จนทสินเชื่อ ส่ง ให้จนท ประเมินบ้านแล้ว ถือว่าผ่านมั้ย???

พี่เริ่มรู้สึกตัวเหมือนกันแฮะว่า..ชั้นเป็นมารความหวังคนอยากมีบ้านรึเปล่านะ..
แต่มีเพื่อนสมาชิกเคยบอกว่า ถ้าเรารู้ ก็ไม่น่าจะทำเป็นเพิกเฉย เห็นว่าธุระไม่ใช่ เพราะแค่คนเจอกันในบอร์ดสาธารณะ
เตือน 100 คน มีคนเชื่อสักคน ก็ถือว่าได้บุญ ..พี่ก็เลยเลือกตอบ และแสดงความเป็นห่วงใน case ที่ดูแล้วน่าสนใจ
เพราะพี่พูดสั้นๆ ไม่ค่อยเป็นค่ะ ...555

..อย่างเคสของคุณ จขกท.  เพราะพี่จำ log in ได้ว่าถามเรื่องนี้มาพักนึงแล้ว
คุ้นๆ ว่า เป็น 3 คนพี่น้อง และพี่เดานะว่า 3 คนพี่น้อง จะช่วยกันซื้อบ้านหลังใหญ่ๆ ให้พ่อกับแม่ได้อยู่อย่างมีความสุข ใช่มั้ยคะ

พี่ขออนุญาตกล่าวอย่างนี้ค่ะ..
การจะซื้อบ้าน ควรเริ่มที่การมีความพร้อมในทุกด้าน หรืออย่างน้อย ต้องมีการวางแผนที่ดี และรอบคอบ
เรื่องที่ควรพิจารณาได้แก่..
..ทำเล - ราคา ต้องเหมาะสมกับความสามารถในการชำระหนี้ "จริงๆ" ของผู้กู้
..คนที่คิดแค่จะหาทางทำยังไงให้ได้ยอดกู้มากที่สุด โดยไม่ได้คำนึงถึงตอนหาค่างวดมาผ่อนแต่ละเดือน
มักจะเจอกับวิกฤตการณ์ที่ไม่น่าอภิรมย์นักค่ะ และแทนที่จะได้อยู่บ้านอย่างมีความสุข กลับจะมีแต่ความเครียด และการทะเลาะเบาะแว้งในบ้าน

อย่างบ้านเดี่ยว ราคาเกือบ 3 ล้าน ค่างวดประมาณ 20,000 ..ตัวคุณเอง ค่างวดรถ 8,000 ..ต้องเติมแก๊ส/น้ำมันรถ , ค่ากินใช้รายวัน
ก็แทบจะเดือนชนเดือนแล้ว..มั้ย ? ( คุณลองดูบัญชีเงินเก็บดูละกันค่ะ ..ไม่ต้องตอบพี่ก็ได้ )
พี่น้องคุณ เค้าก็ต้องมีค่าใช้จ่ายส่วนตัวของเค้า
แล้วค่างวดมา 20,000 ..หารกันยังไงล่ะทีนี้ ??

..ประเด็นตัวผู้กู้ อยากให้พิจารณาอายุ , ความมั่นคงของหน้าที่การงาน , รายจ่ายส่วนตัว , ข้าวของเครื่องใช้ส่วนตัว ที่จำเป็นต้องใช้ , ต้องมี
หรือแม้แต่ "อยาก"มี และที่สำคัญคือ ครอบครัวในอนาคตของผู้กู้แต่ละคนด้วย
เช่น ตัวคุณ ยังต้องผ่อนรถ ..พี่น้องคุณล่ะ เค้าจะอยากมีรถเป็นของตัวเองหรือเปล่า ..ถ้าผ่อนบ้านแล้ว เค้าไม่มีความสามารถเหลือพอผ่อนรถ
..เค้าจะ happy กันมั้ย ?
พวกคุณ สมมุติตอนนี้ยังโสด แต่ต่อไปก็ต้องมีคนรัก ..สละโสด มีครอบครัวของตัวเอง
..คุณแน่ใจหรือว่า ทุกคนจะแต่งเข้าบ้านนี้หมด ..พี่เชื่อว่า ต้องมีคนแยกครอบครัวออกไป  ไม่งั้นคงอัดกันเป็นปลากระป๋อง
( พี่คิดเล่นๆ นะ ..บ้านเดี่ยว 3 ห้องนอน .. แค่พ่อแม่ 1 ห้อง , พี่ชาย 1 ห้อง ตอนนี้คุณก็ต้องอยู่ห้องเดียวกับน้องสาวแล้ว
ยกเว้นต่อเติมห้องนอนข้างล่างให้พ่อแม่ )
สมมุตินะ พี่ชายคุณแต่งงาน เค้าก็อาจอยากแยกบ้านไปอยู่กันเอง ..แล้วเค้าจะทำยังไงกับชีวิตครอบครัวใหม่
บ้านตัวเองก็ต้องเช่า แล้วยังต้องเจียดเงินมาผ่อนบ้านให้แม่ ..ตัวเองกระเบียดกระเสียน
โอกาสที่พี่สะใภ้ในอนาคตคุณจะอารมณ์เสีย พาลชวนกันทะเลาะ ..มีสูงมากค่ะ
เพราะยังไงครอบครัวใหม่ เค้าก็ต้องคิดถึงอนาคตของเค้า ..ลูกเต้าเค้าอีกล่ะ
หรือถ้าเค้าถอนหุ้นออกไป คุณหารกับน้องสาวแค่ 2 คนไหวมั้ยล่ะ..

