ขอถาม GURU เรื่อง การวัดขนาดพื้นที่ในคอนโดฯ หน่อยครับ?

อยากถามว่า ที่โครงการ ขายคอนโด ตามขนาดพื้นที่ อย่างเช่น 38 ตารางเมตร นี่เขาวัดกันแบบไหนครับ
1) วัดจาก พื้นที่ใช้สอยในห้องจริงไม่รวมพื้นที่กำแพงห้อง
2) หรือ วัดรวมพื้นที่กำแพงห้องเข้าไปด้วย
3) พื้นที่ระเบียง ถือว่าเป็นพื้นที่ของห้องด้วยหรือไม่ และ พื้นที่ตรงระเบียงจะรวมอยู่ใน พื้นที่โฉนดห้องที่ออกจาก กรมที่ดินหรือไม่ครับ
เพราะผมซื้อไว้ 38 ตรม แต่พอสร้างเสร็จ จะขายผม 40.50ตรม ผมต้องจ่ายเพิ่ม300000บาท กลัวโดนหลอกครับ