พอดีมีคำถามของน้องคนหนึ่งหลังไมค์ คิดว่าเป็นคำถามที่มีประโยชน์เลยขอนำมากล่าวไว้ครับ
ถาม
- อยากรบกวนถามว่าคุณคนรักน้ำมันประเมินช่วงราคาที่เหมาะสม
ของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ด้วยวิธีการใดครับ
- อยากให้ช่วยแนะนำหนังสือหรือ website ที่ควรรู้สำหรับการลงทุนใน
กองทุนอสังหาริมทรัพย์ครับ (ตอนนี้รู้จักแค่ thaipropertyfund.com)
http://thaipropertyfund.com/
ตอบ
-Property Fund จะใช้การประเมินความถูกแพงด้วย Cash Flow ที่ได้รับ โดยใช้สมมุติฐานในเรื่อง Growth ของ Asset ซึ่งปรกติผมจะใช้ IRR (Internal Rate of Return) โดยสามารถใช้สูตรในการคำนวณออกมาจาก Excel ได้ไม่ยาก โดย IRR ที่ได้จะเป็นตัวแยกแยะความเหมาะสม และความถูกแพงของ Property Fund นั้นๆ โดยหากเป็นชนิด Free Hold จะมีมูลค่าสุดท้ายมากกว่า Lease Hold ตามทฤษฎีครับ
-ส่วนหนังสือหรือเวบไซท์ ค่อนข้างหาได้ยาก เพราะจริงๆแล้วความนิยมในการลงทุน Property Fund ยังมีค่อนข้างน้อยเมื่อเทียบกับหุ้น แต่โดยหลักๆแล้วผมจะใช้วิธีเชิงเปรียบเทียบจากพื้นฐานด้วยกระแสเงินสดผ่านสูตรการคำนวณที่กล่าวแล้วข้างต้นครับ
เวบที่ให้มาก็โอเคเลยครับ ถือเป็นแหล่งข้อมูลที่ค่อนข้างละเอียดและครอบคลุมครับ
---------------LHPF---------------
---------------QHHR---------------
-------------------MNRF-------------------
---------------MNIT2---------------
ข้อมูลที่ให้ในเวบนั้น เราจะมองแค่ผิวเผินยังไม่เพียงพอ แต่ให้เจาะลึกเนื้อในด้วยครับ บางกองดูเหมือนจะมีผลตอบแทนที่ดี แต่ทำไม Discount เยอะ บางกองทำไมให้ผลตอบแทนที่ราคาปัจจุบันไม่มาก แต่กลับมี Premium ค่อนข้างมาก ทุกอย่างมีเหตุมีผลในตัวมันเอง บางกองไม่มีศักยภาพจริง แต่ปล่อยกระแสเงินสดด้วยเงินประกันรายได้จากเจ้าของตามสัญญาซึ่งพวกนี้เมื่อครบกำหนดเวลา ราคามักร่วงลงมาและการสร้างผลตอบแทนในอนาคตจะไม่ได้ดีเท่าช่วงประกันรายได้ บางกองมีการจ่ายปันผลพิเศษจากการขายทรัพย์สินออกมา ซึ่งเกิดขึ้นเพียงครั้งเดียว หลังจากนั้น Cash Flow จะแย่ลงมาก หลายๆกองมีการเติมทรัพย์สินเข้าไปเรื่อยๆ แต่ปันผลกลับลดลงหรือไม่ได้มากกว่าเดิม อันนี้ก็ไม่น่าลงทุน สิ่งสำคัญที่สุดคือศักยภาพที่แท้จริงในการปั๊มกระแสเงินสดออกมาครับ
บางกองที่ควรหลีกเลี่ยงไปเลยก็คือกองที่ไม่มีศักยภาพในการสร้างกระแสเงินสดเลยตั้งแต่จัดตั้งมา พวกนี้เกิดขึ้นจากความล้มเหลวของกองทุนในการเข้าไปลงทุนในทรัพย์สินที่เจ้าของปั้นขึ้นมาเพื่อขายทำกำไร โดยส่วนใหญ่มักเป็นพวก Free Hold คือขายขาดให้กองทุน แต่มักเป็นทรัพย์สินที่สร้างยังไม่แล้วเสร็จ หรือเป็นทรัพย์สินที่มีความเสี่ยงสูง โดยมีการประเมินมูลค่าทรัพย์สินจาก ASSET มากกว่า Cash Flow โดยสิ่งเดียวที่ผู้ลงทุนเชื่อถือก็คือมูลค่าที่ดินและอาคาร แต่กองทุนเองได้มาก็ไม่มีปัญญาในการพัฒนาต่อ ต้องปล่อยไปตามยถากรรม
