[แชร์ประสบการณ์] บอกเล่าข้อแนะนำในกระบวนการซื้อคอนโดมือสอง

ผมเพิ่งได้มีโอกาสซื้อขายคอนโดกับเค้าเป็นครั้งแรกเมื่อไม่นานมานี้
เลยอยากรวบรวมข้อแนะนำต่างๆให้กับหลายๆท่านที่กำลังดูๆ หรือกำลังจะซื้อคอนโดมือสองครับ
ของผมในกรณีต่างฝ่ายต่างก็กู้แบงค์นะครับ

1. เมื่อสนใจคอนโด นัดแนะผู้ขาย ตกลงใจซื้อ ให้ร่างสัญญาจะซื้อจะขายไว้เลย ถ้าผู้ซื้อกู้แบงค์ ก็ต้องขอสำเนาโฉนดที่ดินจากผู้ขายมาด้วย รวมทั้งสำเนาสัญญาจะซื้อจะขาย จะได้รวดเร็ว
**** ในสัญญาต้องระบุด้วยว่าเครื่องใช้ไฟฟ้าอันไหนให้ ไม่ให้ เฟอร์นิเจอร์อันไหนให้ไม่ให้ จะได้ไม่มีปัญหา

2. อย่าลืมถามเรื่องค่าโอนว่าใครจ่ายส่วนไหน หารอะไรบ้าง เพราะค่าใช้จ่ายโดยปกติจะมี ค่าธรรมเนียมโอน (2% ของราคาประเมินจากกรมที่ดินหรือราคาขาย), ค่าอากรแสตมป์ (0.5% ของราคาประเมินกรมที่ดิน), ค่าภาษีเงินได้, ค่าเอกสาร (ไม่กี่บาท), ค่าธรรมเนียมจำนอง (1% ของวงเงินกู้ของผู้ซื้อ), ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ (3.3% ของราคาประเมินจากกรมที่ดินหรือราคาขาย)
**** ต้องตกลงกันก่อนเซ็นสัญญาจะซื้อจะขายให้เคลียร์ เพราะ ค่าภาษีเงินได้+ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ เป็นของผู้ขายที่ต้องรับผิดชอบเต็มจำนวน, ค่าธรรมเนียมจำนอง เป็นของผู้ซื้อที่ต้องรับผิดชอบเต็มจำนวน, ส่วนค่าธรรมเนียมโอน+ค่าอากรแสตมป์+ค่าเอกสาร มักจะหารครึ่ง หรือ ผู้ขายรับผิดชอบเต็ม
**** ส่วนใหญ่จะสับสนกันในเรื่องค่าภาษีเงินได้ ซึ่งสำนักงานที่ดิน จะพิมพ์ใบเสร็จมาให้รวมๆกัน ทำให้เข้าใจผิด และหารกันคนละครึ่ง ต้องตกลงกันให้ดี
**** Link ไปดูราคาประเมินที่ดิน http://property.treasury.go.th/pvmwebsite/index.asp
**** เตรียมเป็นเงินสด หรือบัตรเครดิต เค้าก็รับ แต่ไม่รู้ชาร์ตไหมนะครับ เพราะผมจ่ายเงินสด คำนวนดีๆ เผื่อขาดเผื่อเหลือไว้ด้วยสักหน่อยนะ

3. เมื่อกู้แบงค์ผ่าน ถึงวันโอน นัดไปกันเช้าๆทั้ง 2 ฝ่าย เตรียมเอกสารให้พร้อม ทะเบียนบ้านตัวจริง บัตรปชช.ตัวจริง พร้อมสำเนา  copy ไปเยอะๆไว้ก่อน สัก 5-6 ใบ ถ้าทั้ง 2 ฝ่ายพร้อม (ผู้ซื้อ+ผู้ขาย+แบงค์ทั้ง 2 ฝ่าย) ก็รีบไปเอาคิวซะ ไม่งั้นยาว ติดเที่ยง (ของผมยื่นขอคิว 10 โมง ได้ทำสัญญาซื้อขายบ่ายโมงกว่า)

4. ทำเรื่องเสร็จ เค้าจะให้ไปจ่ายเงินค่าธรรมเนียมตามข้อ 2 ถ้าให้เร็วก็ให้ใครก็ได้จ่ายไปก่อน แล้วค่อยมานั่งจิ้มเครื่องคิดเลขกันทีหลัง เพราะต้องรอเอาโฉนดที่ดินอยู่ดี จ่ายเสร็จก็เอาใบเสร็จให้กับจนท.คนเดิม

5. หลังจากรอสักพัก จนท.จะเรียกไปรับโฉนด ถ้ากู้แบงค์ แบงค์จะไปเอาให้ ให้ไปขอมาถ่ายเอกสารไว้เลย เพราะตัวจริงแบงค์จะเก็บกลับ แนะนำถ่ายไว้สักสองสามชุดไปเลยครับ เพราะเดี๋ยวต้องใช้ตอนทำทะเบียนบ้านอีก
***** ค่าถ่ายเอกสารที่ผมไปถ่ายอยู่ในบริเวณตึกสำนักงานเขต ค่าถ่ายแพงเหมือนกัน A4 ครั้งละ 2 บาท

