เครียดจัง ทำกิจการส่วนตัวเล็กๆ อยากกู้ซื้อบ้าน แต่จับต้นชนปลายไม่ถูกเลยค่ะ

จากประสบการณ์ทางตรง และทางอ้อม นับ 10++ ปี ในการเป็นลูกหนี้ผ่อนบ้านกับหลายธนาคาร
ผ่านกระบวนการซื้อ-ผ่อน-refinance-ขาย มาไม่น้อย ..ปัจจุบันยังผ่อนอยู่ 3 หลัง
( ไม่ได้จะอวดมั่งอวดมีนะคะ ..เป็นหนี้เยอะๆ ไม่น่าโชว์เท่าไหร่หรอกค่ะ ..ความจำเป็นบีบบังคับทั้งน้านนน..)
..บวกกับเห็นว่าคุณ จขกท. ยังอายุน้อย และไม่มีประสบการณ์เรื่องการเป็นหนี้ยาวๆ อย่างการผ่อนบ้านมาก่อน
จึงขออนุญาตแนะนำอย่างนี้นะคะ

ก่อนจะคิดอยากมีบ้านเป็นของตัวเอง ..อย่างแรกที่คุณควรต้องมีก่อนคือ "ความมั่นคง"
มั่นคงในเรื่องหน้าที่การงาน , รายได้ , ความสามารถในการชำระหนี้ รวมไปถึงเรื่องความสัมพันธ์ระหว่างผู้ที่คิดว่าจะมาเป็นผู้กู้ร่วม
..ยกตัวอย่างเพื่อนสาวของพี่คนหนึ่ง คบกับแฟนมา 5 ปี ยิ่งกว่ามั่นใจว่าคนนี้แหล่ะ
ก็ไปผ่อนรถ ผ่อนบ้านด้วยกัน โดยกู้ร่วม ใช้เงินกระเป๋าเดียวกัน..ต่อมาสิ่งที่แน่นอนเหลือหลาย ..ก็คือความไม่แน่นอน
สองคนนั้น มีอันต้องเลิกรากัน ..ทีนี้ก็วุ่นวายไม่น้อย เพราะตอนรักกันมันยังไงก็ได้ แต่ตอนหมดรักกันนี่ ..ก็ลองนึกเรื่องต่อดูละกันค่ะ
..แต่พี่ไม่ได้แช่งคุณน้อง จขกท.นะ .. แค่อยากให้ประเมินเรื่องความมั่นคงในทุกๆ ด้าน ให้ดีๆ ก่อน เพราะสิ่งที่บอก มันเป็นสิ่งที่เกิดขึ้นได้ และเคยเกิดขึ้นแล้ว

ประเด็นถัดมา หากเรื่องความมั่นคงผ่าน ก็มาดูเรื่อง "ความสามารถ"
..ด้านการหารายได้ vs รายจ่าย ถึงจะเหลือมาเป็นความสามารถในการชำระหนี้ หรือจ่ายค่างวดบ้าน

คนหนุ่มสาว มักจะนึกเสียดายค่าเช่าบ้าน / หอ ..ก็มักจะนึกอยากซื้อเลย ..แต่ที่จริงควรจะคิดให้มากกว่าการเสียดายค่าเช่า
เพราะการเป็นหนี้ก่อนใหญ่ และยาวนาน อย่างบ้าน ..ถ้าไม่พร้อมจริง แทบกระอักเลือดทุกรายค่ะ

อย่าง case ของคุณน้อง จขกท. และคุณแฟน ถ้าวิเคราะห์แบบตรงไปตรงมา เหตุผลล้วนๆ ไม่มีอคติ
..เพิ่งซื้อรถคนละคัน ผ่อนกันมาได้ไม่นาน รถทั้ง 2 คัน ยังมีภาระผ่อนอีกเกือบ 5 และ 6 ปี ค่างวด 2 คัน ก็ตีกลมๆ 16,000
..คุณแฟนมีหนี้บัตรเครดิต และ กยศ. ที่ยังต้องจ่าย ..
..ค่าน้ำมันรถ - ค่ากินอยู่ - ใช้จ่ายประจำวัน ...ฯลฯ

