ไม่มีสัณชาติไทย เป็นเจ้าของโฉนดที่ดินในไทยได้ไหม

คือ ญาติคนไทยแต่งงานกับต่างชาติ มีลูกด้วยกัน เกิดและเติบโตที่ต่างประเทศ ไม่มีสัณชาติไทย
ญาติคนนี้และครอบครัวของเขา ไม่มีแผนจะกลับเมืองไทยแล้ว

แต่ญาติเป็นเจ้าของโฉนดที่ดินในกรุงเทพฯ อยากทราบว่าถ้าแบบนี้คือ
ทำพินัยกรรมยกที่ดินที่ว่า เป็นมรดกให้ลูกได้หรือไม่คะ??
เพราะลูก (ผู้รับมรดก) ไม่มีสัณชาติไทย

ถามอีกข้อ
ถ้ายกให้ลูกไม่ได้ ต้องการขายอยากทราบว่าการโอนโฉนดให้ผู้ซื้อ
ต้องมาทำด้วยตัวเองเท่านั้น หรือมอบอำนาจกันได้คะ?