อย่างนี้เรียกว่าผิดสัญญาเช่าไหมคับ

เรียนถามผู้รู้ครับ คือแม่ผมมีที่ให้เช่าเปิดร้านค้าอยู่แปลงหนึ่งที่ต่างจังหวัด ในสัญญาเช่าที่ระยะยาว 20 ปี ผ่านมา 11 ปีแล้วครับ แต่คนเช่าไม่ยอมขึ้นค่าเช่าให้เลยอ้างว่าจ่ายตามสัญญา ที่ผมต้องการคืออยากขอขึ้นค่าเช่าหรือยกเลิกสัญญาถ้าเป็นไปได้ ในตัวเอกสารคงทำอะไรไม่ได้เพราะเขาทำถูกต้องทุกอย่าง มีการจดทะเบียนต่อหน้าเจ้าที่ มีการบันทึกลงในโฉนดเรียบร้อย แต่มีข้อหนึ่งที่ผมคิดว่าน่าจะทำได้คือ ในสัญญาระบุว่า ให้เช่าเพื่อซ่อมรถจักรยานยนต์ แต่ปัจจุบันเขาได้เปิดเป็นร้านเปลี่ยนยางรถยนต์ด้วย อย่างนี้จะเข้าประมวลกฎหมายแพ่งและพานิชย์ มาตรา 552 553 554 หรือไม่ครับ