..ด้วย profile คุณแฟน หักภาระค่าผ่อนรถ - ผ่อนบัตร ก็ไม่สามารถกู้บ้านได้ในเวลานี้แล้วค่ะ เพราะแบงค์มักจะคิดภาระที่ไม่เกิน 40%
ของเงินเดือนที่ verify ที่มาที่ไปได้ ..ดีดดูแล้ว ณ เวลานี้ ภาระปัจจุบัน ก็เต็มแล้วค่ะ
แบงค์ที่ยังอุตส่าห์อนุมัติให้ 1.6 ล้านนี่ ไม่ทราบว่าเค้าดูเรื่องภาระผ่อนรถ / บัตรเครดิตหรือยัง
..ด้วย profile คุณน้อง จขกท. ที่ไม่มีรายได้ประจำ เป็น freelance รายได้ไม่แน่นอน และส่วนตัวก็มีภาระผ่อนรถตัวเอง เดือนละ
7,000 ..ถามตัวเองดีกว่าว่ารับภาระมากกว่านี้ไหวเหรอคะ ?

แต่ถ้าคุณอยากปั้น statement จริงๆ ก็ต้องใช้เวลาและความอดทนค่ะ  ปุบปับเลยนี่ไม่ได้หรอกค่ะ
แบงค์เค้าดูออก ที่สำคัญคือการสามารถอธิบายที่มาที่ไปของรายได้ได้ คือ verify ได้ว่าเงินที่เข้าบัญชีนี้มาจากไหน
ได้มายังไง

อ่ะ..สมมุติประเมินเรื่องความสามารถผ่านแล้ว ได้ตัวเลขขึ้นมาจำนวนหนึ่ง คือเงินที่สามารถหมดไปกับการผ่อนค่างวดบ้านได้  
ต่อมาคือดูวงเงินที่สามารถกู้ได้ โดยที่ผู้กู้ไม่ต้องกินแกลบ  ซึ่งก็คือ "ราคาบ้าน" นั่นเอง
วิธีการง่ายๆ คือเมื่อคุณหาความสามารถในการจ่ายค่างวดต่อเดือนได้แล้ว ให้เอา 7,000 ไปหาร จะได้ตัวเลขเป็นเท่าของเงิน 1 ล้านบาท
เช่น หากคุณแฟนเงินเดือน 30,000 (ติ๊ต่างปลอดภาระทุกอย่าง) คิดภาระที่ 40% ได้ = 12,000 / 7,000 = 1.714 (ล้านบาท)
นั่นคือราคาบ้านที่คุณควรมองหาค่ะ

หากอยากได้บ้านที่ราคาสูงกว่านั้น คุณก็คำนวณย้อนกลับขึ้นไปได้เช่นกัน
เช่นอยากได้บ้านราคา 2.2 ล้าน ก็หาค่างวดก่อนด้วยการเอา 7,000 ไปคูณ = 15,400
แล้วคิด 15,400 เท่ากับ 40% ก็สามารถคิดย้อนกลับยอด 100% ได้ = 38,500 บ. นั่นคือเงินเดือน/รายได้ก่อนคิดภาระค่ะ

..ซึ่งมันก็จะย้อนกลับไปหาประเด็นเรื่องความสามารถ และความมั่นคงนั่นเองค่ะ

และยังมีข้อควรจำสำหรับความแตกต่างของบ้านใหม่ กับบ้านมือสอง
..บ้านใหม่ สมัยนี้มักมาพร้อมโปรโมชั่นดอกเบี้ย เพราะโครงการหมู่บ้านมี deal กับธนาคารไว้แล้ว
บางแบงค์ให้กู้ตกแต่งพร้อมด้วยเลย เป็น 105% ( คือแยกเป็น 2 สัญญา )
พ่วงส่วนลด ของแถม แอร์ - เฟอร์ฯ ..ก็ว่ากันไป
..บ้านมือสอง อาจมีจุดเด่นเรื่องทำเล เพราะบ้านใหม่ถูกกว่า ข้อเสนอดีกว่าก็จริง แต่ดันอยู่ซะท้ายซอยเลย ห่างถนนใหญ่เป็นกิโล
แต่ข้อจำกัดของบ้านมือสอง คือแบงค์ปล่อยเต็มที่ 80-90%
ดังนั้นหากคุณคิดจะซื้อบ้านมือสอง กรณีราคาประเมินไม่ได้สูงกว่าราคาซื้อขายที่คุณตกลงกับเจ้าของบ้านเดิมมากๆ หน่อย
คุณก็มีโอกาสที่จะต้องหาเงินส่วนต่างมาจ่ายเพิ่มเติม
เช่น บ้านจะซื้อจะขายกันที่ราคา 2.2 ล้าน หากแบงค์ประเมินให้เท่ากัน คือ 2.2 แล้วปล่อยกู้แค่ 90%  แปลว่าคุณต้องเอา
เงินสด 220,000 ให้เจ้าของบ้าน ( ยอดนี้ไม่เกี่ยวกับค่าใช้จ่ายการโอน - การจดจำนอง - ประกันชีวิต/อัคคีภัย ที่กลายเป็นสิ่งที่พ่วง
มากับการกู้บ้านไปแล้ว )
หากโชคดีที่บ้านดูดี และเจ้าของขายถูกกว่าราคาประเมิน เช่น แบงค์ประเมินให้ 2.5 , 90% = 2.25 ล้าน cover ราคาซื้อขาย
คุณก็ไม่ต้องควักเนื้อ ..เป็นต้น

