ขอคำแนะนำกรณีการขอโฉนดที่ดินใหม่ค่ะ

ขอรบกวนท่านที่พอจะมีความรู้ด้านกฏหมายแนะนำหน่อยค่ะ เมื่อประมาณ 20 ปีที่แล้ว แม่ของดิฉันได้ทำเรื่องกู้เงินค่ะ โดยยินยอมนำโฉนดที่ดินวางค้ำประกันแต่ไม่สามารถไปดำเนินการด้วยตนเอง จึงมีการเซ็นใบมอบอำนาจให้ผู้อื่นไปแทนค่ะ และใบมอบอำนาจนั้นเป็นใบเปล่าไม่ได้มีการกรอกข้อมูลใดๆ จะว่าโง่ก็ถูกค่ะ แต่ในเวลานั้นมีความจำเป็นจริงๆ แต่คนที่รับมอบอำนาจไปเอาไปเติมตัวเลขเองทำให้ยอดเงินที่ต้องชำระนั้นมากเกินที่ได้มาเลยได้อายัติใบมอบอำนาจและโฉนดที่ดินฉบับนั้นไว้ด้วยค่ะ

ปัจจุบันนี้ ทางบ้านก็ยังไม่สามารถติดตามผู้ที่ให้กู้เงินได้ เนื่องจากมีการย้ายที่อยู่และเปลี่ยนเบอร์โทรศัพท์ ผู้ที่รับมอบอำนาจก็เสียชีวิตแล้วรวมไปถึงผู้ที่เป็นพยาน 2 คน ก็เสียชีวิตแล้วเช่นกัน

ทางบ้านก็ยังอยากได้โฉนดที่ดินคืนค่ะ เลยไปติดต่อที่กรมที่ดินแต่เนื่องจากได้ทำการอายัติไว้ต้องทำเรื่องถอนอายัติก่อนจึงจะสามารถขอใบโฉนดใหม่ได้ แต่ทางที่ดินก็เกรงว่าในระหว่างที่ทางบ้านถอนอายัติโฉนดและทำเรื่องขอโฉนดใบใหม่นั้น จะมีคนที่ถือใบมอบอำนาจที่แม่ได้อายัติไว้มาแสดงตัวและสามารถยื่นขอเป็นเจ้าของที่ดินค่ะ

จากเรื่องราวข้างต้นสิ่งที่ดิฉันต้องการตอนนี้คือ

    1.  อยากได้โฉนดที่ดินคืนค่ะ ถ้าไปถอนอายัติแล้วทำโฉนดใหม่ ต้องใช้เวลา 30 วัน จะมีโอกาสถูกเสียบในช่วงเวลานี้มั้ยคะ คือคนที่ถือใบมอบอำนาจกับโฉนดตัวจริงมายื่นทำในช่วงนี้ ตรงกับช่วงที่เราถอนอายัติพอดี จะมีโอกาสเกิดขึ้นมั้ยคะ?
    2.  ใบมอบอำนาจมีอายุกี่ปีคะ ?
    3.  ถ้าทำเรื่องฟ้องต่อศาลจะมีค่าใช้จ่ายสูงมั้ยคะ?

รบกวนผู้ที่มีความรู้แนะนำด้วยค่ะ ขอบคุณทุกความคิดเห็นค่ะ