลืมโอนชื่อเข้าทะเบียนบ้าน เพื่อจะ ได้รับการยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ เมื่อขายทรัพย์หลังจากถือครองครบ 1 ปี
- หลังจากดำเนินการตกแต่งห้องจนเสร็จเรียบร้อย นักลงทุนท่านนี้ได้ลงประกาศหาผู้เช่า ทั้ง Post เองใน เว็บไซต์ต่างๆ และให้นายหน้าหรือ agent ช่วยหาด้วยอีกทางหนึ่ง ในที่สุดก็มีชาวต่างชาติมาเช่าใน เดือนที่ 3 (หลังจากโอนแล้ว) โดยได้รับค่าเช่า 80,000 บาทต่อเดือน (ผ่อนเดือนละ 69,000 บาท ได้ กระแสเงินสดเป็นบวก) สัญญาเช่า 1 ปี หลังจากนั้นไม่กี่เดือนก็เริ่มประกาศขายพร้อมผู้เช่าที่ราคา 16 ล้านบาท ในที่สุด เมื่อครบ 1 ปี ก็ขายต่อพร้อมผู้เช่าได้ที่ราคา 15 ล้านบาท
สรุป
- หัวใจสำคัญของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์คือ “ทำเล ทำเล และทำเล”
- นักลงทุนท่านนี้ลงทุนโดยซื้อคอนโดเปล่ามาตกแต่งเพิ่มให้เหมาะกับกลุ่มเป้าหมายที่เป็นชาวต่างชาติ ซึ่ง สามารถจ่ายค่าเช่าในราคาค่อนข้างสูงได้ โดยได้ศึกษาทำเล ค่าเช่า ราคาซื้อขาย และกลุ่มลูกค้ามาเป็น อย่างดีก่อนตัดสินใจซื้อเพื่อลงทุน
- การมีเครดิตทางการเงินที่ดีช่วยให้เราเป็นเจ้าของทรัพย์มูลค่าสูงได้ และสามารถลงทุนโดยไม่ใช้เงินตัวเอง
- ราคาประเมิน เป็นปัจจัยสำคัญในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ทำให้เราสามารถวางแผนการลงทุนได้ดีขึ้น และนำไปสู่การลงทุนโดยไม่ต้องใช้เงินตัวเอง
- หัวใจสำคัญของการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนคือ “ได้กำไรตั้งแต่ครั้งแรกที่ซื้อ”
- นักลงทุนท่านนี้ได้กำไรหลังจากหักค่าใช้จ่ายทั้งหมด 1.5 ล้านบาท ในระยะเวลาเพียง 2 ปีเท่านั้น
- อสังหาริมทรัพย์สามารถเพิ่มมูลค่าได้ไม่สิ้นสุด นอกจากคอนโดเปล่าแล้ว บ้านหรือคอนโดมือ 2 ที่อยู่ใน ทำเลที่ดี ก็เป็นอีกทางเลือกที่สามารถซื้อมาลงทุน โดยการปรับปรุง แปลงโฉมใหม่ -> หาผู้เช่า -> ขาย พร้อมผู้เช่า เช่นเดียวกับนักลงทุนท่านนี้ หรือในกระทู้ต่างๆ ที่มีคนมารีวิวการตกแต่งบ้านหรือคอนโดใหม่ ให้ดูเป็นตัวอย่างอยู่เรื่อยๆ
ที่มา:
http://aekarnon.com/อสังหาฯ_สร้างมูลค่า/
อสังหาฯ….ทรัพย์ที่สร้างมูลค่าได้ไม่สิ้นสุด
มนุษย์เงินเดือนอย่างพวกเรา พอเริ่มมีเงินเดือนหรือมีเงินเก็บ สิ่งแรกที่วางแผนจะซื้อก็คือ “รถยนต์” ซึ่งความจริงแล้วก็ไม่ผิด หากคุณสามารถบริหารจัดการกับเงินและหนี้สินได้ แต่ชื่อก็บอกอยู่แล้วว่า “รถ” (ลด) เวลาผ่านไปมูลค่าของมันก็ยิ่งลดลงเรื่อยๆ ต่อให้ตกแต่งเพิ่มเท่าไหร่ ก็ยังถือว่าเป็น “ของมือ 2” แต่มีทรัพย์สินอยู่ประเภทนึงที่มีมูลค่าเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ ต่อให้เป็นมือ 2, 3 หรือ 4 เราก็สามารถนำมาปรับปรุง ตกแต่ง แล้วขายต่อในราคาที่สูงได้ (ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับปัจจัยอื่นๆ ด้วย) นั่นก็คือ “อสังหาริมทรัพย์” แล้วเรายังสามารถเป็นเจ้าของได้โดยไม่ต้องใช้เงินตัวเองอีกด้วย
