หลายปีที่ผ่านมา โครงการคอนโดใหม่ๆในกรุงเทพเปิดขายเยอะมาก เกิดจากแผนขยายเส้นทางรถไฟฟ้าไปทุกทิศ ปัญหารถติดสาหัสทุกมุมเมือง ค่าก่อสร้างแพงขึ้นทุกปี และคนเมืองหันมานิยมอยู่คอนโดกันมากขึ้น จนราคาถีบตัวสูงขึ้นทุกปีในทำเลดีๆเดี๋ยวนี้หาราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาทยากมาก ขนาดห้องเล็กลงเรื่อยๆเหลือแค่ 21 ตารางเมตรก็มีให้เห็นกันแล้ว และเกิดภาวะล้นตลาดในบางทำเลบางโครงการสังเกตได้จากยูนิตเหลือขายเยอะ

ยิ่งมาเจอปัญหาการเมืองเข้าไปอีกทำเอาคนที่ต้องการซื้อคอนโดชะลอการตัดสินใจกันไปเลย สังเกตได้จากโครงการใหม่ชะลอการเปิดโครงการเป็นทิวแถว และธนาคารก็เข้มงวดการปล่อยสินเชื่อมากขึ้นจากปัญหาหนี้เสียที่เพิ่มขึ้นติดจรวด ทำให้การลงทุนในคอนโดไม่ง่ายเหมือนอดีตที่ผ่านมา คนที่มีสายป่านยาวไม่พอต้องขายใบจอง ขายดาวน์ แบบไม่เอากำไรกันเยอะพอสมควร

คนรอบตัวผมที่เป็นมนุษย์เงินเดือนเหมือนกันก็อยากเอาเงินออมไปลงทุน เพราะดอกเบี้ยเงินฝากน้อยนิดขึ้นไม่ทันค่าครองชีพ แต่ไม่กล้าลงทุนจริงเพราะกลัวเจ๊งยิ่งภาวะแบบนี้ยิ่งไม่กล้าไปกันใหญ่ จากประสบการณ์ของผมยังคิดว่าภาวะนี้ยังคุ้มค่ากับการลงทุนคอนโดอยู่ แต่เหมาะกับคนที่มีเงินออม มีความรอบรู้เรื่องคอนโด และมีวินัยในการลงทุน ขอยกตัวอย่างวิธีเตรียมความพร้อมและวิธีการเลือกลงทุนคอนโดของผมเอง ดังนี้ครับ

1 ติดตามอ่านหนังสือ รีวิวเจาะลึก และตลาดซื้อ-ขาย คอนโด แทบทุกวัน
2 ติดตามข่าวสารภาวะเศรษฐกิจ และโครงการขยายรถไฟฟ้า ทางด่วน ถนนตัดใหม่
3 รักษาประวัติเครดิตบูโรให้ดีด้วยการชำระหนี้สินทุกชนิดตรงเวลาจะได้กู้ธนาคารผ่านฉลุย
4 ระวังไม่ให้กู้เกินวงเงินสูงสุดที่ธนาคารให้กู้ได้ โดยคำนวณจากเงินเดือนของตนเอง ดอกเบี้ยตลาด และระยะเวลาสูงสุดที่กู้ได้
5 ระวังไม่ให้กู้ธนาคารมาลงทุนเกิน 2 เท่าของทรัพย์สินสุทธิที่ตนเองมีในปัจจุบัน
6 มีเงินออมพร้อมชำระค่าผ่อนบ้านและค่าใช้จ่ายอื่นๆในอีก 12 เดือนข้างหน้าเป็นอย่างน้อย
7 ต้องอยู่ในทำเลดีใกล้รถไฟฟ้า ทางด่วน รถสาธารณะ แหล่งงาน และ/หรือ ห้างสรรพสินค้า
8 ต้องอยู่ติดถนนใหญ่ ซอยใหญ่ หรือซอยทะลุลัดเลาะได้หลายถนน
9 ค้นหาผลงานที่ผ่านมาของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่เราสนใจซื้อ มีคนไม่พอใจน้อย
10 ช่วงเปิดขายโครงการ (Pre Sales) ควรขายได้ไม่น้อยกว่า 40% และมีแนวโน้มผ่าน EIA
11 ราคาต่อตารางเมตรถูกกว่าคอนโดที่อยู่ใกล้เคียงและราคาเฉลี่ยต่อยูนิตในโครงการที่เราสนใจ
12 ราคาซื้อไม่ควรเกิน 2 ล้านบาท เพราะราคาที่นิยมซื้อขายกันอยู่ที่ 1-3 ล้านบาท
13 ขนาดห้องไม่ควรน้อยกว่า 28 ตารางเมตร และผังห้องจัดเป็นสัดส่วนลงตัว
14 ตำแหน่งห้องเห็นวิวสวยๆในระยะไกล ไม่มีตึกมาบัง
15 ตำแหน่งห้องไม่ติดลิฟท์ เมรุ หม้อแปลงไฟฟ้า ลานจอดรถ และที่ทิ้งขยะ
16 ส่วนกลางมีเพียงพอโดยเฉพาะลิฟท์และที่จอดรถ สำคัญมาก
17 จำนวนยูนิตไม่น้อยกว่า 300 ยูนิต เพื่อลดปัญหาการคัดเลือกลูกบ้านมาเป็นนิติบุคคลและค่าส่วนกลางไม่เพียงพอ
18 ต้องคาดได้ว่าราคาคอนโดที่เราเล็งไว้จะสูงขึ้นในอนาคตอันใกล้จากเหตุผลใด และอัตราค่าเช่าไม่น้อยกว่า 7% ต่อปี

การเตรียมความพร้อมทางการเงินและหาคอนโดที่มีครบทั้ง 18 ข้อนี้ไม่ใช่เรื่องง่ายครับ และยังมีข้อมูลที่ต้องศึกษาอีกมากก่อนตัดสินใจลงทุน อย่างเช่น ระยะห่างสถานีรถไฟฟ้าสำหรับผมไม่ควรเกิน 800 เมตรแต่ถ้าเป็นทางด่วนไม่ควรเกิน 3 กิโลเมตร เป็นต้น ภาวะคอนโดเกลื่อนตลาดเช่นนี้เราต้องเลือกที่คุ้มค่ากับการลงทุนจริงๆ ซึ่งช่วยให้เราหาคนมาเช่าได้ง่ายและขายต่อในอนาคตก็ได้ราคาดี

ขอฝาก Maibat Fanpage https://www.facebook.com/maibat.thailand ถ้าชอบช่วยกด LIKE ติดตามด้วยครับ ขอบคุณครับ