ที่ดินของญาติ เราสามารถนำไปเดินเรื่องกู้กับธนาคารเพื่อทำธุรกิจได้มั้ยครับ

เพิ่มรายละเอียดหน่อยนะครับ
ที่ดินเป็นของน้า ซึ่งตั้งใจจะโอนให้ผมอยู่ละเพราะอาศัยอยู่เหมือนบ้านเดียวกัน แต่ติดปัญหาว่าน้าพึ่งได้รับโอนมาจากปู่ถ้าจะไปโอนต่อเลยจะเสียภาษีค่อนข้างมาก(เกือบล้าน)  แต่ทางสนง.ที่ดินบอกว่าถ้ารอ5ปีจะสามารถโอนได้โดยไม่เสียภาษี **ไม่แน่ใจว่าจริงมั้ยครับ

ถ้าตอนนี้ยังไม่ทำการโอนโฉนด ผมสามารถให้น้าโอนสิทธิ์หรือผมสามารถนำที่ดินไปเดินเรื่องกับธนาคารเพื่อขอกู้ได้เลยมั้ยครับ
ธุรกรรมทั้งหมดผมเป็นคนจัดการเอง แต่สิ่งที่นำไปขอกู้คือที่ดินของน้า  โดยตั้งใจจะกู้เพื่อสร้างอพาร์ทเม้นให้เช่าบนที่แปลงนี้เลยครับ

ปัญหาอีกอย่างคือน้าเค้ามีลูก แต่ลูกเค้าไม่ดูแล (เรียกว่าตัดขาดพ่อลูกกันไปแล้ว เมียเค้าก็เสียไปแล้วครับ) ถ้าผมไปเดินเรื่องหรือทำอะไรกับทรัพย์สินของน้า
ทางลูกเค้าสามารถมาอ้างสิทธิ์หรือเรียกร้องอะไรได้ในอนาคตได้มั้ยครับ


ขอบคุณล่วงหน้าทุกคำตอบเลยครับ