รบกวนต้องการทราบ เรื่องการ ซื้อ-ขาย ที่ดิน นส.3 ก

คือว่าสนใจที่ดิน นส.3 ก (ครุฑเขียว) ทางเจ้าของที่ได้อ้างว่า สามารถ เปลี่ยนเป็นโฉนด (ครุฑแดง) ณ วันโอน ที่สำนักงานที่ดิน

อยากทราบข้อมูลที่จะต้องตรวจสอบเบื้องต้น ก่อนจะทำการ ซื้อ-ขาย ครับ
1.สามารถเปลี่ยนเป็นโฉนดที่ดิน ตามที่เจ้าของได้แจ้งเราหรือไม่ ? อย่างไร ?
2.ต้องขอคัดสำเนา ที่สำนักงานที่ดิน เพื่อเช็คความถูกต้อง ของเนื้อที่ หลักหมุด ก่อนหรือไม่ ?
3.จะต้องตรวจสอบอะไรหรือส่วนไหนเพิ่มเติมก่อนหรือเปล่า รบกวนชี้แจงด้วยครับ
4.พอทราบข้อมูลเรื่อง หนังสือกรรมสิทธิ์ กับ หนังสือรับรองการทำประโยชน์ มาบ้างคร่าวๆ แตกต่างกันอย่างไร ?

ขอบคุณล่วงหน้าครับ