คอนโดในกรุงเทพ เยอะเกินไป? แพงไป? ฟองสบู่?

ผมสนใจเรื่องอสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่อายุ 2x แต่ช่วงฟองสบู่แตกปี 40 ผมยังเรียนอยู่มัธยมไม่ค่อยรู้เรื่องอะไรนัก

ตั้งแต่ผมเริ่มสนใจอสังหา เพราะผมเห็นที่บ้านก็ลงทุนเช่นกันแต่เป็นประเภทอาคารพาณิชย์และที่ดินซะส่วนใหญ่ ทำให้เห็นผลตอบแทนที่ดี และไม่เบียดเบียนใครเลย เพราะท่านตรงไปตรงมาไม่คดโกงคนที่ซื้อขายกันเลย

แต่ตอนที่ผมเริ่มมีเงินเป็นของตัวเองก็เป็นช่วงการจราจรติดขัด วัตถุนิยมรุนแรง ห้างสรรพสิ้นค้ามากมาย ทำให้คอนโดเป็นที่สนใจกันสักพักใหญ่แล้ว
ผมก็เริ่มด้วยการซื้อเพื่ออยู่เองก่อน เพราะเห็นว่าทำเลดีติดรถไฟฟ้าและอยู่ในเมืองแถมวิวสวยกว่าอยู่บนพื้นดิน ตอนนี้ราคาก็วิ่งไปกว่า 20-25% แล้ว แต่เป็นราคาที่เค้าตั้งๆกันน่ะครับ แต่เห็นเค้าก็ขายกันไม่ได้ง่ายนัก ผมก็เคยสงสัยว่าทำไม เดี๋ยวมาว่ากันครับ

พอเห็นว่าเอ้อคอนโดก็น่าสนใจนิ ก็ทำให้ผมเริ่มเอาเงินเก็บส่วนตัวมาลงทุนซื้อคอนโดทำเลดีๆ ในเมือง เพื่อลงทุนทั้งซื้อ-ขาย-เช่า เมื่อหลายปีก่อนขายต่อกันง่ายเหมือนซื้อขนม ไม่ถึงเดือนก็ขายได้แล้วถ้าปล่อยสั้น แต่พวกที่เก็บยาวก็กำไรโตน่าดู หรือที่เก็บไว้เช่าแล้วค่อยปล่อยขายก็ดีๆ

แต่เมื่อสัก 2-3 ปีนี้ ส่วนตัวเห็นว่าเริ่มมีการเปลี่ยนแปลงในทิศทางที่ซื้อ - ขาย - เช่า ยากมากขึ้นและราคาที่เจ้าของโครงการเปิดตั้งแต่เริ่มก็แพงขึ้นทุกโครงการ อาจจะอ้างว่าค่าโน้นนี่นั่นแพงขึ้นก็ว่ากันไปครับ

จากการสังเกตของผมเองที่ได้ไปคอนโดหรูมาก ถึงหรูน้อยของเพื่อนๆที่สนิทกันและของตนเอง พบว่าคอนโดในเมืองมีการอยู่กันจริงโดยเฉลี่ยไม่ถึง 50% ยิ่งคอนโดที่มีราคาสูงมักจะมีอัตราการอยู่จริงน้อยกว่าครึ่งนึง  อ้าวทำไมล่ะ อ้อก็ตอบไม่ยากครับ ก็คนรวยๆเค้าลงทุนกันเยอะครับ แต่ไม่ได้อยู่เพราะอันนี้เป็นบ้านหลังที่ 5-6 ของเค้าครับ ดังนั้นทำให้มียูนิตอีกมากมายที่ยังรอการขายต่ออยู่