จุดเด่นหนึ่งของอสังหาริมทรัพย์ก็คือ “การเพิ่มมูลค่าได้อย่างไม่สิ้นสุด” การซื้อทรัพย์มือสอง คอนโด/บ้านเปล่ามาตกแต่งเพิ่ม อาจมีโอกาสสร้างกำไรได้มากการซื้อมาแล้วขายไป เพื่อให้เห็นภาพมากขึ้นจึงขอแชร์ประสบการณ์จริงจากนักลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ท่านหนึ่ง (เป็นพนักงานประจำในบริษัท) ที่ลงทุนโดยการซื้อคอนโดที่เป็นห้องเปล่าย่านสุขุมวิท และสามารถสร้างกำไรจากการลงทุนได้สูงถึง 7 หลัก ในระยะเวลาเพียง 2 ปีเท่านั้น
หัวใจสำคัญที่สุดของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ “ทำเล ทำเล และทำเล” หมายถึง เราควรเลือกทำเลที่มีศักยภาพ โดยเฉพาะพื้นที่ที่เป็นไข่แดงในย่านนั้น (สร้างอะไรอีกไม่ได้แล้ว) มีความต้องการที่อยู่อาศัยสูง อยู่ในสภาพแวดล้อมที่ดี มีสิ่งอำนวยความสะดวก นอกจากนี้ หากเรามีข้อมูลว่าในทำเลนั้นจะมีการก่อสร้างหรือพัฒนาให้ดีขึ้นในอนาคต ยิ่งทำให้เราได้เปรียบ จำไว้ว่า “ตลาดที่เราเลือกลงทุนสำคัญกว่าตัวอสังหาริมทรัพย์ เพื่อนบ้านก็สำคัญไม่แพ้บ้านที่เราจะซื้อ” (เกมเศรษฐี; จักรพงษ์ เมษพันธุ์) ทีนี้เราก็มาดูขั้นตอนการลงทุนตั้งแต่แรกจนถึงขายต่อให้ได้กำไร
ขั้นตอนที่ 1 รู้จักตัวเอง
ก่อนที่เราจะตัดสินใจลงทุน เราต้องรู้ความต้องการของตัวเอง สถานะทางการเงินและเครดิตทางการเงิน ระยะเวลาที่ต้องการลงทุน รวมถึงความเสี่ยงที่รับได้ ฯลฯ
- นักลงทุนท่านนี้สนใจลงทุนในคอนโดย่านสุขุมวิท 24 ใกล้ๆ กับห้าง Emporium และสถานีรถไฟฟ้า BTS พร้อมพงษ์ เป็นห้องเปล่าขนาด 91.23 ตารางเมตร จำนวน 2 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ อยู่ชั้น 10 ซึ่งทั้งโครงการมีทั้งหมด 292 ยูนิต ที่จอดรถ 100% (ล็อคที่จอดรถเป็นห้องๆ)
ขั้นตอนที่ 2 การสำรวจตลาด (Demand & Supply)
โดยการสำรวจตลาดคอนโดที่อยู่ในทำเลเดียวกัน เพื่อดูราคาซื้อขาย ค่าเช่า และคู่แข่งที่มีในตลาด เพื่อเปรียบเทียบให้ใกล้เคียงกับแบบและขนาดที่เราต้องการจะซื้อเพื่อลงทุน รวมถึงตลาดเช่า ว่าผู้เช่าเป็นใคร สามารถจ่ายค่าเช่าได้ประมาณกี่บาท เช่าอยู่นานแค่ไหน และมีโอกาสที่เราจะขายต่อได้มากน้อยเพียงใด
- หลังจากการสำรวจตลาด นักลงทุนท่านนี้ได้ข้อสรุปว่าโครงการขายเฉพาะห้องเปล่าเท่านั้น ไม่รับตกแต่งเพิ่ม ราคาขายของโครงการในตอนนั้น ห้องแบบเดียวกัน อยู่ชั้น 6 ขาย 12.2 ล้านบาท ส่วนราคาคอนโดอื่นๆ ในทำเลเดียวกัน ห้องขนาดใกล้เคียงกัน ราคาขายอยู่ในช่วง 10-12 ล้านบาท ส่วนค่าเช่าอยู่ที่ 60,000-90,000 บาท กลุ่มคนเช่าคือชาวต่างชาติที่เข้ามาทำงานในกรุงเทพฯ มักจะเช่าอยู่อย่างน้อย 6 เดือน – 1 ปี
ขั้นตอนที่ 3 สำรวจราคาประเมิน
