_{โดย : กรุงเทพธุรกิจออนไลน์}

3 นายกสมาคมอสังหาฯ ห่วงทิ้งดาวน์คอนโดต่างจังหวัดพุ่ง หลังจากพับโครงการ 2 ล้านล้าน นักเก็งกำไรอ่วม คาดราคาที่ดินต่างจังหวัดร่วง 50%

หลังจากศาลรัฐธรรมนูญ แตะเบรกโครงการขนาดใหญ่ วงเงิน 2 ล้านล้านบาท นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายราย ต่างแสดงทัศนะถึงผลกระทบที่จะเกิดขึ้น โดยเห็นตรงกันว่า จะเป็นจุดเปลี่ยนของราคาที่ดิน และปริมาณอสังหาริมทรัพย์ในต่างจังหวัด ปรับฐานสู่ระดับเดิม

นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต กรรมการผู้จัดการ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) กล่าวในงาน มหกรรมบ้านและคอนโด ครั้งที่ 30 วานนี้ (13 มี.ค.) ว่า ตามที่ร่าง พ.ร.บ.กู้เงินเพื่อพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคมขนส่งของประเทศ พ.ศ. ....วงเงินไม่เกิน 2 ล้านล้าน ขัดรัฐธรรมนูญ ส่งผลให้ร่าง พ.ร.บ.ดังกล่าวตกไปนั้น สิ่งที่น่าเป็นห่วงหลังจากนี้ ก็คือ ปัญหาการทิ้งดาวน์ของโครงการคอนโดมิเนียมในต่างจังหวัด ที่มีการเปิดตัวไปในหลายจังหวัด โดยเฉพาะในทำเลที่คาดว่าจะมีรถไฟความเร็วสูงผ่าน เนื่องจากไม่มีสิ่งกระตุ้นเศรษฐกิจต่างจังหวัดให้เติบโตต่อเนื่อง

“การขายคอนโดเป็นการขายกระดาษ ซึ่งผิดกับบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ ที่สร้างตามออเดอร์เมื่อขายได้ เมื่อขาดแรงกระตุ้นเศรษฐกิจให้ขยายตัว ขณะที่กำลังซื้อก็ชะลอตัวลง จากนโยบายจำนำข้าว จึงน่าเป็นห่วงเมื่อโครงสร้างเสร็จแล้ว ลูกค้าจะไม่มารับโอนมากแน่นอน”

นักเก็งกำไรที่ดินอ่วมราคาร่วง 50%

นายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า การแตะเบรกโครงการ 2 ล้านล้าน จะมีผลทำให้ราคาที่ดิน ที่มีการเก็งกำไรปรับตัวลดลง อาจปรับกลับมาอยู่ที่ระดับเดิม หรือทำให้ราคาที่ดินทั่วประเทศปีนี้ปรับขึ้นเฉลี่ยไม่มากเพียงแค่ 10% จากเดิมที่เคยปรับขึ้นมาก 50-100% ในบางทำเลที่อยู่ในแนวรถไฟความเร็วสูงผ่าน โดยเฉพาะจังหวัดที่มีสถานี เช่น นครราชสีมา พิษณุโลก เชียงใหม่ เป็นต้น รวมถึงจังหวัดในภาคตะวันออกเฉียงเหนือ พบว่ามีอัตราการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินมากที่สุด โดยเฉพาะที่จังหวัดขอนแก่น อุบลราชธานี และ อุดรธานี แม้จะไม่มีรถไฟความเร็วสูงผ่านก็ตาม เช่น ที่ดินใจกลางเมืองอุดรธานี ปรับขึ้นมาถึงเท่าตัว

เขายังให้ความเห็นต่อการลดดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) มองว่า จะไม่ได้มีผลในการกระตุ้นเศรษฐกิจและการจับจ่ายใช้สอยมากนัก เมื่อเทียบกับช่วงปกติ ที่การลดดอกเบี้ยแต่ละครั้งจะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจได้เป็นอย่างดี เนื่องจากลดในภาวะที่ตลาดไม่เอื้ออำนวย ทั้งเศรษฐกิจชะลอตัว และปัญหาด้านการเมือง

ด้าน นายธำรง ปัญญาวงศ์สกุล นายกสมาคมอาคารชุดไทย คาดว่า ราคาที่ดินในต่างจังหวัดที่มีการเก็งกำไร จะปรับราคาลดลงมากกว่า 50% เพราะก่อนหน้านี้ราคาที่ดินขึ้นไปกว่า 100-200% โดยเฉพาะจังหวัดหัวเมืองใหญ่ ไม่ว่าจะเป็นภูเก็ต ขอนแก่น อุดรธานี ปรับขึ้นไปเท่าตัว ไม่เฉพาะที่ดินในอำเภอเมืองเท่านั้นที่ปรับขึ้นมาก แม้แต่ที่ดินทำการเกษตร ก็มีราคาสูงขึ้นเช่นเดียวกัน จากไร่ละ 3-4 หมื่นบาท เป็น 7-8 หมื่นบาท