6. เมื่อเสร็จแล้วถ้าทันบ่าย 3 ครึ่ง ให้ไปที่สำนักงานเขต แจ้งชื่อย้ายชื่อทำทะเบียนบ้าน ไปกันทั้งผู้ซื้อผู้ขายเลยก็ได้ (ของผมโอนออกจากบ้านพ่อแม่มาเป็นเจ้าบ้านที่คอนโด ส่วนผู้ขายเดิมก็โอนย้ายออกไปก่อน อาจค่อยไปโอนย้ายเข้าเองวันหลังได้ครับ)
**** ส่วนใหญ่ที่สำนักงานเขตจะไม่นาน (มั้ง)

7. เช่นกัน ถ้าทันบ่าย 3 ครึ่ง ให้ไปการไฟฟ้าเลย ทำเรื่องเปลี่ยนชื่อมิเตอร์ไฟ ถ้ามียอดค้าง ต้องไปก่อนบ่าย 3 โมง ไม่งั้นเคาน์เตอร์ไม่รับทำเรื่องให้ ของผมโชคดี ไม่มีค้างจ่าย ไปตอน 3 โมงนิดๆ ให้ผู้ขายเอาใบเสร็จค่ามัดจำมิเตอร์มาด้วยก็ดี จะได้เร็ว ถ้าไม่มีจะยุ่งยากเสียเวลามากขึ้น (ค่ามัดจำมิเตอร์ไฟ 2,000 บาท โอนจากผู้ขายเป็นผู้ซื้อได้เลยไม่เสียเงินถ้ามีใบเสร็จเดิม ส่วนผู้ขายจะเก็บกับผู้ซื้ออีกหรือเปล่าก็อีกเรื่องนึง คุยกันก่อนก็ดีครับ)
**** แนะนำไปการไฟฟ้าหลังสุดครับ เพราะต้องใช้ทะเบียนบ้านใหม่ที่เราเป็นเจ้าบ้านเพื่อไปเปลี่ยนชื่อมิเตอร์

8. ค่าน้ำของผมนิติเก็บทุก 3 เดือน เลยไม่ต้องทำอะไร อมยิ้ม16

9. หลังจากเสร็จสิ้น ก็กล่างอำลา farewell กันไป แล้วผู้ซื้อก็ต้องไปแจ้งนิติบุคคลของคอนโด เอาเอกสารทะเบียนบ้านใหม่ไปด้วย เป็นอันเสร็จสิ้นกระบวนการ ได้มีที่อยู่เป็นของตัวเองแล้วววว!!! (พร้อมหนี้ อมยิ้ม20)

10. วันทำสัญญาซื้อขายนี่ ลางานไปเลยครับเต็มวัน จะได้ไม่ต้องพะวงเรื่องรีบกลับ ถ้าจะไปทำทุกอย่างตามที่บอก เสร็จเอาบ่ายๆเย็นๆล่ะครับ (ของผมไปตั้งแต่ 9 โมง เสร็จที่นิติประมาณ 5 โมงเย็น)

11. กินข้าวเช้าไปให้อิ่ม เตรียมน้ำ นม ขนม ไปด้วย เผื่อตอนเที่ยงอาจจะไม่ได้กินข้าวนะครับ

12. ตอนไปสำนักงานเขต กับการไฟฟ้า แนะนำไปด้วยกันเลยก็ดีครับ จะได้ไว ไม่เสียเวลา ใครชินทาง ก็ไปคันเดียวกัน (ของผม ผมขับรถไป ผู้ขายไม่เอารถมา ก็สะดวกดี เร็วดี ไม่ต้องรอกัน แล้วแต่สะดวกใจนะครับ)

**** เพิ่มเติมให้ผู้ขาย

การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ

การขายอสังหาริมทรัพย์กรณีดังต่อไปนี้ ไม่อยู่ในข่ายต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ

- การเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ใด ๆ ที่ไม่เข้าลักษณะเห็นการจัดสรรที่ดิน หรือการขายอาคารชุด หรือสร้างอาคารเพื่อขาย หรือมีการแบ่งขายในลักษณะคล้ายคลึงกับการจัดสรรที่ดิน หรือขายอาคารชุด หรือการแบ่งขายอาคาร หรือแม้ไม่มีการแบ่งขาย แต่มีพฤติการณ์ของผู้ขายแสดงให้เห็นชัดแจ้งว่าจะมีการแบ่งแยกภายหลังการขาย หรืออสังหาริมทรัพย์ที่ผู้ขายมีไว้ในการประกอบกิจการ ได้แก่ การเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ที่ผู้ขายมีไว้ในการประกอบการเกษตรกรรม อสังหาริมทรัพย์ที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัย เป็นต้น

- การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับมาโดยทางมรดก

- การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัยอันเป็นแหล่งสำคัญ ที่ผู้ขายมีชื่อในทะเบียนบ้าน และได้อาศัยเป็นเวลาไม่น้อยกว่า 1 ปีนับแต่วันที่ได้มา

- ถ้าไม่มีชื่อเจ้าบ้านในทะเบียนบ้าน แต่ซื้อมาเกินกว่า 5 ปี อันนี้ก็ไม่เสียครับ

Credit http://www.lawyerthai.com/articles/people/012.php
Credit คุณ Mashi_Naz ครับ

นึกไม่ออกแระ ท่านใดมีข้อเสนอแนะเพิ่มเติมก็แชร์กันได้ครับ
แก้ไขข้อความเมื่อ

แสดงความคิดเห็น
โปรดศึกษาและยอมรับนโยบายข้อมูลส่วนบุคคลก่อนเริ่มใช้งาน อ่านเพิ่มเติมได้ที่นี่