กำลังจะซื้อบ้านมือสองที่ต่างจังหวัดค่ะ หลังจากที่ได้สอบถามคุณเจ้าของบ้านทราบว่า
บ้านหลังนี้มีโฉนดที่ดิน 2 แปลง แปลงแรก (บ้านอยู่ที่ดินแปลงนี้) ซึ่งเป็นชื่อคุณเจ้าของบ้านเอง ได้นำไปจำนองกับธนาคาร (ธอส) หนี้ยังมีคงค้างประมาณสองแสนกว่าบาทค่ะ ส่วนแปลงที่สอง (เป็นที่จอดรถ) ซึ่งชื่อในโฉนดเป็นชื่อของคุณพ่อคุณเจ้าของบ้าน ซึ่งได้เสียชีวิตไปแล้ว ตอนนี้คุณเจ้าของบ้านเป็นผู้จัดการมรดก
โดยทางคุณเจ้าของบ้านแจ้งว่า จะต้องไปทำการไถ่ถอนโฉนดแปลงแรกก่อน โดยทางเราจะต้องนำเงินไปไถ่ถอนกับทางธนาคารเอง โดยทางคุณเจ้าของบ้านจะทำการโอนลอยให้ว่าที่ดินแปลงนี้จะเป็นของเราหลังจากไถ่ถอน แต่ว่าจะต้องนำเงินไปจ่ายให้ธนาคารและทางธนาคารจะใช้เวลา 2 อาทิตย์ในการดำเนินการ
ส่วนแปลงที่สองทางคุณเจ้าของบ้านจะทำการโอนให้ทางเราโดยตรง จากชื่อคุณพ่อของเขามาเป็นชื่อเราค่ะ
ทางเรามีข้อสงสัยและอยากขอคำแนะนำจากเพื่อนๆดังนี้ค่ะ
1. โฉนดแปลแรก : ตามที่เราเข้าใจนะคะ เราคิดว่าถ้าหากเรามีการตกลงซื้อขาย ทางเจ้าของบ้านควรจะต้องแจ้งทางธนาคารให้ดำเนินการจัดเตรียมโฉนด รวมทั้งคำนวณหนี้สินคงเหลือไว้ และทำการนัดลูกหนี้เพื่อจะมาไถ่ถอนโฉนด ไม่ใช่ว่าต้องจ่ายเงินไปก่อนสองแสนกว่า (เราเป็นคนนำเงินไปไถ่ถอนออกมาค่ะ) แล้วค่อยดำเนินการ ไม่ทราบว่าเข้าใจถูกต้องไหมคะ หรือว่าเราต้องจ่ายเงินให้ทางธนาคารไปก่อน นอกจากนี้โดยปกติแล้วทางธนาคารใช้เวลานานขนาดนั้นเลยหรือค่ะในการจัดเตรียมเอกสารต่างๆ และ โฉนดที่ดินปกติโอนลอยกันได้ด้วยหรือคะ เคยเห็นแต่กรณีของรถยนต์
2. โฉนดแปลงที่สอง : กรณีที่ยังเป็นชื่อของคุณพ่อ แต่ทางเจ้าของบ้านเป็นผู้จัดการมรดก ผู้จัดการมรดกมีอำนาจจัดการโอนที่ดินข้ามมาให้ผู้ซื้อคือเราได้เลยหรือค่ะ ไม่จำเป็นต้องโอนมาเป็นชื่อเจ้าของบ้านก่อนซึ่งคือทายาท แล้วค่อยโอนมาให้เราอ่ะค่ะ
3. ปกติค่าธรรมการโอนและค่าภาษีเงินได้จากการขายบ้านและที่ดิน ที่ต่างจังหวัดคำนวณอัตราเหมือนบ้านที่กรุงเทพไหมคะ โดยเราตกลงกับคุณเจ้าของบ้านค่ะว่า เราเป็นคนออกค่าใช้จ่าย ณ วันโอนทั้งหมด
4. มีเรื่องอะไรทางเราต้องระวังหรือต้องดูเป็นพิเศษบ้างคะ
ขอคำแนะนำจากเพื่อนๆด้วยนะคะ
ขอบคุณมากค่ะ