คุยกันเรื่องกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์
ถาม
- อยากรบกวนถามว่าคุณคนรักน้ำมันประเมินช่วงราคาที่เหมาะสม
ของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ด้วยวิธีการใดครับ
- อยากให้ช่วยแนะนำหนังสือหรือ website ที่ควรรู้สำหรับการลงทุนใน
กองทุนอสังหาริมทรัพย์ครับ (ตอนนี้รู้จักแค่ thaipropertyfund.com)
http://thaipropertyfund.com/
ตอบ
-Property Fund จะใช้การประเมินความถูกแพงด้วย Cash Flow ที่ได้รับ โดยใช้สมมุติฐานในเรื่อง Growth ของ Asset ซึ่งปรกติผมจะใช้ IRR (Internal Rate of Return) โดยสามารถใช้สูตรในการคำนวณออกมาจาก Excel ได้ไม่ยาก โดย IRR ที่ได้จะเป็นตัวแยกแยะความเหมาะสม และความถูกแพงของ Property Fund นั้นๆ โดยหากเป็นชนิด Free Hold จะมีมูลค่าสุดท้ายมากกว่า Lease Hold ตามทฤษฎีครับ
-ส่วนหนังสือหรือเวบไซท์ ค่อนข้างหาได้ยาก เพราะจริงๆแล้วความนิยมในการลงทุน Property Fund ยังมีค่อนข้างน้อยเมื่อเทียบกับหุ้น แต่โดยหลักๆแล้วผมจะใช้วิธีเชิงเปรียบเทียบจากพื้นฐานด้วยกระแสเงินสดผ่านสูตรการคำนวณที่กล่าวแล้วข้างต้นครับ
เวบที่ให้มาก็โอเคเลยครับ ถือเป็นแหล่งข้อมูลที่ค่อนข้างละเอียดและครอบคลุมครับ
---------------LHPF---------------
---------------QHHR---------------
-------------------MNRF-------------------
---------------MNIT2---------------
ข้อมูลที่ให้ในเวบนั้น เราจะมองแค่ผิวเผินยังไม่เพียงพอ แต่ให้เจาะลึกเนื้อในด้วยครับ บางกองดูเหมือนจะมีผลตอบแทนที่ดี แต่ทำไม Discount เยอะ บางกองทำไมให้ผลตอบแทนที่ราคาปัจจุบันไม่มาก แต่กลับมี Premium ค่อนข้างมาก ทุกอย่างมีเหตุมีผลในตัวมันเอง บางกองไม่มีศักยภาพจริง แต่ปล่อยกระแสเงินสดด้วยเงินประกันรายได้จากเจ้าของตามสัญญาซึ่งพวกนี้เมื่อครบกำหนดเวลา ราคามักร่วงลงมาและการสร้างผลตอบแทนในอนาคตจะไม่ได้ดีเท่าช่วงประกันรายได้ บางกองมีการจ่ายปันผลพิเศษจากการขายทรัพย์สินออกมา ซึ่งเกิดขึ้นเพียงครั้งเดียว หลังจากนั้น Cash Flow จะแย่ลงมาก หลายๆกองมีการเติมทรัพย์สินเข้าไปเรื่อยๆ แต่ปันผลกลับลดลงหรือไม่ได้มากกว่าเดิม อันนี้ก็ไม่น่าลงทุน สิ่งสำคัญที่สุดคือศักยภาพที่แท้จริงในการปั๊มกระแสเงินสดออกมาครับ
บางกองที่ควรหลีกเลี่ยงไปเลยก็คือกองที่ไม่มีศักยภาพในการสร้างกระแสเงินสดเลยตั้งแต่จัดตั้งมา พวกนี้เกิดขึ้นจากความล้มเหลวของกองทุนในการเข้าไปลงทุนในทรัพย์สินที่เจ้าของปั้นขึ้นมาเพื่อขายทำกำไร โดยส่วนใหญ่มักเป็นพวก Free Hold คือขายขาดให้กองทุน แต่มักเป็นทรัพย์สินที่สร้างยังไม่แล้วเสร็จ หรือเป็นทรัพย์สินที่มีความเสี่ยงสูง โดยมีการประเมินมูลค่าทรัพย์สินจาก ASSET มากกว่า Cash Flow โดยสิ่งเดียวที่ผู้ลงทุนเชื่อถือก็คือมูลค่าที่ดินและอาคาร แต่กองทุนเองได้มาก็ไม่มีปัญญาในการพัฒนาต่อ ต้องปล่อยไปตามยถากรรม