เขายังกล่าวว่า การแตะเบรกโครงการขนาดใหญ่วงเงิน 2 ล้านล้านบาท น่าจะเป็นผลดีต่อภาพรวมของอุตสาหกรรมการก่อสร้าง เพราะจะลดปัญหาการแย่งชิงแรงงานในภาคอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งขณะนี้เกิดปัญหาแรงงานไม่เพียงพออยู่แล้ว

นอกจากนี้ ยังมองว่าจะทำให้ภาคอสังหาริมทรัพย์มีการปรับฐานใหม่หลังจากโครงการเมกะโปรเจคของรัฐสะดุด ทำให้ความต้องการ (ดีมานด์) เข้าสู่ภาวะปกติตามการเติบโตที่ควรจะเป็น เพราะไม่มีปัจจัยกระตุ้นให้เกิดการเติบโตอย่างเร่งด่วน

สำหรับการปรับฐานในปีนี้ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ บ้านเดี่ยวน่าจะลดจำนวนลงมาอยู่ที่ระดับ 3-4 หมื่นยูนิต จาก 4-5 หมื่นยูนิตในปีก่อน คอนโดมิเนียมน่าจะลดลงจาก 8.5 หมื่นยูนิต เหลือ 5 หมื่นยูนิต

ขณะที่ นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า โครงการ 2 ล้านล้าน หากไม่เกิดขึ้น จะส่งผลให้ราคาที่ดินในจังหวัดต่างๆ ที่เคยคาดว่าจะเป็นสถานีรถไฟความเร็วสูง ลดลงแน่นอน เพราะก่อนหน้านี้ มีการเก็งกำไรที่ดินสูงขึ้นไป 2-3 เท่า จากราคาปกติ โดยส่วนใหญ่จะเป็นนักเก็งกำไรที่ดิน ไม่ใช่ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ โดยน่าเป็นห่วงว่านักเก็งกำไรเหล่านี้จะอยู่ในภาวะติดดอยเหมือนกับภาวะติดดอยหุ้น

“เชื่อว่ากำลังซื้อที่อยู่อาศัยในตลาดหัวเมืองใหญ่ปีนี้ จะลดลงมาก ยกเว้นเมืองท่องเที่ยว ที่มีกำลังซื้อของต่างชาติเข้ามาช่วย รายใหญ่ไม่น่าเป็นห่วงเพราะมีสภาพคล่องทางการเงิน ส่วนรายเล็กส่วนใหญ่จะใช้เงินลงทุนของตัวเอง แต่ที่น่าห่วงคือรายกลาง เร่งการลงทุนตามกระแสและใช้เงินกู้เป็นส่วนใหญ่ เพราะแม้ว่าการเมืองจบเร็วภายใน 6 เดือน ก็ไม่ใช่ว่ากำลังซื้อจะมาทันที”

กรมที่ดินคาดราคาที่ดินปรับลด 5-10%

นายปราโมทย์ ยามาลี รองอธิบดีกรมที่ดิน กล่าวว่า ตามที่ร่าง พ.ร.บ. กู้เงินเพื่อพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคมขนส่งของประเทศ พ.ศ. ....วงเงินไม่เกิน 2 ล้านล้าน ขัดรัฐธรรมนูญ ส่งผลให้ร่าง พ.ร.บ. ดังกล่าวตกไป เชื่อว่าจะมีผลต่อราคาที่ดิน โดยเฉพาะในต่างจังหวัด ทำเลที่คาดการณ์ว่าจะเป็นเส้นทางตามแนวรถไฟความเร็วสูงผ่าน ที่ราคาที่ดินได้มีการปรับราคาขึ้นไปสูงก่อนหน้านี้ในหลายจังหวัด มีโอกาสปรับตัวลดลงประมาณ 5-10% โดยเฉพาะตามหัวเมืองใหญ่

“หลังจากนี้ เมื่อโครงการรถไฟความเร็วสูงไม่เกิดขึ้น จะทำให้นักลงทุนชะลอการลงทุนออกไป รวมถึงการเก็งกำไรราคาที่ดินก็จะลดลง”

อย่างไรก็ดี ในช่วงต้นปีที่ผ่านมา การดำเนินธุรกรรมผ่านกรมที่ดิน พบว่ามีการชะลอการดำเนินธุรกรรมไปบ้าง เป็นผลมาจากสถานการณ์การเมืองร้อนแรง โดยช่วง 5 เดือนของปีงบประมาณ 2557 (เริ่มตั้งแต่เดือนต.ค. 2556) จำนวนการดำเนินธุรกรรมลดลงไปประมาณ 10% คาดว่าจนถึงปลายไตรมาส 2 และ ไตรมาส 3 สถานการณ์จะกลับคืนสู่ภาวะปกติ

ขณะที่ในปีงบประมาณ 2556 มีการดำเนินธุรกรรมผ่านกรมที่ดินกว่า 6 ล้านรายการ คิดเป็นมูลค่าจากการเก็บค่าธรรมเนียม กว่า 70,000 ล้านบาท ซึ่งมีเพิ่มขึ้นทุกปี