ในส่วนของการกู้บ้านหลังหนึ่ง ไม่สามารถแยกว่าคุณแฟน เธอกู้ได้แค่ 1.6 งั้นที่เหลือ อีก 6 แสน ชั้นเอาโฉนดไปขอกู้เองอีกสัญญานึง
..แบบนี้ทำไม่ได้ค่ะ โฉนด 1 ใบ ก็ต่อสัญญาเงินกู้ 1 สัญญา ถ้าคนเดียวไม่ผ่าน ก็เป็นกู้ร่วม เอาหลักฐานรายได้มารวมกัน

โดยส่วนตัว จากประสบการณ์ทั้งทางตรง และทางอ้อม ขอแนะนำว่าให้ทดลองเก็บเงินที่สมมุติว่าเงินก้อนนี้คือค่างวด
ใส่บัญชีต่างหากไว้ แล้วลองดูกันสักพัก ว่ารอดมั้ย ..นึกภาพออกใช่มั้ยคะ
เช่น คุณอยากซื้อบ้านราคา 2.2 ล้าน ต้องผ่อนเดือนละ 15,400 ..คุณก็ลองหักเงินจำนวนนี้ใส่บัญชีหนึ่งต่างหาก
แล้วอย่าไปยุ่งกับเงินจำนวนนี้ แล้วดูว่ารายรับเท่านี้ ถ้าต้องผ่อนแบบนี้ สถานการณ์จะเป็นยังไง
พี่ไม่แนะนำเลยจริงๆ กับการพยายามดิ้นรนแหกตาแบงค์ เพื่อให้กู้ผ่าน
เพราะสุดท้ายคนที่รับผลของการกระทำเต็มๆ คือตัวผู้กู้เองน่ะแหล่ะค่ะ

..ทิ้งท้ายนิดเดียว ชีวิตคู่ / ชีวิตการมีครอบครัว จะให้อยู่ด้วยกันอย่างมีความสุข
เรื่องแรกๆ เลยที่ไม่ควรจะให้เป็นปัญหา คือเรื่องการเงิน
..พี่ไม่ได้หมายถึงว่างั้นเราต้องหาสามีรวยๆ งั้นสิ ..ไม่ใช่ค่ะ แต่หมายถึงเราต้องรู้จักบริหารจัดการเรื่องการเงิน
ให้รายจ่ายเหมาะสมกับรายได้ ..ไม่งั้นจะมีบรรยากาศแห่งความตึงเครียดอบอวลอยู่ในบ้าน เพราะเงินตึงมือ
พี่เห็นเจ๊งมาหลายคู่แล้ว เพราะเรื่องนี้ ..พอเงินไม่พอใช้ ก็จะเริ่มเครียด และไปหาวิธีระบายความเครียด
ซึ่งแต่ละวิธี ล้วนนำไปสู่ความวิบัติทั้งนั้น..

ที่ร่ายยาวมา เพราะเห็นน้องบอกว่า จับต้นชนปลายไม่ถูก ไม่รู้จะเริ่มตรงไหน
..เอาเป็นว่า พี่เสนอแนะข้อมูลข้างต้นเป็น Guide line
ที่เหลือยกให้คุณน้อง จขกท. ลองนำไปปรับใช้ดูละกันนะคะ