อยากให้พวกคุณประชุมโต๊ะกลม หารือกันให้ละเอียดรอบคอบก่อน วางแผนกันให้ชัดเจน
และขอให้คิดแบบ worst case คือคิดในแง่ร้ายที่สุดไว้ก่อน เช่น เผื่อมีใครไม่อาจร่วมแชร์ค่าผ่อนได้ จะทำยังไง
และเนื่องด้วยบริบท , ปัจจัยภายในต่างๆ ของครอบครัวคุณ พี่ไม่อาจทราบ เช่น ที่จริงแล้ว พวกคุณมีรายได้เสริม นอกเหนือจากงานประจำ
หรือมีเงินออม เงินสะสมอยู่อีกก้อนใหญ่ ..สามารถรองรับทุกความเสี่ยงได้
หรือคุณพ่อคุณแม่ยังมีรายได้
จึงได้แต่แนะแนวทางให้ลองช่วยกันคิดดูนะคะ  
ขอให้โชคดีค่ะ

ปล. แค่เจ้าหน้าที่มาประเมินราคา ยังไม่อาจสรุปได้ค่ะ ว่าผ่าน ไม่ผ่าน
แต่ ..เอ..ถ้าเป็นบ้านใหม่ในโครงการ ไม่น่าจะมีประเด็นเรื่องราคาประเมิน เพราะราคาขายมันชัดๆ อยู่แล้ว
..แสดงว่าเป็นบ้านมือสอง ?
ข้อควรจำของบ้านมือสอง คือแบงค์ปล่อยกู้ แค่ 80-90% ของราคาประเมิน ..แล้วมาเทียบดูความสามารถในการชำระหนี้ของพวกคุณอีกที
เช่น หากคุณซื้อขายกันที่ 2.941 ล้าน  ต่อให้แบงค์ประเมินให้คุณเท่าราคาซื้อขาย คุณก็ต้องหา 10-20% เป็นเงินสดมาจ่ายส่วนต่าง
ให้เจ้าของบ้าน ( ไม่รวมค่าใช้จ่ายวันโอน / ค่าจดจำนอง / ประกันชีวิต )
และหากความสามารถในการชำระหนี้ของผู้กู้ ไม่สอดคล้องกับยอดกู้  เค้าก็จะอนุมัติวงเงินแค่ที่แบงค์จะให้ได้
ตานี้ล่ะ คุณต้องดูว่าคุณสามารถหาเงินก้อนมาจ่ายส่วนต่างก้อนไม่เล็กนี้ ไหวหรือเปล่าค่ะ

ปล.2 ถ้าไม่นับว่าจะดิ้นรนกู้ด้วยสิทธิสวัสดิการนะคะ
จาก profile ผู้กู้ทั้ง 3 คนนะ 15,000 x 3 ( OT ไม่นับ เพราะไม่แน่นอน ) = 45,000 x 40% ( คือความสามารถจ่ายค่างวดบ้าน
โดยผู้กู้ไม่ต้องกินแกลบ ) = 18,000 หักค่างวดรถ 8,000 ออกจากยอดนี้ เหลือความสามารถผ่อน ได้เดือนละ 10,000
หาร 7,000 ( ค่างวดต่อยอดกู้ 1 ล้าน ) = 1.428 ล้าน  คือราคาบ้านที่เหมาะสมกับรายได้ และค่าใช้จ่ายค่ะ

ปล.3 อดถามอากู๋ไม่ได้ ว่าบ้านที่คุณจะซื้อเป็นยังไง .. confirm เป็นบ้านมือสอง เพราะปิดโครงการแล้ว ราคาขายปี 55 คือ 2.48 ล้าน
ค่าส่วนกลาง ปีละ 9,450 บ. ..เห็นเค้าบอกว่าค่าสวนกลาง 18,900 สำหรับ 2 ปีน่ะค่ะ เลยเฉลี่ยให้..
บ้านสวยดีค่ะ ..ไงลองไตร่ตรองร่วมกันดีๆ จะได้เป็นบ้านที่อยู่แล้วมีความสุขค่ะ

ปล.4 ..ขออภัยล่วงหน้า หากคุณอ่านแล้วไม่สบายใจ เพราะมันคนละเรื่องกับความฝันที่วาดไว้เลย
แต่จากประสบการณ์นับสิบ+++ ปี จากการซื้อบ้านมือสองตอนไม่พร้อม - ผ่อนบ้าน - เอาบ้านให้คนเช่า - ขายบ้านทิ้ง - ซื้อบ้านใหม่
- ผ่อนบ้านตัวเอง - จ่ายเงินผ่อนบ้าน แต่เป็นชื่อญาติกู้ - ซื้อบ้านที่ผ่อนเองคืนจากญาติ - รีไฟแนนซ์ - ผ่อนบ้าน ทีเดียว 3 หลัง ฯลฯ
ถ้านับรวมประสบการณ์ของคนอื่นที่พี่ได้รับรู้ เช่น เอาบ้านไปเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกัน - ไม่มีเงินจ่ายแบงค์ - บ้านโดนยึด ขายทอดตลาด ฯลฯ
..ก็นับว่าประสบการณ์เรื่องบ้านโชกโชนพอตัวล่ะค่ะ