อ้าวทำไมคอนโดใหม่ๆถึงเปิดมาขายหมดขายหมดล่ะ อ้อก็ไม่ต้องสงสัยนะครับ เพราะคนกลุ่มเดิมๆที่ลงทุนก็จับจองกันไป และก็มีอีกกลุ่มที่เป็นนักลงทุนระยะสั้นและกลางไปร่วมจับจองด้วยทำให้คอนโดทำเลดีๆหมดอย่างไม่น่าเชื่อครับ  ที่นี้ก็มาที่ผมเคยสงสัยว่าทำไมคนที่ซื้ออยู่ไม่ซื้อคอนโดที่เค้าซื้อมาสักพักไม่เกิน 2-3 ปีแล้วปล่อยขายล่ะ ทำไมไปเลือกคอนโดใหม่ที่ยังสร้างไม่เสร็จแถมราคา ต่อ ตร.ม.ก็แพงกว่าด้วย ที่ผมวิเคราะห์เอง ก็มีเหตุผลต่างๆไป
1. คอนโดที่สร้างก่อนมักจะเป็นห้องที่ใหญ่กว่า ทำให้ราคาต่อ ตร.ม. แม้จะต่ำกว่าแต่ราคารวมสูงกว่าเลยเอื้อมไม่ถึง
2. คอนโดสร้างก่อนเวลาจะซื้อต้องเป็นหนี้เลยถ้าไม่มีเงินก้อนโต แต่คอนโดที่พึ่งเปิดมีเวลาค่อยๆเก็บตังค์ได้
3. นิสัยคนไทยเท่าที่เจอ คือ ไม่ค่อยพอใจที่ถูกบวกราคาแพงๆ แต่ชอบซื้อจากโครงการโดยตรงทั้งๆที่ไม่รู้ว่าจริงๆโครงการบวกแรงกว่าแต่ไม่เห็น
ไม่น่าจะหลุดเหตุผลตามนี้ครับ เลยเป็นเหตุให้โครงการดีเปิดใหม่ถึงขายหมด แต่คอนโดดีหรือดีกว่าที่ปล่อยขายก็ยังขายกันไม่ได้ หรือขายกันไม่ง่ายนักเท่าไร

เวลาขับรถก็จะมีญาติมิตรเพื่อนสนิท พูดบ่อยๆว่า มีแต่คอนโดเต็มไปหมด ผมก็เลยสนใจว่า เอ๊ะคอนโดเยอะจริงหรือไม่
ผมมีข้อมูลที่น่าสนใจตามลิงค์นี้ พบว่า ในรอบ 20 ปีที่ผ่านมา (ปี 2533 - 2552) มีจำนวนที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จ
ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลรวมกันทั้งสิ้นประมาณ 1,866,975 หน่วย
file:///C:/Users/USER/Downloads/1724Jun10BSglG8B.%E0%B8%81%E0%B8%B2%E0%B8%A3%E0%B9%80%E0%B8%9E%E0%B8%B4%E0%B9%88%E0%B8%A1%E0%B8%82%E0%B8%B6%E0%B9%89%E0%B8%99.pdf

และมีข้อมูลหลังจากนั้นถึงปี 56 พบว่ามีที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นอีก ประมาณ 500,000 ยูนิต นั่นหมายความว่าโดยประมาณมีที่อยู่อาศัยในกรุงเทพและปริมณฑลประมาณ 2.0-2.5 ล้านยูนิตในปัจจุบัน บวกในใจคราวๆนะครับ ที่มาตามลิงค์ file:///C:/Users/USER/Downloads/1517Dec133TeOYis.036-041.pdf

อ้าวแล้วประชากรในกรุงเทพมีเยอะไหมล่ะ มีข้อมูลประชากรปี 57 นี้ กทม.มีประชากร ประมาณ 8 ล้านคน ที่มา
http://www.ipsr.mahidol.ac.th/ipsr-th/population_thai.html สัดส่วนก็ดูไม่เลวนะกับที่อยู่อาศัย

เอ๊ะอัตราการเกิดในประเทศไทยเองเป็นอย่างไรบ้างนะทั้งๆที่มีคุณแม่วัยทีนเยอะขึ้นเป็นอันดับ 1 ของโลก ปรากฎว่า อัตราการเพิ่มประชากรไทยลดลง จากร้อยละ2.7 ในปี 2503-2513 ปัจจุบันเหลือ 0.77 ต่อปี ที่มา http://www.manager.co.th/Qol/ViewNews.aspx?NewsID=9540000044325