:) อยากขอคำแนะนำค่ะ : ซื้อบ้านมือสอง ที่โฉนดที่ดินติดจำนองธนาคารและโฉนดที่ดินยังไม่ได้โอนเป็นของผู้ขายค่ะ
บ้านหลังนี้มีโฉนดที่ดิน 2 แปลง แปลงแรก (บ้านอยู่ที่ดินแปลงนี้) ซึ่งเป็นชื่อคุณเจ้าของบ้านเอง ได้นำไปจำนองกับธนาคาร (ธอส) หนี้ยังมีคงค้างประมาณสองแสนกว่าบาทค่ะ ส่วนแปลงที่สอง (เป็นที่จอดรถ) ซึ่งชื่อในโฉนดเป็นชื่อของคุณพ่อคุณเจ้าของบ้าน ซึ่งได้เสียชีวิตไปแล้ว ตอนนี้คุณเจ้าของบ้านเป็นผู้จัดการมรดก
โดยทางคุณเจ้าของบ้านแจ้งว่า จะต้องไปทำการไถ่ถอนโฉนดแปลงแรกก่อน โดยทางเราจะต้องนำเงินไปไถ่ถอนกับทางธนาคารเอง โดยทางคุณเจ้าของบ้านจะทำการโอนลอยให้ว่าที่ดินแปลงนี้จะเป็นของเราหลังจากไถ่ถอน แต่ว่าจะต้องนำเงินไปจ่ายให้ธนาคารและทางธนาคารจะใช้เวลา 2 อาทิตย์ในการดำเนินการ
ส่วนแปลงที่สองทางคุณเจ้าของบ้านจะทำการโอนให้ทางเราโดยตรง จากชื่อคุณพ่อของเขามาเป็นชื่อเราค่ะ
ทางเรามีข้อสงสัยและอยากขอคำแนะนำจากเพื่อนๆดังนี้ค่ะ
1. โฉนดแปลแรก : ตามที่เราเข้าใจนะคะ เราคิดว่าถ้าหากเรามีการตกลงซื้อขาย ทางเจ้าของบ้านควรจะต้องแจ้งทางธนาคารให้ดำเนินการจัดเตรียมโฉนด รวมทั้งคำนวณหนี้สินคงเหลือไว้ และทำการนัดลูกหนี้เพื่อจะมาไถ่ถอนโฉนด ไม่ใช่ว่าต้องจ่ายเงินไปก่อนสองแสนกว่า (เราเป็นคนนำเงินไปไถ่ถอนออกมาค่ะ) แล้วค่อยดำเนินการ ไม่ทราบว่าเข้าใจถูกต้องไหมคะ หรือว่าเราต้องจ่ายเงินให้ทางธนาคารไปก่อน นอกจากนี้โดยปกติแล้วทางธนาคารใช้เวลานานขนาดนั้นเลยหรือค่ะในการจัดเตรียมเอกสารต่างๆ และ โฉนดที่ดินปกติโอนลอยกันได้ด้วยหรือคะ เคยเห็นแต่กรณีของรถยนต์
2. โฉนดแปลงที่สอง : กรณีที่ยังเป็นชื่อของคุณพ่อ แต่ทางเจ้าของบ้านเป็นผู้จัดการมรดก ผู้จัดการมรดกมีอำนาจจัดการโอนที่ดินข้ามมาให้ผู้ซื้อคือเราได้เลยหรือค่ะ ไม่จำเป็นต้องโอนมาเป็นชื่อเจ้าของบ้านก่อนซึ่งคือทายาท แล้วค่อยโอนมาให้เราอ่ะค่ะ
3. ปกติค่าธรรมการโอนและค่าภาษีเงินได้จากการขายบ้านและที่ดิน ที่ต่างจังหวัดคำนวณอัตราเหมือนบ้านที่กรุงเทพไหมคะ โดยเราตกลงกับคุณเจ้าของบ้านค่ะว่า เราเป็นคนออกค่าใช้จ่าย ณ วันโอนทั้งหมด
4. มีเรื่องอะไรทางเราต้องระวังหรือต้องดูเป็นพิเศษบ้างคะ
ขอคำแนะนำจากเพื่อนๆด้วยนะคะ
ขอบคุณมากค่ะ