ให้อ้างอิงราคาที่มีการซื้อขายล่าสุดภายในโครงการ ว่ามีการซื้อขายที่ตารางเมตรละเท่าไร เพื่อนำมาเป็นเกณฑ์ในการคำนวณห้องที่เราต้องการจะซื้อ จะได้มั่นใจว่าจะไม่มีปัญหาเรื่องราคาประเมิน ซึ่งส่งผลต่อวงเงินสินเชื่อที่เราจะขอกู้ต่อไป
- เนื่องจากคอนโดที่นักลงทุนท่านนี้สนใจตั้งอยู่ในทำเลทองของกรุงเทพฯ ในละแวกนั้นมีทั้งโรงแรมหรู, ร้านค้า, ร้านอาหารครบครัน, ห้างสรรพสินค้า และอยู่ใกล้กับสถานรถไฟฟ้า BTS สามารถเข้า-ออกได้หลายเส้นทาง ทำให้ราคาประเมินของคอนโดนี้ค่อนข้างสูง
ขั้นตอนที่ 4 เลือกซื้อให้ได้กำไร (ทันที)
ขั้นตอนนี้คือกุญแจสำคัญของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หากเราสามารถซื้อทรัพย์ได้ต่ำกว่าราคาตลาด เท่ากับว่าเรา “ได้กำไรทันทีที่ซื้อ”
นักลงทุนท่านนี้ได้ติดต่อไปยัง agent ต่างๆ เพื่อหาผู้ซื้อมือแรกที่ขายราคาต่ำกว่าโครงการ ในที่สุดก็ได้ห้องขนาด 91.23 ตารางเมตร อยู่ชั้น 10 ราคา 10.7 ล้านบาท ซึ่งราคาขายของโครงการห้องแบบเดียวกันแต่อยู่ชั้น 6 อยู่ที่ 12.2 ล้านบาท เท่ากับว่านักลงทุนท่านนี้ “ได้กำไรทันทีที่ซื้อ”
ขั้นตอนที่ 5 ติดต่อธนาคาร
เมื่อตกลงราคาซื้อขายได้แล้ว ก็ถึงขั้นตอนที่ต้องยื่นขอกู้สินเชื่อกับธนาคาร (อย่าลืมว่าเราสามารถลงทุนโดยใช้เงินคนอื่นได้) โดยเตรียมเอกสารให้พร้อม ได้แก่ สำเนาบัตรประชาชน, สำเนาทะเบียนบ้าน, statement (ใบรับเงินเดือน) ย้อนหลังอย่างน้อย 6 เดือน, หนังสือรับรองเงินเดือนจากที่ทำงานปัจจุบัน, หลักฐานการเป็นเจ้าของทรัพย์ต่างๆ เช่น บ้าน รถยนต์ (ถ้ามี) และเอกสารอื่นๆ ตามที่ธนาคารขอ โดยเราสามารถยื่นกู้เพื่อที่อยู่อาศัยเพื่อให้ได้อัตราดอกเบี้ยต่ำได้ แล้วยิ่งได้ราคาประเมินดี ก็ทำให้มีชัยไปกว่าครึ่ง
- เนื่องจากนักลงทุนท่านนี้มีเครดิตดี เคยกู้เงินกับธนาคารเพื่อซื้อคอนโดไปแล้วเมื่อประมาณ 2 ปีก่อน (และขายไปเรียบร้อยแล้ว) มีวินัยในการชำระหนี้อย่างตรงเวลา เมื่อเครดิตทางการเงินผ่านแล้ว ธนาคารจึงเข้าไปประเมินห้องที่จะซื้อ โดยอ้างอิงจากข้อมูลซื้อขายของโครงการ ซึ่งอยู่ชั้น 6 ห้องแบบ เดียวกันที่ราคา 12.2 ล้านบาท ธนาคารจึงประเมินให้ห้องของนักลงทุนซึ่งอยู่ชั้น 10 ในราคา 12.5 ล้าน บาท ประกอบกับได้รับความช่วยเหลือจากธนาคาร ทำให้นักลงทุนท่านนี้สามารถกู้ได้ 100% เต็มที่ ราคา 12.5 ล้านบาท ผ่อนเดือนละ 69,000 บาท (ซึ่งอยู่ในช่วงค่าเช่าที่สำรวจไว้)
ขั้นตอนที่ 6 ตกแต่งให้ได้คนเช่า
เมื่อซื้อคอนโดเปล่า สิ่งสำคัญที่ต้องทำก็คือการตกแต่งห้องที่สามารถดึงดูดให้มีคนอยากมาอยู่ โดยทั่วไป แล้วคนส่วนมากจะซื้อของมาแต่งเอง ไม่ยอมลงทุนเรื่องตกแต่งเท่าไหร่ ทำให้บางห้องหาคนเช่ายาก หรือถ้า ลงทุนขึ้นมาอีกนิดก็เดินเข้าไปในร้านเฟอร์นิเจอร์ให้ช่วยออกแบบให้ ทั้งนี้ ต้องอย่าลืมคำนึงถึงกลุ่มเป้าหมายที่ เราต้องการให้มาเช่าเป็นสำคัญ เช่น คนญี่ปุ่นชอบห้องน้ำที่มีอ่างอาบน้ำ ฝรั่งชอบห้องที่มีเฟอร์นิเจอร์ขนาดใหญ่ เป็นต้น