อสังหาฯ เปิดใหม่ 2 เดือนยังลด

นายอิสระ บุญยัง กรรมการผู้จัดการ ที่ปรึกษาสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า ภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในช่วง 2 เดือนแรกที่ผ่านมาพบว่ามีอสังหาริมทรัพย์เปิดใหม่ประมาณ 13,200 ยูนิต แบ่งเป็นบ้านแนวราบประมาณ 4,400 ยูนิต คอนโดมิเนียมประมาณ 8,800 ยูนิต ซึ่งถือว่าปรับตัวลดลง โดยคาดว่าทั้งปีจะมีที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ไม่เกิน 1 แสนยูนิต ซึ่งจะส่งผลดีต่อระบบอสังหาฯ โดยเฉพาะคอนโดที่จะเปิดลดลงประมาณ 30% จากปี 2556 ที่มีจำนวน 85,000 ยูนิต ทั้งนี้เชื่อว่าทั้งปีจะมีอสังหาริมทรัพย์เปิดใหม่ไม่เกิน 1 แสนยูนิต ซึ่งเป็นไปตามภาวะตลาด

ด้านกำลังซื้อ คาดว่าจะชะลอตัวลงบ้างตามภาวะตลาด ซึ่งในช่วง 2 เดือนแรกอาจชะลอตัวไปบ้างแต่ปัจจุบันเริ่มปรับตัวดีขึ้น และคาดว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะปรับตัวดีขึ้นในช่วงไตรมาส 2 โดยมีปัจจัยบวก จากประชาชนเริ่มปรับตัวให้เข้ากับสถานการณ์ อัตราการว่างงานอยู่ในระดับต่ำ บ้านราคาไม่ปรับขึ้น เนื่องจากไม่มีโครงการ 2 ล้านล้าน ทำให้ไม่มีปัญหาขาดแคลนแรงงาน วัสดุก่อสร้าง คณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ธนาคารแห่งประเทศไทย ปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบาย ลง 0.25 บาท ซึ่งมีสถาบันการเงินบางแห่งได้ปรับลดดอกเบี้ยลงตามไปแล้ว

นายชาติชาย พยุหนาวีชัย รองกรรมการผู้จัดการ ธนาคารกสิกรไทย จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ภาพรวมการปล่อยสินเชื่อช่วง 2 เดือนแรก ต่ำกว่าเป้า 10-20% สำหรับสินเชื่อใหม่ มูลค่า 4,200 ล้านบาท จากเป้ารวมสินเชื่อใหม่ทั้งปีที่ 52,000 ล้านบาท ส่วนหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (เอ็นพีแอล) ของธนาคารอยู่ที่ 1.6% ส่วนภาพรวมทั้งตลาด อยู่ที่ 2.3%

ชี้ฉุดมอเตอร์เวย์-ทวายช้าลากยาว

นายธีระชัย ชุติมันต์ ประธานหอการค้าจังหวัดกาญจนบุรี กล่าวว่า ในส่วนการลงทุนขนาดใหญ่ที่จังหวัด ทั้งมอเตอร์เวย์และโครงการทวาย ขณะนี้ยังมีการเดินหน้าต่อไป แต่ยอมรับว่าการมีเพียงรัฐบาลรักษาการทำให้โครงการช้าลง ประกอบกับการหาผู้ลงทุนรายใหญ่รายใหม่แทนญี่ปุ่นก็จะทำให้ความคืบหน้าโครงการน้อยลง แต่มั่นใจว่าจะไม่มีการล้มเลิกเพราะถือเป็นการลงทุนขนาดใหญ่ระดับภูมิภาค

ส่วนสถิติในท้องถิ่น ยังดีอยู่ จากอานิสงส์การเปิดด่านถาวร ทำให้การค้าและการท่องเที่ยวคึกคัก ขณะเดียวกันการลงทุนเพื่อสร้างเมืองใหม่ในฝั่งพม่า ก็เป็นปัจจัยที่ทำให้เศรษฐกิจดีต่อเนื่อง และถือเป็นการสร้างโอกาสทางการค้าจากฝั่งพม่า ซึ่งไทยควรเร่งเสริมความเข้มแข็งธุรกิจภายในให้ทันกับเพื่อนบ้าน

นายวัลลภ วิตนากร รองประธานสภาอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย (ส.อ.ท.) และที่ปรึกษาสมาคมอุตสาหกรรมเครื่องนุ่งห่มไทย กล่าวว่า มีผลกระทบต่อเศรษฐกิจโดยรวมทั้งประเทศ เพราะว่างบประมาณการลงทุน 2 ล้านล้านบาท หากเฉลี่ยการลงทุนปีละ 3 แสนล้าน จะลงทุนได้ใน 7 ปี ซึ่งเป็นการลงทุนมหาศาล ซึ่งจะก่อให้เกิดการสร้างงาน แต่เมื่อผลออกมาว่าขัดรัฐธรรมนูญ ก็จะมีผลต่อการลงทุนของทั้งไทยและต่างประเทศ ที่มีความสนใจจะหมดไป และมีผลต่อการจ้างงาน