สัญญาขายฝาก ไม่ได้จดทะเบียนที่กรมที่ดิน มีผลบังคับไหมคะ

กระทู้สนทนา
ลูกหนี้ เอาที่ดินของเรา (แปลงใหญ่) และที่ดินของตัวเอง (แปลงเล็ก)
ไปจำนองค้ำประกันเงินกู้กับธนาคาร เกือบ 20 ปี แล้วแจ้งมาว่าไม่มีเงินส่งแบงค์แล้ว
และแบงค์ก็เตรียมจะฟ้องยึด เมื่อเกือบ 3 ปีที่แล้ว

เราจึงต้องวิ่งหาเงินทั้งหมด ซึ่งมากกว่าที่ลูกหนี้ไปกู้ยืมมา เพราะโดนเบี้ยปรับ
ไปจ่ายให้กับธนาคาร เพราะไม่อยากโดนยึดที่ดินไป พอได้ที่ดินทั้งสองแปลงออกมา
เราจึงให้เวลาเขา 2 ปี เพื่อหาเงินทั้งหมดมาคืนเรา โดยใช้ที่ดินแปลงเล็กของเขาประกันขายฝากไว้กับเรา

ประเด็นคือเราไม่ค่อยรู้เรื่อง ถามที่กรมที่ดิน เขาก็ให้ซื้อสแตมป์อากรมาแปะบนสัญญา
เราก็แบบ งงๆ ไม่รู้ว่าต้องจดทะเบียนไว้หลังโฉนดด้วย แต่โฉนดตัวจริงยังอยู่กับเราค่ะ

ในสัญญาให้ลูกหนี้นำเงินทั้งหมดมาชำระภายในเวลา 2 ปี
และให้จ่ายดอกเบี้ย เดือนละเท่าๆ กันทุกเดือน แต่ลูกหนี้ไม่จ่าย
ถึงกำหนด 2 ปี ไม่ยอมมาเซ็นโอนที่ดิน

ที่ดินอยู่ต่างจังหวัดค่ะ

คำถามคือ
1. เราควรจะทำอย่างไรกับกรณีนี้ดีคะ ขอทราบขั้นตอนค่ะ
2. ถ้าต้องใช้ทนาย ควรเป็นพื้นที่ที่เราอยู่ หรือพื้นที่พิพาทคะ ถึงจะสะดวก
3. เรามีโอกาสชนะไหมคะ
4. เราทราบจากกรมที่ดินว่า เขาไปขอคัดสำเนาโฉนดเมื่อปีที่แล้วค่ะ ก่อนครบสัญญา เป็นไปได้ไหมที่เขาจะขอออกโฉนดใบใหม่
5. ถ้าเขาเอาที่ดินแปลงนี้ ไปขายให้คนอื่น เรื่องนี้จะจบยังไงคะ

ขอบคุณค่ะ
โปรดศึกษาและยอมรับนโยบายข้อมูลส่วนบุคคลก่อนเริ่มใช้งาน อ่านเพิ่มเติมได้ที่นี่