- สำหรับนักลงทุนท่านนี้ยอมลงทุนจ้าง Interior Designer มาออกแบบตกแต่งให้ทั้งหมด โดยใช้เงินกู้ที่ เหลือจากค่าห้องมาลงทุนในส่วนนี้ เพื่อให้ตอบโจทย์กลุ่มผู้เช่าได้มากที่สุด และปล่อยเช่าได้ง่ายขึ้น ดัง ภาพด้านล่าง
ขั้นตอนที่ 7 ประกาศเช่า แล้วขายพร้อมผู้เช่า
การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์จะต้องได้กระแสเงินสดที่เป็นบวก กล่าวคือ ค่าเช่าที่ได้รับจะต้องมากกว่า เงินที่ผ่อนธนาคาร และการลงทุนจะได้กำไรสูงสุดเมื่อขายพร้อมผู้เช่า และอย่าลืมโอนชื่อเข้าทะเบียนบ้าน เพื่อจะ ได้รับการยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ เมื่อขายทรัพย์หลังจากถือครองครบ 1 ปี
- หลังจากดำเนินการตกแต่งห้องจนเสร็จเรียบร้อย นักลงทุนท่านนี้ได้ลงประกาศหาผู้เช่า ทั้ง Post เองใน เว็บไซต์ต่างๆ และให้นายหน้าหรือ agent ช่วยหาด้วยอีกทางหนึ่ง ในที่สุดก็มีชาวต่างชาติมาเช่าใน เดือนที่ 3 (หลังจากโอนแล้ว) โดยได้รับค่าเช่า 80,000 บาทต่อเดือน (ผ่อนเดือนละ 69,000 บาท ได้ กระแสเงินสดเป็นบวก) สัญญาเช่า 1 ปี หลังจากนั้นไม่กี่เดือนก็เริ่มประกาศขายพร้อมผู้เช่าที่ราคา 16 ล้านบาท ในที่สุด เมื่อครบ 1 ปี ก็ขายต่อพร้อมผู้เช่าได้ที่ราคา 15 ล้านบาท
สรุป
- หัวใจสำคัญของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์คือ “ทำเล ทำเล และทำเล”
- นักลงทุนท่านนี้ลงทุนโดยซื้อคอนโดเปล่ามาตกแต่งเพิ่มให้เหมาะกับกลุ่มเป้าหมายที่เป็นชาวต่างชาติ ซึ่ง สามารถจ่ายค่าเช่าในราคาค่อนข้างสูงได้ โดยได้ศึกษาทำเล ค่าเช่า ราคาซื้อขาย และกลุ่มลูกค้ามาเป็น อย่างดีก่อนตัดสินใจซื้อเพื่อลงทุน
- การมีเครดิตทางการเงินที่ดีช่วยให้เราเป็นเจ้าของทรัพย์มูลค่าสูงได้ และสามารถลงทุนโดยไม่ใช้เงินตัวเอง
- ราคาประเมิน เป็นปัจจัยสำคัญในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ทำให้เราสามารถวางแผนการลงทุนได้ดีขึ้น และนำไปสู่การลงทุนโดยไม่ต้องใช้เงินตัวเอง
- หัวใจสำคัญของการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนคือ “ได้กำไรตั้งแต่ครั้งแรกที่ซื้อ”
- นักลงทุนท่านนี้ได้กำไรหลังจากหักค่าใช้จ่ายทั้งหมด 1.5 ล้านบาท ในระยะเวลาเพียง 2 ปีเท่านั้น
- อสังหาริมทรัพย์สามารถเพิ่มมูลค่าได้ไม่สิ้นสุด นอกจากคอนโดเปล่าแล้ว บ้านหรือคอนโดมือ 2 ที่อยู่ใน ทำเลที่ดี ก็เป็นอีกทางเลือกที่สามารถซื้อมาลงทุน โดยการปรับปรุง แปลงโฉมใหม่ -> หาผู้เช่า -> ขาย พร้อมผู้เช่า เช่นเดียวกับนักลงทุนท่านนี้ หรือในกระทู้ต่างๆ ที่มีคนมารีวิวการตกแต่งบ้านหรือคอนโดใหม่ ให้ดูเป็นตัวอย่างอยู่เรื่อยๆ
ที่มา: http://aekarnon.com/อสังหาฯ_สร้างมูลค่า/