นั่นหมายความว่าประชากรไทยในอนาคตอีก 30-40 ปีจะมีวัยทำงานลดลงตามลำดับ ว่าแล้วเราไปดู Population Pyramid ของไทยกันดีกว่าตามลิงค์นี้เลย http://populationpyramid.net/thailand/
http://www.ipsr.mahidol.ac.th/ipsr-th/population_thai.html จะเห็นว่าอนาคตหากอัตราการเกิดน้อยเช่นนี้หรือน้อยลง ซึ่งแน้วโน้มน่าจะลดลง ก็จะคาดการณ์ได้ว่าประชากรไทยจะลดลง แต่ในกรุงเทพอาจจะไม่ค่อยลดก็เป็นไปเพราะ ทุกอย่างกระจุกที่นี่ แต่ที่แน่ๆคือ คนวัยทำงานในอนาคต จะลดลงแน่นอนในอีก 30-40 ปีข้างหน้า

อ้าวเกี่ยวอะไรกับคอนโดเนี่ย .... ผมว่าเกี่ยวนะครับ เพราะว่า อีกไม่กี่สิบปี อัตราการเกิดไม่เพิ่มขึ้น แต่อัตราการสร้างที่อยู่อาศัยมากขึ้นตามกราฟในลิงค์ด้านบนแล้ว แน่นอน จำนวนยูนิตที่อยู่อาศัยอาจจะเท่ากับจำนวนประชากรก็เป็นไปได้

เพื่อนผมบอกว่าผมคิดยาวไป เพราะว่า ซื้อขายคอนโดเค้าคิดกันสั้นๆแค่ 3-5 ปีเท่านั้น ผมก็ทราบครับว่าเป็นเช่นนั้น แต่ผมไม่ได้มองแต่เรื่องคอนโดว่ามันเยอะเกินไปแล้ว? แพงไป? ฟองสบู่? เท่านั้นนะครับ แต่หมายถึง อีก 30-40 ปีข้างหน้า ประชากรไทยที่จะเป็นกำลังของชาติในวัยทำงานมีลดลง และที่สำคัญคงต้องยอมรับด้วยว่าคุณภาพเด็กไทย(โดยรวม)น้อยลง มีความยับยั้งชั่งใจน้อยลง มีความรับผิดชอบน้อยลง มีความคิดอ่านในทางที่เหมาะสมน้อยลง และพึ่งพาตนเองน้อยลง ทำให้เกิดปัญหาแน่นอนสำหรับบุคคลที่มีอายุ 25-45 ปีในปัจจุบันที่จะเป็นผู้สูงอายุในอีก 30-40 ปีหน้า ดังนั้นส่วนตัวมองว่าการเตรียมตัวทุกด้านเพื่ออนาคตมีความจำเป็นอย่างยิ่ง และควรวางแผนและลงมือทำได้

ส่วนเรื่องคอนโดในกรุงเทพ จากข้อมูลที่ผมค้นเจอ ก็พอจะตอบคำถามได้ครับว่า คอนโดมีอัตราเพิ่มสูงขึ้ันชัดเจน และราคาสูงมากขึ้น แต่อัตราการโอนกรรมสิทธิ์ และอัตราการขายและโอนกรรมสิทธิ์มีแนวโน้มลดลง แต่บางคนก็บอกว่าเดี๋ยวก็มี AEC แล้ว ชาวต่างชาติก็จะได้มาซื้อเก็บอสังหาเหล่านี้แน่นอน อันนี้ก็ไม่แน่ใจแต่ต้องยอมรับว่ามีบ้างครับ แต่ผมว่าไม่เยอะหรอกนะ ส่วนเรื่องฟองสบู่อันนี้ผมไม่ใช่นักเศรษฐศาสตร์ ขอไปปรึกษาก่อนดีกว่าครับ

จุดประสงค์ที่โพสไม่มีเจตนาใดๆแค่อยากได้ความเห็นของหลายๆท่าน ร่วมแชร์ความคิดความเห็นกันได้ตามสะดวกครับ